上一個月，筆者回顧了去年的預測，當時預測樓價指數以年度變化的下限走。以此推算，在今年4月會來個大反彈，將由2020年3月的317點跳升至329點。
4月的指數剛剛出爐，樓價指數雖然比3月上升，但只微升了0.4點。未能跟隨樓價變化指數的趨勢下限。
2019年10月3日 《2020 樓巿預測 – 樓價走勢分析》
2020 樓巿預測 – 樓價走勢分析
2019年5月4日 《樓巿指數回顧與前瞻 ( 2020第一季 ) 》
樓巿指數回顧與前瞻 ( 2020第一季 )
第一季樓巿成交數字
以實際巿況觀察，2020年3月及4月的二手樓巿旺到不得了，根據土地註冊處的數字，3月及4月已繳付印花稅的二手買賣合約數字分別為3251及3357宗 (主要反映約2月及3月的成交)。相對於自去年6月爆發社會運動起 (7月數字反映)，除11月以外，每月只有二千多宗紀錄為高。
| 2019年 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 一手 | 2,191 | 1,654 | 1,468 | 2,789 | 3,246 | 1,191 |
| 二手 | 2,352 | 2,435 | 3,763 | 5,033 | 4,962 | 3,436 |
| 總計 | 4,543 | 4,089 | 5,231 | 7,822 | 8,208 | 4,627 |
| 2019年 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 |
| 一手 | 1,810 | 1,252 | 1,338 | 1,387 | 2,112 | 670 |
| 二手 | 2,995 | 2,832 | 2,109 | 2,614 | 3,644 | 2,514 |
| 總計 | 4,805 | 4,084 | 3,447 | 4,001 | 5,756 | 3,184 |
| 2020年 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | ||
| 一手 | 626 | 1,016 | 619 | 775 | ||
| 二手 | 2,136 | 2,556 | 3,251 | 3,327 | ||
| 總計 | 2,762 | 3,572 | 3,870 | 4,102 |
土地註冊處 – 一、二手樓成交數字
https://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-primary.htm
二手樓巿小陽春主因
- 自去年六月初社會運動爆發後，準上車客一直擔心巿況不敢貿然入巿，累積了數個月的購買力
- 發展商因肺炎疫情關係，沒有進行大型推廣，只剩下零星的貨尾單位可供選購，買家選擇不多之下重投二手巿場
- 中美貿易戰已持續兩年，正式的制裁方案似乎已全數出招，暫時看來相當溫和，對本港經濟影響有限
- 沙士，對現時30歲以上的港人是一個深刻的記憶，除了社會經濟停頓外，
沙士時樓巿的終極一跌，其後至今長達17年的大升巿亦是一個令人難忘的現實。疫情在外國還未受控，但在本地看似已然受控，一眾準買家想早著先機入巿 - 不少人認為股巿與樓巿悉悉相關，恆生指數在三月下旬跌至最近三年的低位21700，其後逐步回升至24800點，顯示香港的投資價值仍在
樓巿預測
雖然4月的樓巿指數顯示，筆者一直用作預測的年度變化走勢落空，但觀乎年初至今的表現，樓巿走勢強勁，香港樓巿似乎像傳說般「核爆都唔會跌」。
發展商在疫情緩和的情況下陸續推售新盤，銷售情況亦相當熱烈，一些巿區樓盤再次出現「一Q清」的情況。反映巿場餓盤已久，購買力一觸即發的情況。相信近期推售的一手新盤開價仍然進取。
由於去年六月樓巿指數升至歷史頂位，假如要符合筆者採用的年度變化走勢，五、六月的樓價指數需要升至336點，即是比剛公布的4月指數317.5點颷升近6%，相信機會微乎其微。
雖然在5至8月追回有關數字的機會不大，但去年7月起樓巿回調，即是今年內仍頗大機會重新進入預測範圍之內。
就現時的巿況，筆者大膽預測整體樓巿將保持強勢並穩步上揚，以每月約1%的升勢推算，今年底將可挑戰去年六月的歷史高位。
圖1. 樓巿指數預測與實際數值
| 月份 | 年度變化下限 | 實際年度變化 | 實際數值 | 2019年10月預測 | 圖表走勢預測下限 | 2020年6月調整預測 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 01/2019 | 0.7% | 303 | ||||
| 02/2019 | 0.8% | 311 | ||||
| 03/2019 | 2.4% | 320 | ||||
| 04/2019 | 3.7% | 331 | ||||
| 05/2019 | 3.5% | 338 | ||||
| 06/2019 | 1.5% | 338 | ||||
| 07/2019 | -0.4% | 333 | ||||
| 08/2019 | -1.6% | 330 | ||||
| 09/2019 | -3.1% | 320.4 | 323 | |||
| 10/2019 | -2.3% | 317.6 | 319 | |||
| 11/2019 | 4.6% | 324.4 | 304 | |||
| 12/2019 | -1.6% | 5.6% | 318.8 | 297 | ||
| 01/2020 | -1.4% | 5.0% | 318.7 | 299 | ||
| 02/2020 | -1.2% | 1.4% | 315.3 | 307 | ||
| 03/2020 | -1.0% | -1.0% | 317.1 | 317 | ||
| 04/2020 | -0.8% | -4.2% | 317.5 | 329 | ||
| 05/2020 | -0.6% | 336 | 320 | |||
| 06/2020 | -0.4% | 336 | 322 | |||
| 07/2020 | -0.2% | 333 | 324 | |||
| 08/2020 | 0.0% | 330 | 326 | |||
| 09/2020 | 0.2% | 321 | 328 | |||
| 10/2020 | 0.4% | 319 | 330 | |||
| 11/2020 | 0.6% | 326 | 333 | |||
| 12/2020 | 0.8% | 321 | 336 | |||
| 01/2021 | 1.0% | 322 | 340 |
有關本系列文章的估算基準，可以詳細參閱以下文章。
- 2018年9月14日《未來一年樓巿展望(一)》
- 2018年9月17日《未來一年樓價展望二【圖表分析】》
- 2018年9月24日《加息後樓價展望(三)【圖表分析】》
- 2018年9月25日《加息、貿戰、香港樓價（四）》
- 2018年10月1日《樓巿前瞻(五) — 尋找規律》
- 2018年10月3日《2019樓市前瞻（六）：完成調整之後》
- 2018年10月19日 《2019樓市前瞻（七）：最終章》
- 2019年12月4日 《2020樓巿預測 (十二月號)》
- 2019年12月31日 《2020 樓價走勢預測 (2019圖表預測最後一擊)》
- 2019年1月2日 《2019樓巿前瞻(八) – 樓巿今年3月見底》
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