申請按揭，首先要了解每月供款與入息比率（Debt-to-income ratio，簡稱DTI）能不能過到壓力測試，即俗稱「夠吾夠計」。很多人以為壓力測試就只是用 50／60 去計算DTI，其實並不一定。非固定的入息如佣金、花紅等又如何計到入息中？信用卡數、私人貸款等又如何計入供款中？
另外，2019年10月16日剛公佈的施政報告，提出大幅放寛按揭成數，每月供款與入息比率亦有所改變，筆者整理了詳盡的指南:
如果本身有按揭或擔保人有按揭的話，用以下指引：
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供款與入息比率 |
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樓價 |
按揭 |
壓測前／ |
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自住 |
任何 |
任何 |
50％／ |
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自住 |
≤ 8m |
≤ 7成 |
40％／ |
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>7成 |
35%／ |
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≤ 10m |
≤6成 |
40%／ |
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>6成 |
35％／ |
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>10m |
任何 |
40％／ |
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出租 |
任何 |
任何 |
40％／ |
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出租 |
任何 |
任何 |
40％／ |
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什麼情況下仍需要壓力測試？
雖然在新政策下，放寬了按揭成數，並且如做高成數按揭，可以免壓力測試，只要DTI不超過 50％ 便成。但其實有幾個情況仍是需要壓力測試的：
- 如果不需做按揭保險（例如：6成按揭），銀行普遍還是需要壓測的，但也有銀行不需要壓測。
- 就算是首置做按揭保險，有些銀行本身也需要通過一定情度的壓力測試。疫情下開始多了銀行收按揭，需要壓測。
- 非首置或本身有按揭在身（住宅、車位、工商鋪、擔保按），需壓力測試。
- 擔保人有按揭在身，貸款人需壓力測試。
- 轉按套現或清數（適用於樓價600萬或以下），需壓力測試。
- 轉按甩發展商二按，需壓力測試。
- 聯名物業甩名，需壓力測試。
- 換樓先賣後買，賣果層未完成成交，新買果層需要壓測。
另外要留意，如果首置做按揭保險，如不能通過壓力測試，就算按揭可批，按揭保險費都會調高1成。
在新制下，壓力測試如何計算
如果是自住沒有其他按揭，申請按揭，每月供款不能超過入息的50％。如果選擇H按，每月供款是以封頂位計算。以現時 H+1.28%, cap P-2.75% 來計，封頂位是 2.5%。如要通過壓力測試，即加息2厘後，每月供款不能超過入息的60％，以 2.5%+3% = 4.5% 來計。
但是，以上只是最簡單的情況。隨住按揭成數不同，mortgage count 不同，供款與入息比率的上限以及壓力測試上限便會不同。上面表一整理了幾種不同情況。
所謂mortgage count，即有按揭在身。當查閱TU時，如果有其他按揭（其他樓按、車位按、擔保按等），TU內的 mortgage count 便會顯示目前按揭的數目。如果 mortgage count 不是0，再做按揭的話，供款與入息比率上限便會變。請參考上表。
壓測實例
假設：
- 每月入息＝＄40000
- 樓價＝400萬，做9成借＄360萬
- 自住，無mortgage count
- 年期30年，利率 2.5%
計算：
- 以 2.5% 計算，每月還款 ＝ ＄ 14224
- 以 5.5% 計算，每月還款 ＝ ＄ 20440
- 供款與入息比率上限用 50／60
- $14224 / $40000 = 35.56% < 50% ==> pass
- $20440 / $40000 = 51.1% < 60% ==> pass
因此通過壓測！
壓力測試如何計算入息：佣金及花紅
佣金是以6個月平均數，計算佣金入息。假設工作不夠6個月，也是把佣金除6去計算。有些銀行會剔走最高及最低佣金月份，才去計算平均數，如果剔走後平均數高於過去6個月的平均數，便應考慮在這些銀行上會。
疫情下銀行收緊按揭，有些銀行會以近3個月平均佣金收入，對照近6個月平均數，取其低位數。因此，如果入息掹掹緊，應選擇最寬鬆的銀行。
