一手樓花行即供,以Staff Plan上會三大弊處

disadvantage
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很多銀行都為員工提供 staff plan 按揭,有些銀行可以做到月薪240倍,並且利息可以低至0.8%-1%。看似很著數,但假如物業是一手樓花,需要行即供付款,便要三思。

買樓採用 staff plan 上會的話,如果需要轉工或不幸被銀行裁員,員工需要在指定時間內還清所有staff plan 欠款。如果物業是現樓,可以把按揭轉按至其他銀行清還 staff plan,但受制於按揭成數上限。而如果物業是一手樓花未收樓的話,便不能轉按,則需要用現金清還,否則銀行保留權利將物業拍賣還債。

staff benefits

現樓staff plan被call loan,可以轉按至銀行,受制按揭成數

如果借了staff plan,因轉工或被裁員而staff loan 被call,可以轉按至其他銀行。舉個例子:物業是1000萬,用 staff plan 借了800萬。不幸因裁員被call loan,貸款人可以把按揭轉按至其他銀行,重新上按保做8成按揭。只要入息夠計,有入息證明,批核不會困難。

不過要留意,轉按限制於按揭成數

  • 如果物業是1000萬以上,只能做5成按揭,而如果 staff plan 做了9成,轉按的話,只能轉到5成,餘下的4成 staff loan需要現金清還。
  • 如物業是1000萬或以下,轉按最高只能做8成按揭。如果staff plan 按了9成,同樣需要現金找1成 staff loan。

弊處1:即供樓花不能轉按,或需要全數現金清還staff loan

如果物業是即供樓花,staff plan 被call的話,也無法轉按到其他銀行,那麼,可能需要全數現金清還 staff plan。樓花轉按必須符合以下準則:
1. 物業需要已取得入伙紙
2. 入伙日期最早3個月前才可以申請轉按,但需要入了伙按揭才可放款。

Staff plan 被 call loan,銀行或可酌情處理

筆者見過個案,客人因被裁員,staff plan被call loan,但物業是一手樓花未入伙。客人向銀行求情,而由於客人火速找到新工,有入息保證,最終原銀行容許重做即供按揭,當「街客」處理。但由於是即供,按揭成數最高只能6成,客戶需要補錢才能清還 staff loan。

不過,並非所有個案都可以得到銀行酌情處理。如果銀行拒絕幫職員重造按揭,而因樓花又不能及時轉按的話,職員是需要現金清還staff loan。

弊處2:疫情期間,銀行對於staff plan轉按持有戒心

疫情期間,因銀行收緊按揭,面對staff plan的轉按申請,會懷疑申請人已被裁員而抱有戒心,未必容易批出。申請人需要貨比三家,尋找可批的銀行,或需要採用中小行。

Staff plan 其他缺點

按揭行 staff plan 還有其他缺點:沒有現金回贈以及高息戶口(mortgage link),也不會送一年火險。故此,staff plan 雖然是低息,扣起所有其他優惠後是否著數,需要計清楚。

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