【按揭FAQ】壓力測試及供款與入息比率上限指南(含新政策各類型入息和供款)

申請按揭,首先要了解每月供款與入息比率(Debt-to-income ratio,簡稱DTI)能不能過到壓力測試,即俗稱「夠吾夠計」。很多人以為壓力測試就只是用 50/60 去計算DTI,其實並不一定。非固定的入息如佣金、花紅等又如何計到入息中?信用卡數、私人貸款等又如何計入供款中?

另外,2019年10月16日剛公佈的施政報告,提出大幅放寛按揭成數,每月供款與入息比率亦有所改變,筆者整理了詳盡的指南:

如果本身有按揭或擔保人有按揭的話,用以下指引:

供款與入息比率

樓價

按揭
成數

壓測前/
壓測後

自住
無按揭

任何

任何

50%/
60%

自住
有按揭

≤ 8m

≤ 7成

40%/
50%

>7成

35%/
45%

≤ 10m

≤6成

40%/
50%

>6成

35%/
45%

>10m

任何

40%/
50%

出租
無按揭

任何

任何

40%/
50%

出租
有按揭

任何

任何

40%/
50%

 

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什麼情況下仍需要壓力測試?

雖然在新政策下,放寬了按揭成數,並且如做高成數按揭,可以免壓力測試,只要DTI不超過 50% 便成。但其實有幾個情況仍是需要壓力測試的:

  • 如果不需做按揭保險(例如:6成按揭),銀行普遍還是需要壓測的,但也有銀行不需要壓測。
  • 就算是首置做按揭保險,有些銀行本身也需要通過一定情度的壓力測試。疫情下開始多了銀行收按揭,需要壓測。
  • 非首置或本身有按揭在身(住宅、車位、工商鋪、擔保按),需壓力測試。
  • 擔保人有按揭在身,貸款人需壓力測試。
  • 轉按套現或清數(適用於樓價600萬或以下),需壓力測試。
  • 轉按甩發展商二按,需壓力測試。
  • 聯名物業甩名,需壓力測試。
  • 換樓先賣後買,賣果層未完成成交,新買果層需要壓測。

另外要留意,如果首置做按揭保險,如不能通過壓力測試,就算按揭可批,按揭保險費都會調高1成。


在新制下,壓力測試如何計算

如果是自住沒有其他按揭,申請按揭,每月供款不能超過入息的50%。如果選擇H按,每月供款是以封頂位計算。以現時 H+1.28%, cap P-2.75% 來計,封頂位是 2.5%。如要通過壓力測試,即加息2厘後,每月供款不能超過入息的60%,以 2.5%+3% = 4.5% 來計。

但是,以上只是最簡單的情況。隨住按揭成數不同,mortgage count 不同,供款與入息比率的上限以及壓力測試上限便會不同。上面表一整理了幾種不同情況。

所謂mortgage count,即有按揭在身。當查閱TU時,如果有其他按揭(其他樓按、車位按、擔保按等),TU內的 mortgage count 便會顯示目前按揭的數目。如果 mortgage count 不是0,再做按揭的話,供款與入息比率上限便會變。請參考上表。


壓測實例

假設:

  • 每月入息=$40000
  • 樓價=400萬,做9成借$360萬
  • 自住,無mortgage count
  • 年期30年,利率 2.5%

計算:

  • 以 2.5% 計算,每月還款 = $ 14224
  • 以 5.5% 計算,每月還款 = $ 20440
  • 供款與入息比率上限用 50/60
  • $14224 / $40000 = 35.56% < 50% ==> pass
  • $20440 / $40000 = 51.1% < 60% ==> pass

因此通過壓測!


壓力測試如何計算入息:佣金及花紅

佣金是以6個月平均數,計算佣金入息。假設工作不夠6個月,也是把佣金除6去計算。有些銀行會剔走最高及最低佣金月份,才去計算平均數,如果剔走後平均數高於過去6個月的平均數,便應考慮在這些銀行上會。

疫情下銀行收緊按揭,有些銀行會以近3個月平均佣金收入,對照近6個月平均數,取其低位數。因此,如果入息掹掹緊,應選擇最寬鬆的銀行。

至於年尾花紅,大部份銀行以過去2年花紅,再除24計算入息;有些則可以以稅單上的花紅,除12。如果去年花紅多過今年,而今年的花紅未報稅的話,用後者計算方法會較有著數。

留意如9成按揭,佣金不能計入息。如果僱傭合約或糧單寫明有花紅,9成按揭也可把花紅計入入息中。8成或以下按揭,佣金及花紅都可以計。

參考:


壓力測試如何計算入息:OT、雙糧、津貼、約滿酬金、無薪假期?

