【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(五) – 單位內部構造

售樓說明書
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不少人買樓時都會幻想一下空間大改造,例如將廚廁調轉、改建成開放式廚房、拆牆合併睡房甚至購入相連單位自行打通等。這類改造,首要考慮的是希望打通的那一面牆屬於磚牆或結構牆(石屎牆)。除非有結構工程師入紙申請獲批,混礙土牆是絕對不能拆除。磚牆的改建,亦可能受《建築物(小型工程)規例》的管制,不可以隨意拆除的。

可是,在售樓說明書內,並沒有指明那一幅屬間隔牆、那一牆屬結構牆,只能憑經驗估計。如果想確實那一幅屬結構牆,可以在屋宇署的百圖網中購入單位的結構圖,筆者在本篇中就煥然懿居單位的結構估計,也只是憑售樓說明書所載的資料而已。

牆身厚度與結構牆的關係

最容易用作評估的就是以牆身厚度估計是否結構牆,在平面圖上見到的牆身厚度是已包括批盪。如細心留意,會發現香港大部份建築物的呎吋都是以25毫米的倍數為標準。政府樓則更為常見25毫米一級的呎吋,而非25毫米的倍數的厚度如110毫米會比較少見。其主要原因是香港原本是跟英制,一吋大約25.4毫米,1分大約3毫米,所以在老一輩建築界許多時仍然以6吋牆身、4分木板等等來把物料分類。

常見的磚牆牆身厚度通常為75、100或125毫米,而石屎牆通常為100毫米或以上,不過由於住宅單位還要算上批盪的厚度,100毫米的結構牆實在不太足夠放置鋼筋,所以100至125毫米的牆身是磚牆的機會還是較大。石屎牆除了作為結構之用外,對於防火或防水亦有一定的耐久性,所以有時會用來分隔廚房或廁所的牆壁,在這些間格旁即使出現較為薄身的牆,也有較大機會是用石屎牆。

由於兩種牆身也有機會採用100至125毫米的厚度,如想改動這種厚度的牆身,務必更加實核清楚。當然即使是較厚或較薄的牆身,有時也會因應施工或各種需要而採用了兩者任何一款。磚牆的方便之處,是可以完成了整體結構後,在進行拉線及舖喉的工序後才開始砌磗,但如果使用石屎牆,便要在結構興建時預留管道穿線了。。

以煥然懿居1座E室的平面圖為例(圖1),紅圈的牆身比較大機會是石屎牆、藍圈比較大機會是磗牆、綠圈多數是預製件外牆。E室與F室中間的間格牆是100毫米,屬於兩者都有可能的厚度,筆者在下一段詳述如何估計。

圖1 - 牆身厚度興結構牆的關係
圖1 – 牆身厚度興結構牆的關係

從樑或柱估計

在未能實地睇樓的情況下,想評估橫樑的存在或位置本身是甚為困難。

一般來說,柱與柱之間必定有橫樑,所以只要細心觀察柱的位置、濶度及與柱的任何一個面的延伸線是否碰到另一條柱,便可大致估計橫樑的位置(可惜是不可能估計深度)。柱與牆雖說是兩種結構不同的東西,但對於室內設計沒有分別,在這裏暫且混為一談。

以前述的煥然懿居1座E室的平面圖為例,圖2中深綠色圈是兩條柱(這個長度也許可叫做牆)。該兩條柱的延伸線對齊,所以可以斷定在上方有橫樑連繫。根據柱的濶度估計,橫樑的位置將放在房內天花,而不會放在客廳一方,濶度不多於200毫米(跟上方的柱濶)或250毫米(跟下方的柱濶)。一般來說,橫樑的濶度不應比任何一條連繫著的柱濶,但亦並非技術上不可行,在這個例子來說,假如橫樑是250毫米濶(跟圖中下方的柱濶),將比圖中上方的柱濶50毫米,在技術上並非不可能接駁在一起,所以這條橫樑的濶度比較難估計是200毫米還是250毫米。

藍圈是一幅225毫米厚的牆,碰到上方紫色圈的柱,中間極大機會有一條與牆身厚度相等濶度的橫樑將兩者連繫。這情況下,在原圖中顯示100毫米厚的牆身便會是磚牆,可以拆除。假如購買了E及F室便可考慮將單位打通(需注意是否受有關法例規限)。

要分辨是否結構牆,一般有經驗的裝修師傅亦能做到。即使再惡劣一點,誤以為是磚牆可拆,在開工前將部份批盪打走,看看牆身是磚砌還是石屎鋼筋便一目了然,實在難以出現誤拆結構牆的情況。要作出這類更改,可以考慮聘用持有相關專業牌照的工程公司。

