2020新居屋巡禮(一) – 鑽石山啟翔苑間格

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2020居屋將推售四個屋苑,分別為分別為火炭彩禾苑、粉嶺皇后山山麗苑、馬鞍山錦駿苑及鑽石山啟翔苑,合共7047個單位。當中位於沙中線鑽石山站上蓋的啟翔苑可說是前無古人後無來者的正式地鐵上蓋居屋,其940個單位必定會首先沽清。

三個新界屋苑之中,馬鞍山錦駿苑可步行至港鐵大水坑站,而火炭彩禾苑及粉嶺皇后山山麗苑均遠離港鐵站,銷情難見樂觀。

鑽石山啟翔苑

啟翔苑位於鑽石山彩虹道,即舊大磡村拆卸後的空地上,現時該位置正興建沙中線鑽石山站,通車後將成為沙中線東西走廊,直通屯門至烏溪沙。鑽石山站的居民有三條過海路線,一條是乘觀塘線往油塘轉將軍澳線過海;另一條是前往旺角轉荃灣線過海;經東西走廊到紅磡站後,可轉車過海到新的會展站及原港島線金鐘站。

筆者在上一篇「啟翔苑」搶鮮睇指出,新港鐵站有一個貼近屋苑的出口。在最新售樓書的發展項目的布局圖(1)中見到,屋苑西北角有一個行人出入口,與港鐵站出口距離只有約20米,由屋苑閘口到A座大堂也只有約40米,比不少所謂的港鐵站上蓋屋苑與港鐵站入口相距更近。

筆者也曾經幻想啟翔苑的地庫有連接港鐵隧道的入口,不過根據公契內的地庫平面圖(2),地庫內並無連接港鐵的閘口,居民仍是要在路面步行往港鐵站,下雨時仍有一小程需要擔遮的距離。在圖中也見到,地庫內的電梯大堂位置與住宅層一致,住戶泊車後可直接在地庫層回到住所。

圖1. 啟翔苑布局圖
圖2. 啟翔苑地庫

 

屋苑提供113間開放式、359間一房及468間兩房單位,總共940個單位。單位面積介乎295平方呎至502平方呎,售價在2,287,400元與5,132,700元之間。

與上一期的居屋王冠德苑比較,啟翔苑較為輸蝕的是校網以及沒提供三房大單位開放式及一房單位甚至佔去啟翔苑單位數目的58%,能揀到兩房單位的幸運兒絕無僅有。在交通方面,屋苑旁就是龍翔道及彩虹道,地面交通四通八達,鑽石山站也將成為沙中線東西走廊及觀塘線的轉車站,前往港九新界各區都相當方便。

圖3. 啟翔苑位置

單位設計

由於屋苑四週均被公路圍繞,屋苑裝設了減音窗以緩減噪音。現時的售樓說明書標明了那些層數設有減音窗,沒有標明的層數看來會用傳統的窗戶。預計沒有減音窗的均屬超低層戶(部份單位屬6樓以下、部份單位屬3樓以下),可能因前方建築物或隔音屏障阻擋了交通噪音而不設隔音窗。

有減音窗的單位,有優點亦有缺點。有減音窗的單位預期較受噪音影響,但景觀會比沒減音窗的開揚。以已入伙的屋苑參考,現時採用的減音窗是傳統掩窗前(在室內方向)加一幅盪窗。開窗時需多一重動作之餘,亦佔用了一定空間。

除了減音窗外,某些單位外牆設有隔聲牆,作用雖是緩減噪音,但會影響單位景觀,也可能因而影響鄰接單位外牆面積的計算。

各座戶型分佈

啟翔苑提供的兩房單位約佔一半,分別有113間開放式(12%)359間一房(38.2%)468間兩房單位(49.8%),總共940個單位

在售樓說明書中沒有明確分開以上三種間格的實用面積,暫時只知道全部單位面積介乎295平方呎至502平方呎之間。參考過往屋苑的單位面積,本屋苑的開放式單位大約295310平方呎、一房大約370390平方呎、兩房大約480502平方呎。

開放式設計單位間格基本一樣,值得留意的是,客廳冷氣機的位置從舊設計的窗戶上方搬到了屋旁,不會阻礙景觀。A31011室屬此間格。

一房單位間格主要分為三種,主要分別是客廳及長間長度不同。分別為客廳長5325mm / 房長2945mm 1a型、客廳長5580mm / 房長3385mm 1b型及客廳長6000mm / 房長3190mm 1c型。筆者估計單位面積亦分別以此由細至大分佈。1a型單位只有B10室;1b型單位有A4791415室,B479室;1c型單位有B3室。

兩房單位間格主要分為兩種,主要分別是細房的長度不同,2a型的細房長2615mm2b型的長2915mm2a型單位有A1561213室,B156室;2b型單位有A28室,B2811室。

戶型分佈表

開放式 (0) 一房 (1a) 一房 (1b) 一房 (1c) 兩房 (2a) 兩房 (2b)
A 113

190

190 76
B

34 101 34 100 102
總數 113 34 291 34 290 178
圖4. 開放式間格

圖6 二房間格

屋苑附近環境及設施,可參閱:

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