2022樓市把脈 住宅租金回報添壓 工商舖或成贏家【星之谷專欄 – 香港01】

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疫情爆發至今近兩年,全球經濟及生活模式經歷翻天覆地的改變,香港亦不能獨善其身。不過,近期本地失業率顯著回落,住宅樓市大致穩定,惟租金回報率較為疲軟;反觀工商舖價格低水,可考慮趁低吸納。

香港樓市整體表現強韌,我們先談談現時宏觀利率環境。去年美國開始減買債,市場預期今年開始加息,當中有投資銀行估計全年加息3至4次(每次0.25厘),最快將會今年首季展開。

美國加息難影響港息

由於變種病毒Omicron仍未受控,美國加息步伐預料不會太急,甚至可能在短期內結束。回顧美國上一輪加息周期為2015年至2018年,期間加息9次,但本港銀行只象徵式加息0.125厘;其後美國減息,本港息口隨即回落。若然未來美國加息幅度及速度溫和,對港息影響有限。

本土經濟谷底反彈。2019年底疫情爆發至今,失業率由2019年11月至2020年1月3.4%低位,一度升至2020月12月至2021年2月7.2%,最新數據顯示,2021年9月至11月已降至4.1%。香港人從來轉數快、轉身快,在疫境下似乎已找到新出路。

故此,即使過去兩年經濟受挫,樓價亦只是小漲小回,展現強勁抗跌力。當然,如果對比全球各大城市樓價近兩年顯著升幅,港樓實際是跑輸10至20個百分點。所以,在港樓相對低水情況下,準買家若期望樓價會因疫情繼續下挫,有機會大失所望。

住宅租金回報率現壓力

本地樓價堅挺,租金卻出現顯著下行壓力,差餉物業估價署的住宅租金指數在2019年8月迎來高峰後,至今下跌約9%,相反樓價只比高峰期低約1%,令租金與樓價指數比率跌至新低點。

以租金回報率計,今年住宅樓市比過往任何時間都更不值得入市。筆者建議,買家不妨趁淡巿多睇樓、儲彈藥做足功課,待經濟好轉、住宅租金有回升跡象時再入市。

車輛數目增加利好車位

非住宅物業方面,疫情期間,市民怕人多密集,傾向減少使用公共交通工具,買車意欲大增。2020年私家車新增登記總數按年倍升,達23,128輛;而2021年首11個月只增加3,541輛,全年結算可能只有約5,000輛。儘管加幅回落,但車輛數目升勢維持,筆者仍然看好車位投資。

香港人口稠密、交通方便,任何地方都能買到日用品,網購並不興旺不無道理。但疫情來襲,令市民開始習慣網購;加上遊客絕跡,一線街舖租金大受影響,工、商、舖物業價格均處低位。不過,香港人還是喜歡到實體商店消費,尤其是大家已學會與病毒共存。如今本港經濟亦已因應疫情發展,並逐漸從谷底反彈,有實力的投資者,不妨趁低入市低撈工商舖。

子非魚

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