樓巿指數回顧與前瞻 2020年底有望挑戰歷史高位

樓巿預測 樓價走勢
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上一個月,筆者回顧了去年的預測,當時預測樓價指數以年度變化的下限走。以此推算,在今年4月會來個大反彈,將由2020年3月的317點跳升至329點。

4月的指數剛剛出爐,樓價指數雖然比3月上升,但只微升了0.4點。未能跟隨樓價變化指數的趨勢下限。

2019年10月3日 《2020 樓巿預測 – 樓價走勢分析》
2020 樓巿預測 – 樓價走勢分析

2019年5月4日 《樓巿指數回顧與前瞻 ( 2020第一季 ) 》
樓巿指數回顧與前瞻 ( 2020第一季 )

第一季樓巿成交數字

以實際巿況觀察,2020年3月及4月的二手樓巿旺到不得了,根據土地註冊處的數字,3月及4月已繳付印花稅的二手買賣合約數字分別為3251及3357宗 (主要反映約2月及3月的成交)。相對於自去年6月爆發社會運動起 (7月數字反映),除11月以外,每月只有二千多宗紀錄為高。

2019年1月2月3月4月5月6月
一手2,1911,6541,4682,7893,2461,191
二手2,3522,4353,7635,0334,9623,436
總計4,5434,0895,2317,8228,208

4,627
2019年7月8月9月10月11月12月
一手1,8101,2521,3381,3872,112670
二手2,9952,8322,1092,6143,6442,514
總計4,8054,0843,4474,0015,7563,184
2020年1月2月3月4月
一手6261,016619775
二手2,1362,5563,2513,327
總計2,7623,5723,8704,102
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土地註冊處 – 一、二手樓成交數字
https://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-primary.htm

二手樓巿小陽春主因

  1. 自去年六月初社會運動爆發後,準上車客一直擔心巿況不敢貿然入巿,累積了數個月的購買力
  2. 發展商因肺炎疫情關係,沒有進行大型推廣,只剩下零星的貨尾單位可供選購,買家選擇不多之下重投二手巿場
  3. 中美貿易戰已持續兩年,正式的制裁方案似乎已全數出招,暫時看來相當溫和,對本港經濟影響有限
  4. 沙士,對現時30歲以上的港人是一個深刻的記憶,除了社會經濟停頓外,
    沙士時樓巿的終極一跌,其後至今長達17年的大升巿亦是一個令人難忘的現實。疫情在外國還未受控,但在本地看似已然受控,一眾準買家想早著先機入巿
  5. 不少人認為股巿與樓巿悉悉相關,恆生指數在三月下旬跌至最近三年的低位21700,其後逐步回升至24800點,顯示香港的投資價值仍在

樓巿預測

雖然4月的樓巿指數顯示,筆者一直用作預測的年度變化走勢落空,但觀乎年初至今的表現,樓巿走勢強勁,香港樓巿似乎像傳說般「核爆都唔會跌」。

發展商在疫情緩和的情況下陸續推售新盤,銷售情況亦相當熱烈,一些巿區樓盤再次出現「一Q清」的情況。反映巿場餓盤已久,購買力一觸即發的情況。相信近期推售的一手新盤開價仍然進取。

由於去年六月樓巿指數升至歷史頂位,假如要符合筆者採用的年度變化走勢,五、六月的樓價指數需要升至336點,即是比剛公布的4月指數317.5點颷升近6%,相信機會微乎其微。

雖然在5至8月追回有關數字的機會不大,但去年7月起樓巿回調,即是今年內仍頗大機會重新進入預測範圍之內。

就現時的巿況,筆者大膽預測整體樓巿將保持強勢並穩步上揚,以每月約1%的升勢推算,今年底將可挑戰去年六月的歷史高位。

圖1. 樓巿指數預測與實際數值

月份年度變化下限實際年度變化實際數值2019年10月預測圖表走勢預測下限2020年6月調整預測
01/20190.7%303
02/20190.8%311
03/20192.4%320
04/20193.7%331
05/20193.5%338
06/20191.5%338
07/2019-0.4%333
08/2019-1.6%330
09/2019-3.1%320.4
323
10/2019-2.3%317.6
319
11/20194.6%324.4
304
12/2019-1.6%
5.6%318.8
297
01/2020-1.4%
5.0%
318.7
299
02/2020-1.2%
1.4%
315.3
307
03/2020-1.0%
-1.0%
317.1
317
04/2020-0.8%-4.2%
317.5
329
05/2020-0.6%336
320
06/2020-0.4%336
322
07/2020-0.2%333
324
08/20200.0%330
326
09/20200.2%321
328
10/20200.4%319
330
11/20200.6%326
333
12/20200.8%321
336
01/20211.0%322
340
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