按揭保險準則大亂局 免壓測及按揭保險費須知

按揭保險準則大亂局
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大混亂之一:免壓測條款的特別情況(已釐清)

筆者在10月25日撰文《按揭保險新政策 免壓力測試實例》指出,在申請按揭保險免壓測的新措施下,有機會出現以下離奇情況。一個入息44985元的買家,購買800萬住宅,因申請按揭保險借7成按揭在免壓測下獲批,但假如不申請按揭保險而借取六成按揭時反而爆壓測而不獲批的離奇情況。

在10月26日明報報導,指金管局已正式回覆「金管局亦已就具體操作細節向銀行說明,如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試,銀行仍須為其所承擔風險的貸款部分計算借款人在壓力測試的供款入息比率,作為評估借款人還款能力的參考。」。即是上一段筆者所述的情況,銀行需先考慮申請人能否通過6成按揭的壓力測試,才能夠動用按揭保險下免壓測的條款批核7成按揭。

大混亂之二:按揭保險費

在研究按揭保險費的時候,雖然已了解到,舊制適用的樓價範圍及成數使用舊保費表、新制適用的樓價範圍及成數使用新保費表。香港按揭証券有限公司已將新按揭保險計劃的簡介及保費表上載到官方網站,但筆者細閱後發現幾個問題。

問題1:沒有其他按揭的申請人,購買1000萬元住宅借55%,用那一個保費表?

新制的樓價範圍及按揭成數,分別有「表 3 – 保險範圍由按揭成數 60%以上至 90%」及「表 4 – 保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 90%# 」兩個保費表,在表內的備註見到,前者適用於沒有其他按揭的申請人,後者適用於有其他按揭的申請人(藍色底線)。

表 3 - 保險範圍由按揭成數 60%以上至 90%
圖1. 表 3 – 保險範圍由按揭成數 60%以上至 90%
表 4 - 保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 90%
圖2. 表4 – 保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 90%

可是,假如像這段中的情況,一個沒有其他按揭的申請人,購買1000萬元住宅借55%,因沒有其他按揭,所以根據保費表的備註,應該用表3計算保費。可是,表3的標題並不包括55%按揭。

筆者就此再在按揭保險的簡介內尋找答案,在下圖3中的藍色框部份發現劃分了三個保費表,分別為40%、50%及60%。相信這是因應沒有其他按揭的申請人購買833.3萬以下住宅可6成按揭、1000萬元以下可5成,而有其他按揭申請人需扣減一成按揭的原有制度。但是在製作按揭保費表時,卻只製作了60%至90%的表3及40% / 50%以上至 90%的表4兩個保費表。

本條例子,沒有其他按揭的申請人,以55%按揭購買1000萬住宅(圖3黃色框),在簡介中歸類為採用50%按揭保險成數保費表,相信是指表4。順帶一提,有其他按揭的申請人,如購買超過600萬元住宅而要申請按揭保險的話,也是採用這個準則(圖3紅色框)

按揭保險簡介
圖3. 按揭保險簡介 – 80%按揭成數的住宅物業按揭貸款(物業價格1,000 萬港元或以下)

問題2:有其他按揭的申請人,購買1000萬元住宅借55%,用那一個保費表?

先解決了沒有按揭的申請人,申請按揭保險購買1000萬元住宅的情況後,更奇怪的事又發生了。在上述圖3 的綠色框內,有其他按揭的申請人,購買800萬元至1000萬元住宅而要申請按揭保險的話,應採用40% 按揭保險成數保費表。這個邏輯非常合理,跟舊制的理念一樣。可是,由於40%保費表跟50%保費表是同一個保費表,即是購買1000萬元住宅,無論有沒有其他按揭,按揭保險的計算基準是完全一樣的。當然,按證公司會否就此作出折扣的調整是未知之數,還是在稍後時間會將40%及50%保費表再分家呢?

子非魚

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