至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；有些則可以以稅單上的花紅，除12。如果去年花紅多過今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法會較有著數。
留意如9成按揭，佣金不能計入息。如果僱傭合約或糧單寫明有花紅，9成按揭也可把花紅計入入息中。8成或以下按揭，佣金及花紅都可以計。
參考：
壓力測試如何計算入息：OT、雙糧、津貼、約滿酬金、無薪假期？
如果僱傭合約有寫明雙糧必定會出，雙糧可以除12計入每月月薪中，就算9成按揭也可以，否則雙糧當年尾花紅處理。約滿酬金當花紅計算。
至於津貼，要視乎僱傭合約上津貼的條款。比如如寫明要租樓才有津貼，那麼那津貼收入便不能計算入壓測之內。如每月的津貼是相同金額，可直接當入息計不用打折。但如每月的津貼都不同，當佣金計6個月平均數，並且只能在8成或以下按揭才可以計。
OT 可以計入息，當佣金計算，取6個月平均數。留意因疫情關係，有些銀行收緊佣金的計算方法。警務人員和醫護的OT，如金額比正常底薪超出很多，未必能計足。
約滿酬金當花紅計算。
如被放無薪假期，有些銀行不計入息，有些把入息當浮動收入計算，取6個月平均數。那麼便不能申請9按。參考我們在《經濟一週》的專欄：
公務員福利好，好多津貼可以計入息。參考我們在《東方日報》的專欄文章：
醫管局的房屋津貼，如選擇 5％ cash allowance 而不是 HLISS, 可計收入。請參考：
公務員的 ACTING ALLOWANCE, 未必能計收入，尢其如是高成數按揭。請參考：
空姐或機師的長途旅途津貼，如是credit 入信用卡當spending，未必能計收入，視乎按揭成數。請參考：
無薪假期如何計入DTI中，參考我們在《經濟一週》的文章：
壓力測試如何計算入息：兼職收入、自僱收入
兼職收入如是受僱，只要能提供所需入息證明，可以計入息。如果每月的兼職都相同金額，可直接當入息計不用打折。但如每月的津貼都不同，當佣金計6個月平均數。
兼職如是自僱，如有專業資格，比如的士證、鋼琴證書等，兼職的收入都可以計入息。如果從事的行業不需要專業資格，比如網購，如果要做高成數按揭，便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計收入。
如只是申請6成或以下按揭，有些銀行對於兼職收入會彈性很多。比如如有的士牌，銀行會有個方程式計算收入。
參考：
- 申請按揭，兼職(part-time)收入能不能計入息？
- 【星之谷專欄－都市日報】的士司機、UBER司機如何做按揭
- 【星之谷專欄－都市日報】地盤及裝修工人如何申請按揭？
- 【星之谷專欄－都市日報】自僱人士難申請按揭之謎
壓力測試如何計算入息：租金收入
租金收入可以計入息，但要打7折，如無打厘印有些銀行只計6折。如果聯名物業，租金收入只能計一半（除非申請中的按揭也是相同二人）。另外，如果沒有約租，也可以用擬租金收入計壓力測試。
參考：
其他入息的壓測計算方法
參考以下文章：
壓力測試如何計算每月供款：信用卡、私貸、循環貸款、學生貸款、槓槓產品、保費融資
計算供款與入息比率時，供款除了計算申請的按揭的預期每月供款外，銀行還會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。
按揭審批，銀行首先會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款乘一個百份率，當作是每月供款用來計 DSR及壓力測試。這百份率每間銀行不同，普遍是 3.5%-4% 左右。舉個例子，如果信用卡欠款是20萬，4％ 便是＄8000。銀行便把這＄8000 加入每月供款中去計算 DSR。
假設用以上計算方法得出的結果令申請人通過不到壓力測試的話，銀行便會查閱申請人過去3個月是不是每月都準時還清所有卡數。如果3個月都準時還清（不只是還min pay），那麼可以不把那＄8000 計入 DTI中。這時銀行會向申請人要求提供對上3個月所有信用卡的月結單，如果發現每月都準時清數，便可免把信用卡欠款計入DTI中。
倘若如過去3個月都沒有還清結欠，那麼銀行便要把那＄8000計入DTI內。如果因此而通過不到壓力測試，便不能批足貸款額，除非申請人願意找卡數。
參考：信用卡欠款、分期、信用卡額如何影響按揭壓力測試？申請按揭需不需先找卡數？
私人貸款及其他借款，每月供款需要計入 DTI 及壓測內，就算私人貸款餘額只是很少數目。不過，有些銀行接受如ploan 只餘3期便找清，可以不計。參考：
循環貸款也需要計入 DTI 及壓測內，計算方法請參考此文：
保費融資的每月供款如果有註入TU，需要計入壓測。如沒有註入 TU, 申請人都有責任告訴銀行。至於槓桿產品，參考此文：
至於學生貸款 (Grant Loan)，不會註入TU內，但貸款人在申請表上仍要如實申報，參考此文：
如利用孖展買股票，有機會銀行會把孖展利息計入每月還款中，參考：
其他物業的每月供款
如果有其他按揭在身，那些按揭的每月供款都要計入 DTI 及壓力測試中。如果其他按揭是聯名，能不能計一半？答案是可以的，但需要提供另一半的入息證明。如果擔保其他按揭，擔保的每月供款也要全數計入壓測內。
參考：
延伸閱讀:
注意：跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。
