許多人害怕買新樓,只看到售樓說明書和價單上的資訊,沒有實物可看,總覺得伏味濃而諸多憂慮。既怕單位景觀受阻,亦怕望到厭惡性設施,更怕單位設計三尖八角難以擺放傢俬。自《一手住宅物業銷售條例》生效起,近年發展商印刷的售樓說明書及價單的內容都非常嚴慬,所提供的資訊全面之餘亦算準確。如果能深入了解整份售樓說明書,相信已對物業交樓時的狀況有八九成掌握。
另外,就如筆者在《煥然懿居-錯價怪則天與地》一文中所提及的狀況,只要比其他買家對樓盤有深一點的認識,也許會在價單裏找到較筍的單位。
在幾個月前,那位自稱小編的老闆已叫筆者寫一篇如何閱讀價單及售樓說明書,不過筆者遲遲未有動筆。主要原因不是筆者懶,而是未有合適的樓盤可以寫。如寫私人樓盤,寫得太多樓盤優點又怕太Hard sell,寫得太多缺點又怕發展商嬲嬲豬。如寫居屋,雖然不怕政府嬲嬲豬,但2018居屋到今日還未有價單出爐,甚至售說明書亦只有標準層的平面圖,沒有太多資料可掌握。
還好,剛推出了一個Hybrid 項目「煥然懿居」,該項目以私樓標準設計,但又以資助房屋形式出售,除了沒「發展商一、二按」及「即供、建期」優惠外,其他條款與私樓類似,正適合用來寫文。本系列文章,全部均以「煥然懿居」的價單及售樓說明書為準,文章內標示的頁數及表達方式等亦只屬「煥然懿居」的情況,其他樓盤的資訊須參閱個別情況而定。
售樓說明書
售樓說明書內有項目平面圖、單位平面圖、大廈橫截面圖、公契的摘要及室內裝置及設備的型號及數量等的詳細資料。另外,有些項目位於斜坡旁,或者項目範圍內有公共設備或其他私人物業的話,有關的維護費用由誰人負責亦會列在售樓說明書內。對於小型屋苑來說,假如要負擔一大幅斜坡的費用將會是一大隱患。
Location! Location! Location!
自用買家或投者客也好,物業位置都事關重要。物業位置除了交通問題外,附近設施、景觀及未來發展亦會有所影響,所以準確地找到物業位置,便可對目標單位的座向、附近建築物的高度及方向等作出較深入的了解,避免購入單位後景觀不似預期的遺憾。
在售樓說明書的「發展項目的資料」(P.5)內會列有物業地址,「煥然懿居」的地址是鶴園街8號。不過,該地址許多時都會有令人混淆之嫌。有些道路橫跨數個區域,譬如說「廣東道」,一般人會先入為主的認為是尖沙咀,但其實廣東道一直延申至油麻地警署、直到太子道西與荔枝角道交界的荔枝角道/廣東道花園為止,橫跨了整個油尖旺區,所以筆者不會理會門牌地址。
在售樓說明書內,在買家須知後便是有項目位置圖、鳥瞰圖(P.11)及大綱圖(P.12至P.17)。
項目位置圖(P.10)會有附近街道名稱,買家可根據這資料確實找出物業位置。位置圖亦會標示附近的公共設施,假如有厭惡性設施(例如殮房、屠房及墳場等)亦需標示出來。儘管如此,買家亦應自行搜集資料。
鳥瞰圖是發展商在印刷售樓書前拍攝,雖然相當update,亦有標示確切拍攝日期,但解象度有限,其實沒有任何參考意義的。在大綱圖上會見到附近地段現時規劃的用途及高度限制,不過,筆者傾向在「城規會法定規劃綜合網站2」內查閱,亦可順道在有興趣的地段取得更詳細的資訊。至於附近的港鐵站,在地政署的地理資訊地圖上,會顯示現有的車站位置和出口。煥然懿居附近,將會有沙中線土瓜灣站,有關該站的位置及出入口圖可以在沙中線港鐵官方網站找到,然後根據街名比對。
筆者寫居屋文時,首先會在Google map 看看物業位置附近的情況。現時不少地區,Google map都設有3D 模擬圖。在Google map 上,Click 左下角的「Satalite 」的方框,便可將板面轉成衛星圖(圖3),然後Click 右下角的「3D」按鈕,便會變成3D圖。變成3D圖後,可以按著Ctrl鍵加滑鼠左鍵,然後移動滑鼠,便可把畫面向不同方向旋轉。利用滑鼠的Scroll in/out鍵可放大縮小。緊按左鍵並移動滑鼠可把地圖水平移動。
進入3D模式並轉變視角後,便可轉為圖4的情況。這裏可大致見到目標物業附近的建築物高度及景觀等,在熟習了有關操作後,用家可以自行摸擬高低層單位的景觀分野。
作為一個練習,以鄰近的昇御門為例,圖5及圖6分別摸擬了昇御門2座高層與低層向海單位大約的景觀(為了在圖中表示昇御門的位置,角度上有所偏差)。低層單位肯定將會被煥然懿居1、2座遮擋了部份景觀。而高層單位,就城規會網頁顯示的高度限制(圖7),昇御門的高度限制是150mPD而煥然懿居是120mPD,但是由於昇御門的頂樓是會所,頂層住宅單位的高度也許只有130mPD,所以最多只能平望角度僅僅高於煥然懿居而已,所以亦會被煥然懿居遮擋了部份海景。
煥然懿居位置
煥然懿居衛星圖
煥然懿居衛星圖3D角度
城規會法定規劃綜合網站2 https://www2.ozp.tpb.gov.hk/gos/
港鐵沙田至中環線官方網站 |




把視角平移到煥然懿居的位置上空,便可以模擬煥然懿居高低層單位的情況(圖8及9) ,低層單位肯定會被東面的重建項目遮擋了景觀,至於高層單位,則須再進一步查閱資料。


在「有關資料」(P.96及P.97),顯示了東面的重建項目最新的計劃平面圖(圖10),該建築物的高度限制是120mPD (圖11)。煥然懿居的地段高度限制亦同樣是120mPD (見圖6),所以不要指望煥然高度單位會比重建項目更高了。可幸的是,旁邊的重建項目只會在煥然懿居2座旁興建一座大廈,而1座旁則興建交通交匯處,不會阻礙景觀。
以上的方法是利用Google map 來快速地視察目標樓盤週圍的景觀,讀者也可以利用Street view 來看看附近道路的街舖情況。不過,Google map亦有一定時差,未必能反映現時的情況,準買家最好能自行到附近視察。而項目附近地段將來的發展則需要閱覽城規會網站的最新資料了。


子非魚
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- 【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(四) – 單位分層平面圖
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