2018新居屋揀樓攻略 – 啟朗苑【含消耗表及大量樓盤數據】

-廣告-

啟朗苑位處沙中線啟德站出口旁,是整個啟德發展區內最接近啟德站的屋苑。屋苑設有一個小型商場,商舖舖面向著車站廣場一方,人流不會影響屋苑居民。屋苑預計關鍵日期是2019年3月31日,在揀樓後可即時申請按揭、找尾數及準備入伙了。筆者朋友在抽籤後已急不及待到現場視察(圖3),由於旁邊的屋苑啟德一號及煥然一居已經入伙,啟朗苑亦已平頂及拆棚,實際環境都可到現場視察。比較美中不足的是沙中線風波不知何時解決,遷入時仍然只能靠汽車代步。

啟朗苑提供了無房、一房及兩房三種戶型,單位數目只有683個,居屋來說屬於中小型,要留意管理費會否較其他屋苑為高。詳細交通及戶型介紹,請參考2018新居屋巡禮中關於本屋苑的文章。

啟朗苑單位分佈(總數683個)

  無房 1房 2房
A座 124 93
B座 156 52 104
C座 88 66
總數 156 264 263
佔比例 22.8% 38.7% 38.5%

 

圖1. 港鐵啟德站及啟朗苑位置圖
圖1. 港鐵啟德站及啟朗苑位置圖

樓層及景觀

啟朗苑A、B及C三座的高度分別為31、26及22層高。購買內園單位的話,在選樓時記緊考慮自身屋苑另一座的高度,或會有意料之外的開揚景觀。

A座向西南的3至5室面向啟德一號一期的園林及泳池,所以中高層的景觀算相當開揚亦屬永久景觀。該座1及7室中低層單位面向C座,23樓或以上單位由於高於C座,可享較開揚景觀,如計及電梯房及大廈缸等,27樓或以上單位應完全不會被C座遮擋了。2號室的正向景觀不會被C座遮擋,直望煥然一居低座,所以景觀亦會較為開揚。2及3室在客廳旁有一扇窗,望東南開揚景,7室大房旁亦有多一面窗,可享多一個方向的通風效果。

B座向西北的5至10室單位面向港鐵啟德站車站廣場,現時的規劃是休憩用地,相信將來也不會有大型發展。在廣場後是兩排的建築物業屬遠樓景,有遮擋太子道東交通噪音之效。4及5室在客廳旁有一扇窗,望啟德一號,可享多一個方向的通風效果。屋苑本身只有兩層高的商場也位處這一邊,1及2樓的5至10室幾乎面壁。更加要注意的是1至3樓的7室及8室比較貼近商場一樓(圖4)男女廁的窗,依現場環境來看,男女廁外只是工作平台,看來不會再加裝飾遮掩,住戶也許要考慮一下潛在的景觀、衛生及氣味問題。筆者一般不會給與兩房單位銅色評級,不過這幾個單位破例給與超低分。向內園單位之中,3及4室直望A、C座之間的空間,可享小罅景。1、2、11及12室面向C座,由於B座比C座高4層,所以23樓以上的景觀較為開揚。不過B座1號室面對C座的電梯機房,所以可能頂樓才不會被C座遮擋視線。

C座3至6室面向東南,鄰接的地盤暫定是休憩用地,短時間內不會有發展。隔一個地盤是政府、機構或社區用地,暫時未見有規劃圖,發展變數頗大。1、2及7室均面向B座,C座亦比B座矮,所以只會有內園景。不過2室位處單邊,可斜望B座與煥然一居之間的小罅景。7室在大房旁有一扇窗,望A座,可享多一個方向的通風效果。

 

 

圖2. 啟朗苑週邊平面圖
圖2. 啟朗苑週邊平面圖

 

圖3. 啟朗苑現場實景
圖3. 啟朗苑現場實景
圖4. 啟朗苑商場一樓
圖4. 啟朗苑商場一樓

需特別注意的單位

優質  
A座  
3至5室 面向啟德一號一期的園林及泳池,景觀開揚
27樓及以上1、2及7室 比C座高,可享開揚景觀
2及3室 客廳旁多一面窗有助通風
B座  
3樓及以上5至10室 比屋苑商場高,可享開揚景觀(但7室及8室比較貼近商場男女廁的窗)
23樓及以上2、3、4、11及12室 比C座高,可享開揚景觀
4及5室 大房旁多一面窗有助通風
C座  
3至6室 面向鄰接的休憩用地,隔一個地盤是未知發展情況的政府機構用地
7室 大房旁多一面窗有助通風

 

較差  
A座  
1至22樓1及7室 直望C座,景觀較差
22至26樓1及7室 直望C座天台的電梯機房等設施(處於C座中間),景觀較差
1樓所有單位 窗外便是簷蓬頂
B座  
1及2樓5至10室 面向商場背面,幾乎面壁
1至3樓7及8室 比較貼近商場男女廁的窗
1至22樓1、2、11及12室 直望C座近樓景
1樓所有單位 窗外便是簷蓬頂
C座  
1、2及7室 直望B座近樓景(2室可望小罅景)
1樓所有單位 窗外便是簷蓬頂

 


消耗表

與另外兩個屋苑一樣,本屋苑的各單位,會依據估計的受歡迎程度,在底部的消耗表中以不同顏色勾出。

 

消耗表顏色示意

  優質 一般 較差
三房
兩房
一房
無房

 

圖5. 啟朗苑A座消耗表
圖5. 啟朗苑A座
圖6. 啟朗苑B座消耗表
圖6. 啟朗苑B座
圖7. 啟朗苑C座消耗表
圖7. 啟朗苑C座消耗表

延伸閱讀

2018新居屋巡禮(一):長沙灣凱樂苑

作者: 子非魚- 2018-03-23

 

2018新居屋巡禮(二):啟德啟朗苑

作者: 子非魚- 2018-03-29

 

2018新居屋巡禮(三): 東涌裕泰苑

作者: 子非魚- 2018-04-08

 

2018新居屋申請手續, 申請資格, 注意事項, 關鍵日期, 售價尺數【一文睇晒】

作者: 子非魚-2018-09-27

 

2018新居屋揀樓攻略– 長沙灣凱樂苑

作者: 子非魚-2018-11-14

 

2018新居屋揀樓攻略– 東涌裕泰苑(消耗表、需特別注意的單位)

作者: 子非魚- 2018-11-26

 

推薦文章:2.4% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

推薦文章:【12/7 更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 


關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
     
  • 環聯(Transunion, 「TU」)正式合作伙伴
  • 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
  • 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
  • 榮獲Capital 資本雜誌 「2018傑出物業按揭轉介」大獎
  • 出版「按揭達人」一書,在各書局有售
  • 於多份報章撰寫按揭專欄,包括蘋果日報、頭條日報、都市日報、經濟通ETNET等
  • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
  • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
  • Facebook 超過1000客戶留言,讚揚我們的服務,並給與5星評分
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com