上手業主賣樓後求「短租」 下手按揭恐出事【星之谷專欄 – 東方日報】

20220516_ONCC
-廣告-

近年有些業主打算換樓,賣樓後下一層住宅尚未成交,很多時候會要求下手可以通融短租幾個月,不過要留意這件「善事」原來有機會禍延按揭。

Eric(化名)近月打算買入一層1,000萬元住宅單位,並申請9成按揭(900萬元貸款額)。在簽署臨約前,賣家坦言自己亦在換樓,下一層樓尚有幾個月才成交,所以請求Eric住宅成交後可以短租原有居所,完成換樓後才遷出,期間會支付短期租金,並會在臨約上列明。

Eric本身有意進行這項「善舉」,筆者馬上喝停Eric,嚴令絕不能簽署有關臨約,原因是臨約上一旦出現這項短租條款,物業頓成出租或投資物業,就算租期只有1個月,銀行最高只能批出5成按揭,不能申請9成按揭,忽然要多繳付400萬元首期。

【物業非「交吉」 按揭勢觸礁】

Eric問能否先向家人借400萬元額外首期,並申請5成按揭,到上手搬走後再向銀行重新申請9成按揭?答案是不行,原因是物業成交後,由5成按揭增至9成按揭,屬加按套現行為。過去無論是「林鄭Plan」還是「波叔Plan」,都不容許高成數按揭加按套現,除非住宅價格是600萬元或以下,才可以用舊成數加按套現,最高借8成,年期最長25年。

不過,如果Eric「免費」給上手住多一兩個月,是否就能夠繞過規定,可以申請9成按揭?答案也是不可以。若果臨約上有寫明這些「免費」租住條款,變相物業不是「交吉」出售,不符合高成數按揭自住、成交要「交吉」兩大要求。

Rent after sold

故此,如果上手真的需要較後交出單位,以接續新樓收樓期,而Eric又想申請高成數按揭的話,唯一辦法是延長成交期,但臨約上必定要寫明成交日單位必須是「交吉」,銀行才會批出高成數按揭。

不過對於賣方來說,如需要賣樓資金以繳付新購入物首期的話,就沒法做到無縫銜接了。

【租約屆滿出售單位 兩大伏位】

換另一個情景——假設住宅單位本身有租客,但租約在成交前完結,上手承諾租約完結後會叫租客搬走,這種情況又能否申請9成按揭?

答案是可以,但有兩個伏位要留意。首先,銀行或按揭保險公司需要查閱租客退租書——未能提供的話,不會批出高成數按揭,下手業主最多只能申請5成按揭,故此買家最好要求賣方出示退租書才簽臨約。

其次是銀行有機會在成交前安排驗樓,其時如果銀行發現單位內仍有租客,又或者租客拒絕開門,銀行有機會拒絕放出按揭貸款。所以業主留意「做好人」有時候其實亦有代價。

子非魚

https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20220514/bkn-20220514080002571-0514_00842_001.html

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較  

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 
非香港號碼,先選區號。

請檢查電話號碼是否正確。


陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com