2020新居屋揀樓攻略(一) – 鑽石山啟翔苑

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2021-05-14

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由於疫情關係，2020居屋揀樓程序一再延期，最新消息將在本月(2021年5月)開始揀樓。讀者可先參考以下兩篇文章，找出自己的排名及較大機會選購到那個屋苑及那類型單位，集中火力細閱售樓說明書及價單。

今期新推售的四個屋苑，分別為分別為火炭彩禾苑、粉嶺皇后山山麗苑、馬鞍山錦駿苑及鑽石山啟翔苑，合共7047個單位。當中位於沙中線鑽石山站上蓋的啟翔苑可說是前無古人後無來者的正式地鐵上蓋居屋，其940個單位必定會首先沽清。

鑽石山啟翔苑

啟翔苑位於鑽石山彩虹道，即舊大磡村拆卸後的空地上，現時該位置正興建沙中線鑽石山站，通車後將成為沙中線東西走廊，直通屯門至烏溪沙。鑽石山站的居民有三條過海路線，一條是乘觀塘線往油塘轉將軍澳線過海；另一條是前往旺角轉荃灣線過海；經東西走廊到紅磡站後，可轉車過海到新的會展站及原港島線金鐘站。

順帶一提的是，在鑽石山站發展項目之中，原訂5座公共房屋之中，其中三座將撥為綠置居發售。下圖中，最左邊紅色A及B字母標示的將會是公共出租房屋，紅色C、D及E字母的三座是剛公布的綠置居啟鑽苑，最右邊藍色A、B字是啟翔苑A、B座。

讀者可到以下連結參閱筆者早前的簡介:

大致景觀

在城規會網站內可以找到整個鑽石山站發展的規劃詳情。在規劃下的建築物高度一欄中，會見到公共房屋的高度比資助房屋(居屋)，即啟翔苑A座向西望新建的公屋/綠置居方向必然是樓望樓。

屋苑向北是龍翔道，該道路是連接東西九龍的主要道路，交通繁忙，交通噪音亦相對嚴重。

在啟翔苑東南方是一座4層高的宗教設施，教堂的樓層高度許多時都有4米以上，假如當作5米高計，4層高就等於啟翔苑的8層高。連同樓頂的設施或裝飾等，啟翔苑B座向東或東南單位，高10樓才有機會望到較遠景觀。不過在宗教設施後其實是觀塘繞道天橋，上接大老山隧道，如果怕噪音影響的話，選擇低層向宗教設施也未嘗不是好選擇。

屋苑正南向街單位，望向現時彩頤花園旁的巴士總站。在規劃圖中見到，該巴士總站將搬到發展計劃中的東南角，即觀塘繞道天橋底。現有的巴士總站將興建政府設施，但現時未找到該政府設施的設計圖則。中間的彩虹道雖未至於龍翔道般繁忙，但亦屬區內來往新蒲崗一帶的必經之路，交通噪音不容忽視。

城規會網站 – 鑽石山站發展規劃申請
https://www2.ozp.tpb.gov.hk/gist/apply/en_tc/A_K11_223_TC.pdf

各座戶型分佈

啟翔苑提供的兩房單位約佔一半，分別有113間開放式(12%)、359間一房(38.2%)及468間兩房單位(49.8%)，總共940個單位。

在售樓說明書中沒有明確分開以上三種間格的實用面積，暫時只知道全部單位面積介乎295平方呎至502平方呎之間。參考過往屋苑的單位面積，本屋苑的開放式單位大約295至310平方呎、一房大約370至390平方呎、兩房大約480至502平方呎。

開放式設計單位間格基本一樣，值得留意的是，客廳冷氣機的位置從舊設計的窗戶上方搬到了屋旁，不會阻礙景觀。A座3、10及11室屬此間格。

一房單位間格主要分為三種，主要分別是客廳及長間長度不同。分別為客廳長5325mm / 房長2945mm 的1a型、客廳長5580mm / 房長3385mm 的1b型及客廳長6000mm / 房長3190mm 的1c型。筆者估計單位面積亦分別以此由細至大分佈。1a型單位只有B座10室；1b型單位有A座4、7、9、14及15室，B座4、7及9室；1c型單位有B座3室。

兩房單位間格主要分為兩種，主要分別是細房的長度不同，2a型的細房長2615mm、2b型的長2915mm。2a型單位有A座1、5、6、12及13室，B座1、5及6室；2b型單位有A座2及8室，B座2、8及11室。

戶型分佈表 (共940個單位)

	開放式 (0)	一房 (1a)	一房 (1b)	一房 (1c)	兩房 (2a)	兩房 (2b)
A座	113	–	190	–	190	76
B座	–	34	101	34	100	102
總數	113	34	291	34	290	178

預計熱賣單位(消耗表)

由於啟翔苑並沒有三房單位，兩房單位數目全屋苑近一半單位，於近年的新居屋屋苑來說相當罕見。有時選擇多的時候，反而容易出現選擇困難症。

香港人買樓都偏愛向南樓，啟翔苑的兩個向正南單位都是兩房單位，分別是A座1室及B座1室。

買巿區中心的單位本不應期望甚麼景觀的情況下，A座1室的景觀其實算是相當開揚。正面望向四美街，街道右邊是約十多至二十多層的工廈，左邊是現時的巴士總站(預計將興建政府設施)、嘉諾撤小學(新蒲崗)及采頤花園。在彩頤花園及四美街中間的空地現有用途仍是Open Space (休憩用地)，未見有改劃申請，短時間內仍可維持不變。中、高層單位可直望啟德新發展區，現時應還有機會在大廈的夾縫中望到「小罅海」。

另一個向南的B座1室兩房單位，正望著現時的巴士總站，將來新建的政府設施將成為最大的景觀變數。中高層單位如高過將來的政府設施，相信亦會高過嘉諾撤小學(新蒲崗)，後面就是彩頤花園樓景了。

其他的座向都有兩房單位，如果讓筆者選擇的話，會寧願選擇向內園的單位，因為另外三個向外單位，景觀分別是向西望綠置居啟鑽苑，向北望龍翔道及向東望觀塘繞道天橋。港人買樓都不喜歡向西，因拍黃昏時間西斜而令屋內較熱。另外兩個向馬路單位的交通噪音更是不容忽視。

特別一提之處，是B座6至10室望將來的宗教設施，該宗教設施的高度估計等於啟朗苑8至10樓高，假如高過宗教設施就會望到觀塘繞道天橋，筆者反而覺得低層面向宗教設施較靜會比較好。