購買一手樓花，發展商會推出即供或建期計劃供買家選擇。建期計劃即「收樓前找尾數」，而即供計劃即「樓花期找尾數」。視乎不同樓盤，發展商會推不同日子的即供計劃，譬如90日即供即是揀樓(同日簽訂臨約)後90日內找尾數，如果要申請按揭的話亦需要在這一日提取。不同的即供或建期計劃，發展商提供的樓價折扣有所不同，正常情況下是越早找尾數越多折扣。大約兩年樓花期的樓盤，即供與建期計劃之間的折扣一般相差大約2%至4%。
早前施政報告放寛按揭的政策，600萬元至1000萬元住宅物業，假如想申請按揭保險以借取高成數按揭的話，只有「已落成物業」才能受惠。如購買樓價超過600萬元的一手樓花的話，需選擇建期計劃才能夠申請按揭保險於收樓時直接於銀行上會。另一個方法是，買家可以先選擇即供計劃，借取了高成數一按或二按，然後在收樓時申請按揭保險轉按至銀行，但這種做法不能套現，只能平手轉按。
即供/建期付款的各項折扣或優惠
數年前的樓盤，常以售後回贈作為促銷。近日的樓盤，都慣用樓價折扣形式提供優惠。以近期屯門的新盤為例 (避嫌，本文不開盤名了)，售價折扣包括以下各款。假如採用「90天即供 / 不用一、二按」組合的話，加上早鳥優惠，便可獲最高11%折扣(未計居民優惠)。
| 樓價折扣詳情 | 條款 | 折扣 |
|---|---|---|
| 支付辦法 | 90天即供 | 6% |
| 180天即供 | 5% | |
| 建期 | 0% | |
| 早鳥優惠 | 於指定時間 內簽臨約 | 1% |
| 一、二按 | 一、二按 都不用 | 4% |
| 只用二按 | 2% | |
| 居民優惠 | 指定地區居民 | 折扣後再減 $20000 |
除了以上樓價扣減類別的優惠外，發展商還提供印花稅回贈，最高為樓價的3%。購買一手樓的一般做法是買家在購入單位後數天內上律師樓時自行支付印花稅，這個樓盤的印花稅優惠是發展商替買家繳付印花稅，買家的初期資金壓力減輕了不少。但是，當銀行批出按揭時，由於這個優惠是以現金形式送出，便需要與銀行、按揭中介及其他購入這個單位時獲得的優惠，例如銀行回贈、中介回贈及律師費折扣等，一拼在貸款額上作出扣減。借少了、還少了，但在找尾數時需要有這筆額外首期的預算。
即供/建期付款計劃的總折扣
假如樓價超過600萬元，選擇即供計劃的話便不能在銀行借取超過六成按揭，對於借九成按揭的買家角度來說，只有以下三個計劃可行。
- 計劃一: 以90天即供上會，借取發展商一按90%，獲得樓價折扣6% + 1% + 0% = 7%
- 計劃二: 以90天即供上會，借取銀行一按60%及發展商二按30%，獲得樓價折扣6%+1%+2% = 9%
- 計劃三: 以建期上會，申請按揭保險從銀行借取90%，獲得樓價折扣0% + 1% + 4% = 5%
即供 / 建期付款的利弊
即供計劃的好處是上會期短，當簽了臨約就可以立刻申請按揭，幾乎沒有估價下跌而影響上會的機會，但買家亦要確保已齊備入息証明、戶口紀錄及萬一入息不足的話要立刻找到擔保人。假如選擇建期，因相隔時日甚遠，樓價到時下跌便可能因估價不足而需要抬錢上會，但在上會前有一段時間將入息証明文件等準備好。
如樓價超過600萬，想申請高成數按揭以即供計劃上會，便只能選擇發展商一、二按計劃。以該盤來說，申請一、二按計劃，還需繳付分別1%及0.5%貸款金額的手續費與一、二按的財務機構。
一、二按的利率均是首三年P-2.625% (P採用細P即5%) 及之後P+3%。在首三年的利率，甚至乎比銀行的按揭計劃更低，但在之後卻颷升至實際年利率8%，相信是不少人抗拒害怕選擇的原因。
即供 / 建期付款旋轉門
現時，買家除了可選擇等到建期直接以按揭保險上會外，其實還可以選擇在即供時，以發展商一按、或以銀行一按加發展商二按計劃以高成數上會，在收樓後才再申請按揭保險轉按至傳統銀行。
多了這個選項後，筆者嘗試列出一、二按有關洗費轉化為樓價的實際折扣比率。
計劃一. 90天即供的折扣或洗費(發展商一按)
| 詳情 | 即樓價的 | |
|---|---|---|
| 樓價折扣 | 7% | 7% |
| 一按手續費 | 一按金額的1% | 90%x1% |
| 總額 | 7% - 90%x1% | 6.1% |
計劃二. 90天即供的折扣或洗費(銀行一按+發展商二按)
| 詳情 | 即樓價的 | |
|---|---|---|
| 樓價折扣 | 9% | 9% |
| 二按手續費 | 二按金額的0.5% | 30%x0.5% |
| 總額 | 9% - 30%x0.5% | 8.85% |
由於直接在建期時上會，或者先在即供期上會然後等建期時轉按，到收樓時申請按揭保險的洗費其實差不多，所以可直接以以上的即供實際折扣與建期折扣直接比較便可。
不採用發展商一、二按的話，建期上會的折扣是5%，相對於以上的計劃一(6.1%) 或計劃二 (8.85%) 的實際折扣少。由此可見，買家其實可考慮在即供時以發展商一、二按上會，然後在收樓時再申請按揭保險，可以比直接等建期時申請按揭保險多獲得樓價1.1%至3.85%的折扣。
採用旋轉門的潛在優勢
雖然，採用即供上會收樓轉會的旋轉門要面對收樓時樓價下跌而遇到轉按困難的風險，另一方面，假如直接選擇建期計劃的話，其實亦要面對同一風險。
如選擇了即供，在年半後收樓時如樓價下跌，但在三年低息期內反彈至原來的估價，亦可平手轉按。但是如選擇建期上會，在收樓一刻遇上低潮便要抬錢上會無仇報了。
另一方面，假如選擇了即供上會，到時如果樓價上升，如升幅足以令物業可以不用以高成數按揭上會，轉會時甚至不用繳付按揭保險費。簡單計算，八成按揭轉六成按揭的話，樓價升幅大約是三成，九成按揭轉六成按揭的話，樓價升幅大約是五成(…)。
退一步，即使樓價屆時只升了約10%，申請按揭保險轉按時，按揭成數由原本的90%減至估價的80%，保費比率亦由5%大幅減至2.47%，平了超過一半。
現時按揭制度下，如不申請按揭保險，833.3萬元至1000萬元住宅，只能借取500萬元上限。如果當初的借款額超過500萬元，要平手轉會的話便困難得多。譬如購買700萬樓花，即供時借取9成一按即630萬元，兩年後尚欠約600萬元，想平手轉按的話，樓價要升至1200萬元(+71%)才可(……)。
子非魚
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