中小型銀行加按息 轉按賺回贈最後召集【星之谷專欄 – 東方日報】

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美國聯儲局今年持續加息,香港終於有中小型銀行跟隨——港元拆息H按封頂利率加0.1厘至0.225厘不等。如果其他銀行跟加,轉按現金回贈財技,毋庸置疑將會進入最後召集階段。

現時轉按現金回贈最高為1.65%,坊間按揭代理並加碼提供現金獎賞。以按揭貸款額400萬元為例,可以賺取高達8萬元;如果每兩年轉按一次,供樓30年間將有過百萬元現金回贈落袋,可謂業主福音。

【加息減轉按誘因】

所以,如果業主層樓現時按揭計劃與兩年前一樣為H+1.3%、封頂利率為2.5%的話,應要把握轉按機會,否則未來按揭計劃封頂利率陸續調升,轉按誘因便會減少。

退一萬步,假設現時銀行封頂利率齊升0.15百分點至2.65%,400萬元按揭貸款額每月供款僅多314元,30年間累計供多11萬元。但未來30年總會經歷多個利率下跌周期,現時現金回贈高達8萬元仍然值得轉按。

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此外,市場上有3類人亦應該趁低息盡快轉按:

1. 本身經發展商二按或「呼吸Plan」上樓的業主,過了低息蜜月期後便要捱貴息,一般年利率為5%以上。若果物業已經收樓,應該盡快轉按至銀行。

早前政府放寬按揭成數,轉按「甩」發展商按揭最多可以借8成,樓價上限為1,200萬元。若果買入住宅時作價少於這個數目,很大機會可以轉按至銀行而毋須補錢,但亦不能套現。

2. 業主現時可以透過按揭舊制,趁低息轉按套現,同時享有現金回贈。現時很多銀行並會奉送高息存款戶口Mortgage Link,提供與按揭利率掛鈎的存款利率。

舉例,假如業主轉按套現100萬元,其中50萬元放入Mortgage Link對沖利息,餘下50萬元則支付按揭利息,變相100萬元套現金額實際利率僅約1%,這筆低息資金可以應付未來突發資金周轉需要。

3. 如果本身有債務在身,譬如欠信用卡數、財務公司貸款,也可透過轉按套現進行清數,始終供樓利率比財務貸款利率低得多,可以減低利息支出,亦有現金回贈。以高成數按揭清數最高可以申請75%按揭,而需要套現清還債務的每月供款,可以免除壓力測試前後的供款與入息比率(DSR)計算。

最後提提趕轉按尾班車的業主——根據金管局指引,現金回贈若果超過貸款額1%,需要在按揭成數上限扣減。另外轉按牽涉費用主要為律師費,一般為5,000元至6,000元,對比現金回贈一瞬間賺8萬元,依然有利可圖。

子非魚

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