不要小看Mortgage Count!影響按揭的關鍵因素!

Mortgage Count
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申請按揭的過程中,如果不小心就會因為沒有考慮細節而導致申請失敗,其中一個常見例子就是沒有考慮mortgage count。到底mortgage count是甚麼,又會如何影響按揭申請?

Mortgage Count是甚麼?

貸款人的信貸報告(TU)會顯示有多少個 mortgage 在身,其中包括自己名下物業的按揭,及作為擔保人的按揭數目。這就是 mortgage count。貸款人如果有 mortgage 在身,再買樓申請按揭或者幫家人擔保按揭,mortgage count 就會對按揭成數壓力測試、或按揭保險費造成影響。

要注意,mortgage count並不限於住宅按揭,車位工商鋪按揭都會包括在mortgage count 內。而海外物業按揭,亦都有機會會顯示在mortgage count內。

按揭成數有機會減一成

貸款人如果本身有其他mortgage count,申請按揭時,如果是6成或以下,按揭成數就需要扣減一成,即最多只可做5成按揭。

如果是申請高成數按揭,即6成以上,成數便不需要扣減,但需要增加按揭保險費。

參考:【按揭成數 2022.買樓首期計算】自住、出租、工商物業車位、資產按揭及入息種類

Mortgage Count

Mortgage Count會提高壓力測試要求

計算壓力測試的時候,如果沒有其他按揭在身,買樓申請按揭的壓力測試一般以 50%/60%計算。即每月供款與入息比率(DTI)不能超過50%,以及假設加息3厘後不能超過60%。

但如果本身有mortgage count,按揭成數7成以下需要用 40%/50%計算壓測,7成以上用 35%/45% 計算。由此可見,如果有mortgage count,申請按揭或者做擔保人的最低入息要求就會增加。

參考:【按揭壓力測試 | 負擔能力】加擔保人、免壓測、佣金花紅點計、供款與入息比率

按揭保費率會増加

如果有mortgage count,按揭保費率就會増加,意味著要交的保費就會增加。以下是HKMC的保費表:

Link:HKMC保費表

如果沒有mortgage count,按保費就會用表1或表3計算。如果有mortgage count的話,保費便用表2或表4計算。

舉個例子,假設樓價為1000萬,借8成,還款期30年,無 mortgage count的話,保費就是貸款額的 2.47%(表3)。但如果有mortgage count,保費便會增加至 2.82%(表4),多出$30,400。

不過,準業主要留意現時按揭保費一般都可以享有65折,因應情況而會有調整,在申請的時候要問清楚銀行。

參考:【按揭保險2022】保費計算、新舊制分別、壓力測試、按保折扣、退回保費

按揭申請流程注意事項

申請按揭時,如果銀行查閱TU發現有mortgage count,需要貸款人或擔保人就要提供以下資料:

  • 其他按揭的貸款信(facility letter)
  • 其他按揭的最近供款單

這是因為銀行在查TU的時候,只會知道你現有的count數,沒有按揭餘款的資料,故需要貸款人提供更多資料,以此來計算DTI及壓測。

物業如曾經加按,如果銀行是把原按和加按部份分成兩條loan處理的話,mortgage count 便會顯示為2,雖然是同一物業,但貸款人要提供原按和加按的貸款信以及供款單給銀行。

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