【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(一)

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許多人害怕買新樓,只看到售樓說明書和價單上的資訊,沒有實物可看,總覺得伏味濃而諸多憂慮。既怕單位景觀受阻,亦怕望到厭惡性設施,更怕單位設計三尖八角難以擺放傢俬。自《一手住宅物業銷售條例》生效起,近年發展商印刷的售樓說明書及價單的內容都非常嚴慬,所提供的資訊全面之餘亦算準確。如果能深入了解整份售樓說明書,相信已對物業交樓時的狀況有八九成掌握。

另外,就如筆者在《煥然懿居-錯價怪則天與地》一文中所提及的狀況,只要比其他買家對樓盤有深一點的認識,也許會在價單裏找到較筍的單位。

連結:煥然懿居-錯價怪則天與地

在幾個月前,那位自稱小編的老闆已叫筆者寫一篇如何閱讀價單及售樓說明書,不過筆者遲遲未有動筆。主要原因不是筆者懶,而是未有合適的樓盤可以寫。如寫私人樓盤,寫得太多樓盤優點又怕太Hard sell,寫得太多缺點又怕發展商嬲嬲豬。如寫居屋,雖然不怕政府嬲嬲豬,但2018居屋到今日還未有價單出爐,甚至售說明書亦只有標準層的平面圖,沒有太多資料可掌握。

還好,剛推出了一個Hybrid 項目「煥然懿居」,該項目以私樓標準設計,但又以資助房屋形式出售,除了沒「發展商一、二按」及「即供、建期」優惠外,其他條款與私樓類似,正適合用來寫文。本系列文章,全部均以「煥然懿居」的價單及售樓說明書為準,文章內標示的頁數及表達方式等亦只屬「煥然懿居」的情況,其他樓盤的資訊須參閱個別情況而定。

煥然懿居官方網站

售樓說明書

售樓說明書內有項目平面圖、單位平面圖、大廈橫截面圖、公契的摘要及室內裝置及設備的型號及數量等的詳細資料。另外,有些項目位於斜坡旁,或者項目範圍內有公共設備或其他私人物業的話,有關的維護費用由誰人負責亦會列在售樓說明書內。對於小型屋苑來說,假如要負擔一大幅斜坡的費用將會是一大隱患。

Location! Location! Location!

自用買家或投者客也好,物業位置都事關重要。物業位置除了交通問題外,附近設施、景觀及未來發展亦會有所影響,所以準確地找到物業位置,便可對目標單位的座向、附近建築物的高度及方向等作出較深入的了解,避免購入單位後景觀不似預期的遺憾。

在售樓說明書的「發展項目的資料」(P.5)內會列有物業地址,「煥然懿居」的地址是鶴園街8號。不過,該地址許多時都會有令人混淆之嫌。有些道路橫跨數個區域,譬如說「廣東道」,一般人會先入為主的認為是尖沙咀,但其實廣東道一直延申至油麻地警署、直到太子道西與荔枝角道交界的荔枝角道/廣東道花園為止,橫跨了整個油尖旺區,所以筆者不會理會門牌地址。

在售樓說明書內,在買家須知後便是有項目位置圖、鳥瞰圖(P.11)及大綱圖(P.12至P.17)。

項目位置圖(P.10)會有附近街道名稱,買家可根據這資料確實找出物業位置。位置圖亦會標示附近的公共設施,假如有厭惡性設施(例如殮房、屠房及墳場等)亦需標示出來。儘管如此,買家亦應自行搜集資料。

煥然懿居項目位置圖
01-項目位置圖

鳥瞰圖是發展商在印刷售樓書前拍攝,雖然相當update,亦有標示確切拍攝日期,但解象度有限,其實沒有任何參考意義的。在大綱圖上會見到附近地段現時規劃的用途及高度限制,不過,筆者傾向在「城規會法定規劃綜合網站2」內查閱,亦可順道在有興趣的地段取得更詳細的資訊。至於附近的港鐵站,在地政署的地理資訊地圖上,會顯示現有的車站位置和出口。煥然懿居附近,將會有沙中線土瓜灣站,有關該站的位置及出入口圖可以在沙中線港鐵官方網站找到,然後根據街名比對。

