按揭

2020新居屋巡禮(四) – 山麗苑環境及間格

作者:

2020-09-28

-廣告-

推薦文章：【7月5日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

2020居屋將推售四個屋苑，分別為分別為火炭彩禾苑、粉嶺皇后山山麗苑、馬鞍山錦駿苑及鑽石山啟翔苑，合共7047個單位。在「搶鮮睇」系列中，由於在規劃署網站中未能找到山麗苑的詳細資訊，所以未有作出搶鮮介紹，本文將一次過補回屋苑週邊及交通等簡介。

皇后山山麗苑位於龍馬路，如有去過沙頭角公路一帶，當離開聯和墟，進入沙頭角公路後第一個迴旋處(新圍軍營門口)轉右便是龍馬路。現時交通一定感覺不便，因為該區人口疏落，只有站站停的巴士或小巴。由迴旋處起計，純計車程前往粉嶺港鐵站車程約5分鐘，但連同埋站上落客最少要10分鐘，以現時的交通來說當然絕不方便。不過，山麗苑旁邊正興建公共屋邨皇后山邨，有接近9,000伙單位，屬於巨型公共屋邨，預期將提供一應俱全的社區設施及公共交通。

原本行走沙頭角公路的巴士及小巴線，大部份都行足全程，在中途站的乘客難以上車。由於皇后山邨及山麗苑屬於支路，同時居住人口夠多，將來極大機會有以該屋邨為總站的巴士及小巴路線往來粉嶺站，甚至前往九龍。

山麗苑預計關鍵日期為2021年11月，由於預計揀樓日期已順延至來年6月，當完成揀樓後，差不多可以準備申請按揭及考慮傢居佈置，安心等收樓。

屋苑由6座大廈組成，提供824間開放式（佔25.6%）、1,368間一房（佔42.5%）及1,030間兩房（佔32%），總共3,222個單位，在近期的居屋來說是最大型的一個。單位實用面積278至451平方呎，售價介乎122.5萬港元至271.5萬港元。

四周山勢

屋苑西面隔著一個小山丘後是皇后山邨，預計與山麗苑的高度相約。東面及南面是八仙嶺、流水響及鶴藪，山勢較高，但由於與山麗苑尚有一段距離，算是開揚山景。

在上述發展項目的位置圖中可以見到屋苑附近幾座山丘的高度，東北方是高度85mPD的皇后山；南方是高度58.6mPD的皇后山軍營(未能找到山丘名稱)及47.5mPD的布吉仔；北方是高度40mPD的小山丘。

而跟據附近地形顯示，山麗苑的地面高度大約是20mPD以上。以C座為例，假設山麗苑的地面高度是25mPD，地下大堂的樓層高度是5mPD，住宅層即1樓開始是2.75mPD，其中23樓是2.79mPD，其他座數的樓層高度也類似。

以此推斷，屋苑向東北望皇后山的21樓以上單位；望到屋苑南方山丘的11樓以上單位；望到屋苑北方山丘約6樓以上單位，可享更開揚景觀。

山墳

屋苑附近有頗多山墳，在發展項目的位置圖中見到，屋苑南面的幾座山丘都是認可殯葬區，屋苑的北面是零星的山墳，看來除了A座向西望皇后山邨的望樓景單位外都無法避免墳景。圖3顯示的是屋苑西南面山丘上頗具規模的墳墓群，不過中間隔著58.6mPD高的山丘，相信11樓以下的A至D座向南單位，應會被山景所阻，不會望到該殯葬區。

屋苑設施

山麗苑提供3,222個單位，幾乎是一期的居屋發售總數目(2014 / 2016 / 2017居屋分別提供了2160 / 3677 / 2120個全新單位)，屬於近期最大型的居屋項目。屋苑由6座大廈組成，在屋苑布局圖(圖4)中可以發現，屋苑分別有籃球場(紅圈)、羽毛球場(藍圈)、兒童遊樂區及一個佔地頗大的園景區(紫圈)，在近期的居屋屋苑中屬難得一見。

在布局圖中橙色及鄰接的網狀標示的部份是屋苑負責維修的斜波及需清理山泥傾瀉泥石的範圍。相對於火炭彩禾苑，山麗苑要負責的範圍算少之餘，屋苑戶數眾多，相信每戶需因此而負擔的成本有限。

附近設施

屋苑位於沙頭角公路近聯和墟，原本這區都是低密度住宅及倉地，完全沒有生活配套，要到聯和墟才有消閒購物的地方。

不過，伴隨屋苑同時發展的還有一旁的皇后山邨，該公共屋邨有約9,000伙單位，連同山麗苑的3,222伙共約1.2萬伙人，預計住戶人數近3萬人。以區議會分區平均約1.7萬住戶人數計，已經接近兩個區議會分區了。

皇后山邨亦因此而配有較齊全的設施，例如有一個面積約10萬平方呎的零售設施，雖然面積只有十份之一個九龍塘又一城大，但以屋邨商場計也算相當具規模。邨內設有公共交通交匯處，相信待人口陸續遷入後，將新增巴士及小巴線以此為總站前往港九各區。除此之外，邨內還有兩所小學、幼兒園及休憩空間，照顧居民起居所需。

單位設計

山麗苑與彩禾苑一樣，甚至比彩禾苑更遠離煩囂交通相對不便，但換來了相對清幽的環境，屋苑單位之中，只有A座11、12室及E座3室的超低層單位設有固定窗，相信是預算龍馬路的少量交通噪音所致。

單位的設計與之前的屋苑差不多，有部份尾房單位的房間或客廳比其他單位多一面側窗，算是多一個賣點。

各座戶型分佈

屋苑由6座大廈組成，提供824間開放式（佔25.6%）、1,368間一房（佔42.5%）及1,030間兩房（佔32%），總共3,222個單位。

	0 開放式	1 一房	2a細廳	2b 大廳
A座	74	259	111	74
B座	222	185	74	111
C座	148	259	111	74
D座	144	252	108	72
E座	144	252	108	72
F座	92	161	69	76
總數	824	1368	581	449

開放式單位

開放式單位的間格都一致，單位的冷氣設在客廳末端的窗框內，會阻礙一點景觀。部份單位例如C座2室，由於位處大廈尾端，客廳有空間多設一面側窗。業主可考慮間房當作一房單位用。

一房單位

一房單位的間格都一致，單位的冷氣設在客廳末端的窗框內，會阻礙一點景觀。相對以往的屋苑，房間旁邊多設一面側窗有助通風，不過要注意A座11、12室及E座3室的超低層單位設有固定窗，相信是預算龍馬路的少量交通噪音所致。

兩房單位

兩房單位有兩款間格(圖7)，分別是細廳的2a型(B座4室)和大廳的2b型(B座10室)。2a型的客飯廳呎吋是6m x 2.35m，兩間房分別是3.19m x 2m 及2.15m x 2m；2b型的客廳呎吋是6.165m x 2.44m，兩間房分別是2.885m x 2m 及2.2m x 2.35m。2a型的客廳比2b型的客廳細了約10平方呎，而兩個房間的總面積計，2a也比2b型細了約2.8平方呎，筆者估計2b型的實用面積大約比2a型大20平方呎左右。