【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(一)

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2019-02-08

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許多人害怕買新樓，只看到售樓說明書和價單上的資訊，沒有實物可看，總覺得伏味濃而諸多憂慮。既怕單位景觀受阻，亦怕望到厭惡性設施，更怕單位設計三尖八角難以擺放傢俬。自《一手住宅物業銷售條例》生效起，近年發展商印刷的售樓說明書及價單的內容都非常嚴慬，所提供的資訊全面之餘亦算準確。如果能深入了解整份售樓說明書，相信已對物業交樓時的狀況有八九成掌握。

另外，就如筆者在《煥然懿居－錯價怪則天與地》一文中所提及的狀況，只要比其他買家對樓盤有深一點的認識，也許會在價單裏找到較筍的單位。

連結：煥然懿居－錯價怪則天與地

在幾個月前，那位自稱小編的老闆已叫筆者寫一篇如何閱讀價單及售樓說明書，不過筆者遲遲未有動筆。主要原因不是筆者懶，而是未有合適的樓盤可以寫。如寫私人樓盤，寫得太多樓盤優點又怕太Hard sell，寫得太多缺點又怕發展商嬲嬲豬。如寫居屋，雖然不怕政府嬲嬲豬，但2018居屋到今日還未有價單出爐，甚至售說明書亦只有標準層的平面圖，沒有太多資料可掌握。

還好，剛推出了一個Hybrid 項目「煥然懿居」，該項目以私樓標準設計，但又以資助房屋形式出售，除了沒「發展商一、二按」及「即供、建期」優惠外，其他條款與私樓類似，正適合用來寫文。本系列文章，全部均以「煥然懿居」的價單及售樓說明書為準，文章內標示的頁數及表達方式等亦只屬「煥然懿居」的情況，其他樓盤的資訊須參閱個別情況而定。

煥然懿居官方網站

售樓說明書

售樓說明書內有項目平面圖、單位平面圖、大廈橫截面圖、公契的摘要及室內裝置及設備的型號及數量等的詳細資料。另外，有些項目位於斜坡旁，或者項目範圍內有公共設備或其他私人物業的話，有關的維護費用由誰人負責亦會列在售樓說明書內。對於小型屋苑來說，假如要負擔一大幅斜坡的費用將會是一大隱患。

Location! Location! Location!

自用買家或投者客也好，物業位置都事關重要。物業位置除了交通問題外，附近設施、景觀及未來發展亦會有所影響，所以準確地找到物業位置，便可對目標單位的座向、附近建築物的高度及方向等作出較深入的了解，避免購入單位後景觀不似預期的遺憾。

在售樓說明書的「發展項目的資料」(P.5)內會列有物業地址，「煥然懿居」的地址是鶴園街8號。不過，該地址許多時都會有令人混淆之嫌。有些道路橫跨數個區域，譬如說「廣東道」，一般人會先入為主的認為是尖沙咀，但其實廣東道一直延申至油麻地警署、直到太子道西與荔枝角道交界的荔枝角道/廣東道花園為止，橫跨了整個油尖旺區，所以筆者不會理會門牌地址。

在售樓說明書內，在買家須知後便是有項目位置圖、鳥瞰圖(P.11)及大綱圖(P.12至P.17)。

項目位置圖(P.10)會有附近街道名稱，買家可根據這資料確實找出物業位置。位置圖亦會標示附近的公共設施，假如有厭惡性設施(例如殮房、屠房及墳場等)亦需標示出來。儘管如此，買家亦應自行搜集資料。

鳥瞰圖是發展商在印刷售樓書前拍攝，雖然相當update，亦有標示確切拍攝日期，但解象度有限，其實沒有任何參考意義的。在大綱圖上會見到附近地段現時規劃的用途及高度限制，不過，筆者傾向在「城規會法定規劃綜合網站2」內查閱，亦可順道在有興趣的地段取得更詳細的資訊。至於附近的港鐵站，在地政署的地理資訊地圖上，會顯示現有的車站位置和出口。煥然懿居附近，將會有沙中線土瓜灣站，有關該站的位置及出入口圖可以在沙中線港鐵官方網站找到，然後根據街名比對。

筆者寫居屋文時，首先會在Google map 看看物業位置附近的情況。現時不少地區，Google map都設有3D 模擬圖。在Google map 上，Click 左下角的「Satalite 」的方框，便可將板面轉成衛星圖(圖3)，然後Click 右下角的「3D」按鈕，便會變成3D圖。變成3D圖後，可以按著Ctrl鍵加滑鼠左鍵，然後移動滑鼠，便可把畫面向不同方向旋轉。利用滑鼠的Scroll in/out鍵可放大縮小。緊按左鍵並移動滑鼠可把地圖水平移動。

進入3D模式並轉變視角後，便可轉為圖4的情況。這裏可大致見到目標物業附近的建築物高度及景觀等，在熟習了有關操作後，用家可以自行摸擬高低層單位的景觀分野。

作為一個練習，以鄰近的昇御門為例，圖5及圖6分別摸擬了昇御門2座高層與低層向海單位大約的景觀(為了在圖中表示昇御門的位置，角度上有所偏差)。低層單位肯定將會被煥然懿居1、2座遮擋了部份景觀。而高層單位，就城規會網頁顯示的高度限制(圖7)，昇御門的高度限制是150mPD而煥然懿居是120mPD，但是由於昇御門的頂樓是會所，頂層住宅單位的高度也許只有130mPD，所以最多只能平望角度僅僅高於煥然懿居而已，所以亦會被煥然懿居遮擋了部份海景。

煥然懿居位置

https://goo.gl/b9jGdy

煥然懿居衛星圖

https://goo.gl/CiQji6

煥然懿居衛星圖3D角度

https://goo.gl/pyfL3a

城規會法定規劃綜合網站2

https://www2.ozp.tpb.gov.hk/gos/

港鐵沙田至中環線官方網站

https://goo.gl/4RAqvP

煥然懿居. Google map 衛星圖(Google map) — 圖3. Google map 衛星圖(Google map)

煥然懿居 Google map 3D 模擬(Google map) — 圖4. Google map 3D 模擬(Google map)

把視角平移到煥然懿居的位置上空，便可以模擬煥然懿居高低層單位的情況(圖8及9) ，低層單位肯定會被東面的重建項目遮擋了景觀，至於高層單位，則須再進一步查閱資料。

在「有關資料」(P.96及P.97)，顯示了東面的重建項目最新的計劃平面圖(圖10)，該建築物的高度限制是120mPD (圖11)。煥然懿居的地段高度限制亦同樣是120mPD (見圖6)，所以不要指望煥然高度單位會比重建項目更高了。可幸的是，旁邊的重建項目只會在煥然懿居2座旁興建一座大廈，而1座旁則興建交通交匯處，不會阻礙景觀。

以上的方法是利用Google map 來快速地視察目標樓盤週圍的景觀，讀者也可以利用Street view 來看看附近道路的街舖情況。不過，Google map亦有一定時差，未必能反映現時的情況，準買家最好能自行到附近視察。而項目附近地段將來的發展則需要閱覽城規會網站的最新資料了。