圖2. 土瓜灣港鐵站位置及出口(地理資訊地圖及沙中線官網)
圖2. 土瓜灣港鐵站位置及出口(地理資訊地圖及沙中線官網)

筆者寫居屋文時,首先會在Google map 看看物業位置附近的情況。現時不少地區,Google map都設有3D 模擬圖。在Google map 上,Click 左下角的「Satalite 」的方框,便可將板面轉成衛星圖(圖3),然後Click 右下角的「3D」按鈕,便會變成3D圖。變成3D圖後,可以按著Ctrl鍵加滑鼠左鍵,然後移動滑鼠,便可把畫面向不同方向旋轉。利用滑鼠的Scroll in/out鍵可放大縮小。緊按左鍵並移動滑鼠可把地圖水平移動。

進入3D模式並轉變視角後,便可轉為圖4的情況。這裏可大致見到目標物業附近的建築物高度及景觀等,在熟習了有關操作後,用家可以自行摸擬高低層單位的景觀分野。

作為一個練習,以鄰近的昇御門為例,圖5及圖6分別摸擬了昇御門2座高層與低層向海單位大約的景觀(為了在圖中表示昇御門的位置,角度上有所偏差)。低層單位肯定將會被煥然懿居1、2座遮擋了部份景觀。而高層單位,就城規會網頁顯示的高度限制(圖7),昇御門的高度限制是150mPD而煥然懿居是120mPD,但是由於昇御門的頂樓是會所,頂層住宅單位的高度也許只有130mPD,所以最多只能平望角度僅僅高於煥然懿居而已,所以亦會被煥然懿居遮擋了部份海景。

煥然懿居位置

https://goo.gl/b9jGdy

 

煥然懿居衛星圖

https://goo.gl/CiQji6

 

煥然懿居衛星圖3D角度

https://goo.gl/pyfL3a

 

城規會法定規劃綜合網站2

https://www2.ozp.tpb.gov.hk/gos/

 

港鐵沙田至中環線官方網站

https://goo.gl/4RAqvP

 

煥然懿居. Google map 衛星圖(Google map)
圖3. Google map 衛星圖(Google map)
煥然懿居 Google map 3D 模擬(Google map)
圖4. Google map 3D 模擬(Google map)
圖5. 昇御門低層向海(東)景觀(Google map)
圖5. 昇御門低層向海(東)景觀(Google map)
圖6. 昇御門高層向海(東)景觀(Google map)
圖6. 昇御門高層向海(東)景觀(Google map)
圖6. 昇御門高層向海(東)景觀(Google map)
圖6. 昇御門高層向海(東)景觀(Google map)

把視角平移到煥然懿居的位置上空,便可以模擬煥然懿居高低層單位的情況(圖8及9) ,低層單位肯定會被東面的重建項目遮擋了景觀,至於高層單位,則須再進一步查閱資料。

圖8. 煥然懿居低層向東預期景觀(Google map)
圖8. 煥然懿居低層向東預期景觀(Google map)
圖9. 煥然懿居高層向東預期景觀(Google map)
圖9. 煥然懿居高層向東預期景觀(Google map)

在「有關資料」(P.96及P.97),顯示了東面的重建項目最新的計劃平面圖(圖10),該建築物的高度限制是120mPD (圖11)。煥然懿居的地段高度限制亦同樣是120mPD (見圖6),所以不要指望煥然高度單位會比重建項目更高了。可幸的是,旁邊的重建項目只會在煥然懿居2座旁興建一座大廈,而1座旁則興建交通交匯處,不會阻礙景觀。

以上的方法是利用Google map 來快速地視察目標樓盤週圍的景觀,讀者也可以利用Street view 來看看附近道路的街舖情況。不過,Google map亦有一定時差,未必能反映現時的情況,準買家最好能自行到附近視察。而項目附近地段將來的發展則需要閱覽城規會網站的最新資料了。

圖10:煥然懿居重建平面圖
圖10:煥然懿居重建平面圖
圖11:煥然懿居重建高度
圖11:煥然懿居重建高度

延伸閱讀:

【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(二)-樓層高度

【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(三)-屋苑設施

 

子非魚

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