2020新居屋揀樓攻略(四) – 山麗苑 (消耗表、戶型分佈、平面圖)

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2021-06-28

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皇后山山麗苑位於龍馬路，如有去過沙頭角公路一帶，當離開聯和墟，進入沙頭角公路後第一個迴旋處(新圍軍營門口)轉右便是龍馬路。現時交通一定感覺不便，因為該區人口疏落，只有站站停的巴士或小巴。由迴旋處起計，純計車程前往粉嶺港鐵站車程約5分鐘，但連同埋站上落客最少要10分鐘，以現時的交通來說當然絕不方便。不過，山麗苑旁邊正興建公共屋邨皇后山邨，有接近9,000伙單位，屬於巨型公共屋邨，預期將提供一應俱全的社區設施及公共交通。

原本行走沙頭角公路的巴士及小巴線，大部份都行足全程，在中途站的乘客難以上車。由於皇后山邨及山麗苑屬於支路，同時居住人口夠多，將來極大機會有以該屋邨為總站的巴士及小巴路線往來粉嶺站，甚至前往九龍。

山麗苑預計關鍵日期為2021年11月，揀樓後可以準備申請按揭及考慮傢居佈置，安心等收樓。

屋苑由6座大廈組成，提供824間開放式（佔25.6%）、1,368間一房（佔42.5%）及1,030間兩房（佔32%），總共3,222個單位，在近期的居屋來說是最大型的一個。單位實用面積278至451平方呎，售價介乎122.5萬港元至271.5萬港元。

四周山勢及景觀

屋苑西面隔著一個小山丘後是皇后山邨，預計與山麗苑的高度相約。東面及南面是八仙嶺、流水響及鶴藪，山勢較高，但由於與山麗苑尚有一段距離，算是開揚山景。

在上述發展項目的位置圖中可以見到屋苑附近幾座山丘的高度，東北方是高度85mPD的皇后山；南方是高度58.6mPD的皇后山軍營(未能找到山丘名稱)及47.5mPD的布吉仔；北方是高度40mPD的小山丘。

而跟據附近地形顯示，山麗苑的地面高度大約是20mPD以上。以C座為例，假設山麗苑的地面高度是25mPD，地下大堂的樓層高度是5mPD，住宅層即1樓開始是2.75mPD，其中23樓是2.79mPD，其他座數的樓層高度也類似。

以此推斷，屋苑向東北望皇后山的21樓以上單位；望到屋苑南方山丘的11樓以上單位；望到屋苑北方山丘約6樓以上單位，可享更開揚景觀。

在售樓說明書見到，山麗苑南面有大片的墳葬區，北面也有零星山墳。單位只要向東南、南或西南，都無可避免會見到山墳。向北的單位山墳密度較低，因此筆者的揀樓次序評分較高。

單位設計

山麗苑與彩禾苑一樣，甚至比彩禾苑更遠離煩囂交通相對不便，但換來了相對清幽的環境，屋苑單位之中，只有A座11、12室及E座3室的超低層單位設有固定窗，相信是預算龍馬路的少量交通噪音所致。

單位的設計與之前的屋苑差不多，有部份尾房單位的房間或客廳比其他單位多一面側窗，算是多一個賣點。

各座戶型分佈

屋苑由6座大廈組成，提供824間開放式（佔25.6%）、1,368間一房（佔42.5%）及1,030間兩房（佔32%），總共3,222個單位。

	0 開放式	1 一房	2a細廳	2b 大廳
A座	74	259	111	74
B座	222	185	74	111
C座	148	259	111	74
D座	144	252	108	72
E座	144	252	108	72
F座	92	161	69	76
總數	824	1368	581	449

開放式單位

開放式單位的間格都一致，單位的冷氣設在客廳末端的窗框內，會阻礙一點景觀。部份單位例如C座2室，由於位處大廈尾端，客廳有空間多設一面側窗。業主可考慮間房當作一房單位用。

一房單位

一房單位的間格都一致，單位的冷氣設在客廳末端的窗框內，會阻礙一點景觀。相對以往的屋苑，房間旁邊多設一面側窗有助通風，不過要注意A座11、12室及E座3室的超低層單位設有固定窗，相信是預算龍馬路的少量交通噪音所致。

兩房單位

兩房單位有兩款間格，分別是細廳的2a型(B座4室)和大廳的2b型(B座10室)。2a型的客飯廳呎吋是6m x 2.35m，兩間房分別是3.19m x 2m 及2.15m x 2m；2b型的客廳呎吋是6.165m x 2.44m，兩間房分別是2.885m x 2m 及2.2m x 2.35m。2a型的客廳比2b型的客廳細了約10平方呎，而兩個房間的總面積計，2a也比2b型細了約2.8平方呎，筆者估計2b型的實用面積大約比2a型大20平方呎左右。