【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(七) – 價單 (樓價優惠及發展商一、二按)

樓價優惠 售樓說明書
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樓價優惠

購買一手樓,有林林總總的優惠,在大約2011年前左右,這些優惠許多時是以現金、代付印花稅或以現金券形式發放。發展商可保住售價,營造越遲賣越貴的氣氛,以保品牌聲譽。

不過,當收緊了一手住宅物業銷售條例,以及金管局對銀行在計算折扣優惠對按揭成數上限的指引更清晰化後,近期發展商都傾向把優惠直接在樓價扣減,即所謂的「面價」與「光豬價」,所以現時買家可以就光豬價來預計自己最高的按揭成數或按揭金額,從而預算所需的首期。

筆者舉出幾個常見的需達成一定條款的折扣種類及達成條件:

早島優惠指定日子前簽定臨約
印花稅優惠需証明支付某類型印花稅
即供上會優惠選擇某個天數內的即供計劃
律師費優惠用發展商律師樓的折扣優惠 (不過許多時折扣後,比自行找律師更貴)
其他零碎優惠指定學校學費優惠
傢俬優惠
電器優惠

有買家曾經遇上一件聽來無稽的事情,他在購入一手物業後申請按揭,當批出按揭時批不足按揭成數上限。後來向銀行查詢,銀行回覆指由於買家選用發展商的律師樓,在樓盤價單上有列明了「律師費優惠」,但沒有注明是優惠了多少。在此情況下,銀行為了符合金管局就是次交易的任何優惠均需在樓價或按揭成數上扣減的原故,銀行自行評估有關律師費的優惠並扣減貸款額。客人認為,發展商的指定律師樓收費不比外間便宜,嘗試向銀行爭取不作扣減,但最後也不得要領。

另一個需特別注意的是,有時買家當初選擇了即供計劃,但因資金或按揭申請問題,向發展商申請轉為建期上會。由於建期計劃的樓價折扣較少,轉為建期後,成交價便會增加。假如原本樓價不足600萬,因減少了折扣而令樓價超過600萬的話,便申請不到按揭保險了。

圖1. 樓價折扣優惠(煥然懿居沒有提供任何樓價優惠)
圖1. 樓價折扣優惠(煥然懿居沒有提供任何樓價優惠)

發展商一、二按

有些樓盤會推出所謂的「發展商一、二按」,不過,其實該筆貸款不是由發展商直接提供,而是由指定的財務機構提供。但是由於能提供一、二按的都是價單上由發展商指明的機構,所以簡稱為「發展商一、二按」。

發展商一按的結構相對簡單,是由一間財務公司直接向客戶提供按揭,關係就如銀行按揭一樣。當然,發展商一按的息口、年期等等的優惠較銀行差,換來的是成數較高或批核可能較寛鬆。

銀行受制於金管局的指引,不能借出按揭成數上限框架以上的成數。雖然,理論上金管局可限制銀行假如客戶擬借取二按,便不能批出一按,不過暫時未行至這一步。

在現時的土地註冊處電子提示服務基制下,假如客戶在取得一按後再取得二按,一按銀行便會立刻收到電子提示,所以客戶不能瞞著銀行借取任何二按。

假如是發展商提供的二按,由於發展商在推售前已與各銀行溝通好,各銀行已評估有關風險等才會接受客戶提取了自己的一按後再提取二按,所以客戶可申請一按時告知銀行將申請二按。一按銀行會根據供款能力測試的指引,在已考慮二按供款的情況下批出一按,並同時發出通知書給客戶,以申請「不多於XX元」的二按。

有關一、二按的條款都會列在價單內,通常會緊接著建期或即供計劃之下。每個樓盤都可能就建期或即供計劃,配合不同成數的一、二按計劃及優惠。絕大部份的發展商一、二按計劃,都會提供一個低息蜜月期,息率稍貴於銀行的按揭計劃。在低息蜜月期過後利率就會調升,往往調升至P 甚至P+,即實際息率達5厘以上。

除了息率外,有些樓盤還會標榜低審核標準的所謂「呼吸Plan」,意思即是有呼吸的都可上會。由於銀行必定會考慮申請人的入息,要通過金管局指引下的供款能力測試,所以「呼吸Plan」只可能是全數由發展商指定財務機構提供的一按,不會是銀行一按+發展商二按。在早期有推「呼吸Plan」的樓盤,會在價單內標明無須稅單或無須壓力測試之類,客戶可按自己的能力考慮有關計劃。要小心留意的是,較近期的新盤,有些沒有在價單上註明批核準則,但有業界消息流出是「呼吸Plan」的新盤,買家需審慎考慮訊息的真確性。

看價單內的一、二按計劃,重中之重是考慮能提供的上會期限、成數、供款年期、利率及低息蜜月期等,看看那一種計劃適合自己的需要。

《深入了解售樓說明書及價單》大長篇的主要內容暫時到此為止,讀者如想更深入了解某部份內容,歡迎按右上角的 Whatsapp 按鈕查詢,不過筆者不便就特定樓盤作答,敬請原諒。

子非魚

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