按揭新制下，8按9按加擔保人的考慮 (利弊、免壓力測試及甩擔保細節)

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2020-03-31

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近日二手樓巿興旺，查詢的客人大部份也是利用按揭保險新制上車，有不少查詢也糾結在用擔保人與利用免壓測條款之間。

按揭新制下，如何提升購買力？

自去年10月尾，按揭保險大幅放寛按揭保險個案的樓價範圍及按揭成數，由以往的600萬元以下借最高八成，變成現時的900萬元以下借最高九成(或720萬元之較低者)、1000萬元以下最高八成。

這次的轉變，最大影響的是剛儲了百多萬首期準備上車的巿民。在以往，有約150萬元，最多只可以八成按揭購買600萬元住宅物業連雜費；現時有約120萬元，便足以九成按揭購買800萬元住宅物業連雜費。伴隨而來的問題是，600萬元八成按揭只借480萬元，而 800萬元九成按揭則需要借720萬元。以30年按揭、2.5%按息、沒有其他按揭或欠款計，前者需約每月45,500元入息，後者約68,200元。

45,500元家庭收入不算太多，不少家庭也可以通過壓力測試。在新制實施後，早前儲下的百多萬元資金，可考慮買好一點、買大一點，將眼光放得更遠更濶。可是借盡720萬元，每月收入要達68,200元便是另一層次，是這批準上車客的一大難題。

成為擔保人的潛在問題

面對貸款額上升而未能通過壓測的問題，傳統智慧是加擔保人。大家都應明白，由於這位擔保人已有一個按揭在身，當將來再去購買另一所物業，或再替其他人作擔保時，新購物業的按揭申請將面對數個問題。

– 擔保人如已有一個按揭在身，當申請新按揭時，按揭成數需減少一成，例如新買800萬元住宅，原本可借六成即480萬元，將收緊至五成即400萬元

– 當超越上一點所述的按揭成數範圍的話，便要申請按揭保險及繳按揭保險費，例如新買800萬元住宅想借超過400萬元，便要申請按揭保險了

– 供款與入息比率由較寛鬆的50/60收緊至40/50，同樣的入息下能借得的按揭金額將大幅下調超過兩成，假如新按的按揭成數超越7成，更會進一步下調至35/45，即比沒按揭的人借少近三成

– 擔保的物業供款亦需一併在新按揭批核時計算在內，譬如擔保人幫手擔保的物業，借了400萬元，當銀行批核新一宗按揭時，該筆供款便看來已借了400萬元一樣(不論業主或借款人有多少收入)

– 上一點的情況還未算最惡劣，當擔保人的TU內有一個擔保了的物業，在申請新按揭時便需提供有關供款單。在十年八載後，如物業尚未轉按，親屬關係又漸漸疏離，不好意思開口取供款單的話，對擔保人申請新按揭將有極大障礙

免壓測的計算方法

在新制下，多了一個「免壓測」的選項，如果採用「免壓測」能夠替代擔保人的話，是相當不錯的選擇。

當申請按揭保險時，符合「首置」的業主才可以利用免壓測條款。各大銀行亦對此新制額外作出收緊，要求業主、借款人及擔保人均不可以有其他按揭。因此，本身有擔保其他按揭的申請人，當自己新買物業或再幫另一人做擔保時，便不能動用免壓測的條款。

免壓測並非如數年前那些新盤不論收入的「呼吸Plan」，申請人仍然要通過「現時按揭利息下，供款不超過入息的X%」的「供款與入息比率」，只是毋須進一步通過「加3%下的供款與入息比率」。以沒有其他按揭的申請人來說X%是50%，即是供款不可以超過入息的一半。

當動用了免壓測條款後，按揭保費將作出上調，就近日批出的個案看來，按揭保費只上調了10%。例如一所800萬的住宅物業，如借取九成按揭即720萬元，保費正價是貸款額的5%，六折後21.6萬元，動用免壓測條款後，保費增加了2.16萬元。另一情況，900萬元物業借取八成按揭也是720萬元，保費正價是貸款額的2.47%，六折後約10.7萬元，動用免壓測條款後，保費增加了約1.07萬元。

當動用了免壓測條款，按揭保險洗費比找人擔保只是多了1萬至2萬元左右，其實也不是想像中多。

加擔保或採用免壓測條款的選擇

早段提及150萬元資金、45,500元收入的準上車客，在舊制下剛剛可以八成按揭買600萬元住宅。在新制下採用免壓測條款，他的借款上限由480萬元提升至575萬元，加上手頭資金，剛剛足夠購買690萬元的住宅連雜費了（按揭成數為83.3%)。這宗按揭申請的按揭保險費是貸款額的3.51%，六折後約12.1萬元，動用免壓測條款後上調約1.21萬元。

他們亦可選擇找一個入息有9000元的擔保人，來節省1.21萬元的保費，但是，筆者會建議申請人慎重考慮。

將來如何甩擔保？

在本文較早段提及成為擔保人的各個潛在問題，當擔保了這間借取575萬元的住宅後，再申請其他按揭時便「看來」借了575萬元。即是如果擔保人將來申請新按揭時，在壓測收緊下，屆時的入息不足6.5萬元的話，還未取得新貸款時，他的貸款能力便已成負數。對於大部人來說，這份物業擔保會導致他不能再借取其他按揭了。

大家也許會想，將來「甩擔保」便可解決問題了吧？

在以往舊制的按揭成數及樓價範圍下，以30年、2.15%按息、八成按揭購入600萬元物業，兩年後尚欠約457萬元。當樓價升至762萬元，便可以借六成按揭平手轉按，樓價升幅「只是」27%。升幅雖看似驚人，但過去幾年，兩年間樓價升十多個百點比並不稀奇，加上找間估價較進取的銀行拉高幾個百份點，大部份客戶也能成功轉按。

新制之下，最大的難度是在樓價833.3至1000萬元只能借500萬元這個關卡，假如估價到了833.3萬元，即使多找幾多間銀行估多十幾%，也只能借得500萬元。

以本文所述的例子，一間690萬元住宅，借了83.3%按揭，兩年後的尚欠本金仍有548.6萬元。假如屆時樓價「只」升至833.3萬元（+23%）至1000萬元（48%）之間，只能借得500萬元按揭。如手上沒有資金補上差額，便無法以普通按揭成數翻按。當然，他亦可以選擇申請按揭保險以高成數按揭翻按，但要再付一次按揭保險費。無論採用那種方法，業主到時的入息仍然要通過相關的供款與入息比率，而且未必能以「首置」身份採用「免壓測」條款的。

如果不想補錢亦不想再繳按揭保險費的話，要期望樓價最少要升至1097.2萬元（+59%）才可以五成按揭平手翻按。

以上的情況也許還未算最惡劣，假如他購買的單位是800萬元，申請按揭保險借取九成即720萬元，在兩年後尚欠687萬元，如果不想補錢亦不想再繳按揭保險費的話，便要期望樓價最少升至1374萬元（+71%）才可以五成按揭平手翻按。

筆者在了解過客戶的入息狀況後，假如可選擇免壓測條款以免除另加擔保人的話，也會向客戶推介免壓測的方案及解釋其中利弊。