2020新居屋揀樓攻略(四) – 山麗苑 (消耗表、戶型分佈、平面圖)

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皇后山山麗苑位於龍馬路,如有去過沙頭角公路一帶,當離開聯和墟,進入沙頭角公路後第一個迴旋處(新圍軍營門口)轉右便是龍馬路。現時交通一定感覺不便,因為該區人口疏落,只有站站停的巴士或小巴。由迴旋處起計,純計車程前往粉嶺港鐵站車程約5分鐘,但連同埋站上落客最少要10分鐘,以現時的交通來說當然絕不方便。不過,山麗苑旁邊正興建公共屋邨皇后山邨,有接近9,000伙單位,屬於巨型公共屋邨,預期將提供一應俱全的社區設施及公共交通。

原本行走沙頭角公路的巴士及小巴線,大部份都行足全程,在中途站的乘客難以上車。由於皇后山邨及山麗苑屬於支路,同時居住人口夠多,將來極大機會有以該屋邨為總站的巴士及小巴路線往來粉嶺站,甚至前往九龍。

山麗苑預計關鍵日期為2021年11月,揀樓後可以準備申請按揭及考慮傢居佈置,安心等收樓。

屋苑由6座大廈組成,提供824間開放式(佔25.6%)、1,368間一房(佔42.5%)及1,030間兩房(佔32%),總共3,222個單位,在近期的居屋來說是最大型的一個。單位實用面積278至451平方呎,售價介乎122.5萬港元至271.5萬港元。

圖1. 山麗苑座向

四周山勢及景觀

屋苑西面隔著一個小山丘後是皇后山邨,預計與山麗苑的高度相約。東面及南面是八仙嶺、流水響及鶴藪,山勢較高,但由於與山麗苑尚有一段距離,算是開揚山景。

在上述發展項目的位置圖中可以見到屋苑附近幾座山丘的高度,東北方是高度85mPD的皇后山;南方是高度58.6mPD的皇后山軍營(未能找到山丘名稱)及47.5mPD的布吉仔;北方是高度40mPD的小山丘。

而跟據附近地形顯示,山麗苑的地面高度大約是20mPD以上。以C座為例,假設山麗苑的地面高度是25mPD,地下大堂的樓層高度是5mPD,住宅層即1樓開始是2.75mPD,其中23樓是2.79mPD,其他座數的樓層高度也類似。

以此推斷,屋苑向東北望皇后山的21樓以上單位;望到屋苑南方山丘的11樓以上單位;望到屋苑北方山丘約6樓以上單位,可享更開揚景觀。

在售樓說明書見到,山麗苑南面有大片的墳葬區,北面也有零星山墳。單位只要向東南、南或西南,都無可避免會見到山墳。向北的單位山墳密度較低,因此筆者的揀樓次序評分較高。

單位設計

山麗苑與彩禾苑一樣,甚至比彩禾苑更遠離煩囂交通相對不便,但換來了相對清幽的環境,屋苑單位之中,只有A座11、12室及E座3室的超低層單位設有固定窗,相信是預算龍馬路的少量交通噪音所致。

單位的設計與之前的屋苑差不多,有部份尾房單位的房間或客廳比其他單位多一面側窗,算是多一個賣點。

各座戶型分佈

屋苑由6座大廈組成,提供824間開放式(佔25.6%)、1,368間一房(佔42.5%)及1,030間兩房(佔32%),總共3,222個單位。

0 開放式 1 一房 2a細廳 2b 大廳
A 74 259 111 74
B 222 185 74 111
C 148 259 111 74
D 144 252 108 72
E 144 252 108 72
F 92 161 69 76
總數 824 1368 581 449

 

開放式單位

開放式單位的間格都一致,單位的冷氣設在客廳末端的窗框內,會阻礙一點景觀。部份單位例如C座2室,由於位處大廈尾端,客廳有空間多設一面側窗。業主可考慮間房當作一房單位用。

一房單位

一房單位的間格都一致,單位的冷氣設在客廳末端的窗框內,會阻礙一點景觀。相對以往的屋苑,房間旁邊多設一面側窗有助通風,不過要注意A座11、12室及E座3室的超低層單位設有固定窗,相信是預算龍馬路的少量交通噪音所致。

兩房單位

兩房單位有兩款間格,分別是細廳的2a型(B座4室)和大廳的2b型(B座10室)。2a型的客飯廳呎吋是6m x 2.35m,兩間房分別是3.19m x 2m 及2.15m x 2m;2b型的客廳呎吋是6.165m x 2.44m,兩間房分別是2.885m x 2m 及2.2m x 2.35m。2a型的客廳比2b型的客廳細了約10平方呎,而兩個房間的總面積計,2a也比2b型細了約2.8平方呎,筆者估計2b型的實用面積大約比2a型大20平方呎左右。

消耗表

筆者制作了山麗苑預計銷售熱度的的消耗表,準買家可用作參考。

圖2. A B 座消耗表
圖3. C D 座消耗表
圖4. E F 座消耗表

 

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