如果僱傭合約有寫明雙糧必定會出,雙糧可以除12計入每月月薪中,就算9成按揭也可以,否則雙糧當年尾花紅處理。約滿酬金當花紅計算。

至於津貼,要視乎僱傭合約上津貼的條款。比如如寫明要租樓才有津貼,那麼那津貼收入便不能計算入壓測之內。如每月的津貼是相同金額,可直接當入息計不用打折。但如每月的津貼都不同,當佣金計6個月平均數,並且只能在8成或以下按揭才可以計。

OT 可以計入息,當佣金計算,取6個月平均數。留意因疫情關係,有些銀行收緊佣金的計算方法。警務人員和醫護的OT,如金額比正常底薪超出很多,未必能計足。

約滿酬金當花紅計算。

如被放無薪假期,有些銀行不計入息,有些把入息當浮動收入計算,取6個月平均數。那麼便不能申請9按。參考我們在《經濟一週》的專欄:

  • 個別行業員工要自願放無薪假!被公司扣糧 或影響按揭成數

公務員福利好,好多津貼可以計入息。參考我們在《東方日報》的專欄文章:

醫管局的房屋津貼,如選擇 5% cash allowance 而不是 HLISS, 可計收入。請參考:

公務員的 ACTING ALLOWANCE, 未必能計收入,尢其如是高成數按揭。請參考:

空姐或機師的長途旅途津貼,如是credit 入信用卡當spending,未必能計收入,視乎按揭成數。請參考:

無薪假期如何計入DTI中,參考我們在《經濟一週》的文章:

  • 個別行業員工要自願放無薪假!被公司扣糧 或影響按揭成數

 


壓力測試如何計算入息:兼職收入、自僱收入

兼職收入如是受僱,只要能提供所需入息證明,可以計入息。如果每月的兼職都相同金額,可直接當入息計不用打折。但如每月的津貼都不同,當佣金計6個月平均數。

兼職如是自僱,如有專業資格,比如的士證、鋼琴證書等,兼職的收入都可以計入息。如果從事的行業不需要專業資格,比如網購,如果要做高成數按揭,便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計收入。

如只是申請6成或以下按揭,有些銀行對於兼職收入會彈性很多。比如如有的士牌,銀行會有個方程式計算收入。

參考:


壓力測試如何計算入息:租金收入

租金收入可以計入息,但要打7折,如無打厘印有些銀行只計6折。如果聯名物業,租金收入只能計一半(除非申請中的按揭也是相同二人)。另外,如果沒有約租,也可以用擬租金收入計壓力測試。

參考:


其他入息的壓測計算方法

參考以下文章:


壓力測試如何計算每月供款:信用卡、私貸、循環貸款、學生貸款、槓槓產品、保費融資

計算供款與入息比率時,供款除了計算申請的按揭的預期每月供款外,銀行還會計算借款人和擔保人的其他現有供款,包括信用卡、私貸、循環貸款,和槓桿產品等。

按揭審批,銀行首先會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款乘一個百份率,當作是每月供款用來計 DSR及壓力測試。這百份率每間銀行不同,普遍是 3.5%-4% 左右。舉個例子,如果信用卡欠款是20萬,4% 便是$8000。銀行便把這$8000 加入每月供款中去計算 DSR。

假設用以上計算方法得出的結果令申請人通過不到壓力測試的話,銀行便會查閱申請人過去3個月是不是每月都準時還清所有卡數。如果3個月都準時還清(不只是還min pay),那麼可以不把那$8000 計入 DTI中。這時銀行會向申請人要求提供對上3個月所有信用卡的月結單,如果發現每月都準時清數,便可免把信用卡欠款計入DTI中。

倘若如過去3個月都沒有還清結欠,那麼銀行便要把那$8000計入DTI內。如果因此而通過不到壓力測試,便不能批足貸款額,除非申請人願意找卡數。

參考:信用卡欠款、分期、信用卡額如何影響按揭壓力測試?申請按揭需不需先找卡數?

私人貸款及其他借款,每月供款需要計入 DTI 及壓測內,就算私人貸款餘額只是很少數目。不過,有些銀行接受如ploan 只餘3期便找清,可以不計。參考:

循環貸款也需要計入 DTI 及壓測內,計算方法請參考此文:

保費融資的每月供款如果有註入TU,需要計入壓測。如沒有註入 TU, 申請人都有責任告訴銀行。至於槓桿產品,參考此文:

至於學生貸款 (Grant Loan),不會註入TU內,但貸款人在申請表上仍要如實申報,參考此文:

如利用孖展買股票,有機會銀行會把孖展利息計入每月還款中,參考:


其他物業的每月供款

如果有其他按揭在身,那些按揭的每月供款都要計入 DTI 及壓力測試中。如果其他按揭是聯名,能不能計一半?答案是可以的,但需要提供另一半的入息證明。如果擔保其他按揭,擔保的每月供款也要全數計入壓測內。

參考:

延伸閱讀:

注意:跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。

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