一招零成本入住房協長者屋 再賺被動收入【星之谷專欄 – 東方日報】

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香港很多退休長者都是獨居,遇到緊急事或日常生活需要時,已經另組家庭的子女未必能及時提供援助,最終還是要搬入老人院。但其實只要善用手上的自住物業,運用些少財技,獨居問題不但可以解決,還可以創造被動收入。

這裏先介紹房協一個專為長者而設的「長者安居樂」住屋計劃。這個計劃採用一次過繳付「租住權費」的方式出租,開放式單位約100至120萬港元,一房單位則約為150至190萬元;其後長者只需每月繳付一定雜費,便能終身住進這些屋苑。

這些屋苑優勝之處是有熟悉老人服務的職員當值,長者遇到緊急事故,就即時獲得協助;會所設施也是專為長者而設,譬如理髮店,屋苑本身也引入最新的「樂齡科技」,方便服務員有效為長者提供護理及醫療監察。

【自住物業若供滿可「重按」】

房協長者屋並不會收取每月租金,不過當初繳交的居住權費,會隨着年月折舊,長者退租時將獲發還部分資金,比率介乎10至70%之間。以長者租用10年為例,可退回31%的租住權費,而租住14年以上,無論年期,均可退回10%的費用。因此,打算長住的長者就會愈來愈「抵租」。以長者租住20年計,當退回部分租住權費後,一房單位的每月實際租金只是5,625元,開放式則為3,750元。

表面上,一次過繳付百萬元去租住這些單位,或會對退休長者構成財政負擔,但若他本身擁有已經供滿按揭的自住物業,只要略施小技,費用可負擔之餘,甚至可以創造正現金流。

首先,長者可先把供滿按揭的自住單位重按,套現100萬元去支付房協長者屋的租住權費,並搬入居住;然後再把本身的自住物業出租,所得租金應夠繳付按揭供款及雜費。

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【每月創造3,000元正現金流】

舉個例子,60歲長者陳伯(化名)自住單位市價為700萬元,他本身並無入息,亦可以透過「資產審批」方式到銀行重按物業,借100萬元,以支付房協長者屋開放式單位的租住權費,樓宇的剩餘價值仍然符合申請人所需的資產淨值。然後,該筆按揭可分攤20年歸還,每月按揭供款約6,950元,而長者屋雜費每月約2,500元,即總每月總支出約9,500元。

同一時間,陳伯可將其住宅出租,扣除物業稅等雜費後,假設淨租金回報率為2%,每月淨租金收入約11,600元,扣除上述9,500元費用,每月仍有2,100元作生活費。一般屋苑配套未必切合獨居長者,搬到長者屋或許是一個更舒適及安全的選擇。

計劃目前設有兩個項目,分別是將軍澳樂頤居和牛頭角彩頤居,全部單位現時均已租出;第三個位於紅磡利工街的項目已於去年底落成,退休長者不容錯過。其實,上述整個操作可以讓長者住進鄰近地鐵站屋苑,有當值護士照料,又可從租金中獲得一定生活費,不會為子女造成財政負擔,何樂而不為?

子非魚

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