除了結構上的考慮外,還有設計上的考慮。在設計上,同一個單位內是不能興建兩個露台的,但這是只限入紙向屋宇署申請起樓時的規定,還是建成後也受這個所限?筆者就不太清楚了。假如是後者,將E及F室打通後,單位便擁有兩個露台,將來賣樓時會否受此所限而令成交告吹則存疑了。另外,當然亦要注意所拆的牆身內的設備走線。更改水喉、電線或通訊線比較簡單,找持牌技工便可以循一般程序進行。但假如牆身內有煤氣喉的話,要改動便要通知煤氣公司,程序便複雜得多了。

題外話,上方紫色圈的柱相當的粗,E室及F室的買家可留意,由於該柱屬兩個單位的外牆,所以該柱所佔的面積(0.214平方米即是約2.3平方呎)需由兩個單位依中線承受而不會計入公家面積。以實用呎價2萬元(已補地價)計算,該條柱所佔的總面積已值4.6萬元了。

圖2 - 預計橫樑位置
圖2 – 預計橫樑位置

燃氣設備

有些家庭屬無飯夫妻,家中的廚房採用電磁爐或明火也沒所謂。但另一方面,不少人卻會介意使用電熱式熱水爐,舊式的儲水式電熱水爐設計,需要洗澡前十數分鐘預熱,洗澡太久亦會暫停熱水供應,在大寒冬洗澡中途停了熱水相信是一件頗惱人的事。在觀察平面圖時,最簡單的方法是留意單位的廚房及廁所是否貼近外牆,假如貼近外牆,排氣及鮮風管道容易安裝,使用明火爐具機會較大。當然,在「裝修、物料及設備表」中亦可以清楚找到原訂的設備,準買家可以看爐具屬燃氣還是用電,有些展商會列出設備的型號,準買家可根據型號查看熱水爐屬即熱式還是儲水式了。

由於消防對明火的規定嚴緊,一般開放式廚房也會採用電磁爐,而如果有使用燃氣熱水爐,亦要接駁長長的管道到客廳大窗,工序及維修都麻煩。根據這短短數行的分析,幾可斷定採用黑廁及開放式廚房的一座D及E室不會有燃氣設備。

另一方面A、F、G及H室均採用梗廚及擁有光廁,可直接在牆身接駁管道排放或抽入空氣,所以亦幾乎不用看設備表便已可估計是使用燃氣煮食及熱水爐了。B及C室採用開放式廚房,使用燃氣煮食爐的機會很微。但廚廁背靠外牆,可直接駁鮮風,不排除會採用燃氣熱水爐。

在圖3的裝修、物料及設備表中發現,B及C室沒有採用燃氣熱水爐(藍圈),而是採用24kW電熱水爐。在這個表中,亦會發現B、C、D及E室都沒有採用燃氣煮食爐(紅圈)。

售樓說明書 - 裝修、物料及設備表
圖3 – 裝修、物料及設備表

預設的假天花、假樑(假陣)

廁所或廚房都需要排氣,假如有明火熱水或煮食爐,亦需要抽入鮮風助燃。假如單位的廚廁背靠外牆或天井,抽氣及鮮風可以直接連接外牆,發展商便一般不會花功夫把空氣管道接駁至遠處。例如煥然懿居一座A、F、G及H室均採用梗廚及擁有光廁,按道理是不會另駁管道排放或抽入空氣。至於B及C室,由於有光廁,而開放式廚房亦貼近外牆,所以亦不應另設管道連接到客廳的大窗一邊。這幾個單位,雖然不會有長長的假陣以連接廚廁至外牆窗邊,不過為了收藏往來廚廁的冷熱水喉管,中間多數都會有以木箱砌成的假天花。

沒人會喜歡在單位內見到明喉,設計師會把喉管裝在假扮成橫樑的木箱中。管道通常會安在最貼牆、最貼天化並且接駁到外牆的最短距離。以一座E室(圖4)為例,假陣可以順理成章放在原先的橫樑下(紅色),不過會令橫樑更深,觀感很奇怪;與原本的橫樑並排(綠色),但就會令橫樑看來濶了;放在間格的另一邊(藍色),假陣便會較窄及淺,但睡房就會出現左右均有橫樑的古怪局面。

圖4 - 假陣的位置
圖4 – 假陣的位置

改建成開放式廚房

以往,有不少人都會拆除廚房牆而改建成開放式廚房,甚至簡單如拆除廚房門或更換成一般褶門或盪門等。這些都是最常見,但實際上算是違規的情況,因為廚房牆身及廚房門需要有一定的耐火性,拆除了便失去了保護作用。改建成開放式廚房雖然可增加空間感,但在轉售時其實也會有一定的隱憂。

煥然懿居的單位設計,本身有不少已採用開放式廚房。即使採用梗廚的單位,廚房亦自成一角,即使改動為開放式亦不會大增空間感,相信沒有太多業主會作此改建。

子非魚

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