筆者在《蘋果日報》分享過一招財技：如能向賣家爭取到由賣家付印花稅，並打入樓價內，那麼如樓價仍然是1000萬或以下，便能承造8成按揭。即是說，變相印花稅可以在打入按揭貸款內分期供款。
有讀者便問：但如果臨約或買賣合約寫明印花稅由賣家支付，那麼銀行審批按揭時，會不會當成是一種現金回贈，從而把該回贈從貸款額內扣除？
答案是不會的，筆者也向銀行查詢過。要拆解這問題，先從金管局指引說起。
為何按揭回贈需要扣減貸款額？
金管局指引是，如果銀行的現金回贈超過1%，便需要扣減貸款額。金管局的精神是不想現金回贈成為首期來源，讓貸款人可以突破按揭成數上限。
舉個例子，1200萬樓最多可以借5成，即首期需要600萬。這是金管局的按揭成數上限。假設銀行給2%現金回贈，即24萬元。如果這情況下貸款人仍然可以做5成按揭，首期只需要576萬，實際樓價亦只是1176萬。因此，實際按揭成數變為51%，突破了金管局上限。在這情況下，回贈需要扣減貸款額，即貨款人最多只可借576萬，按揭成數上限便不變。
不過，多年來銀行都有1%回贈給客人，是常態，因此金管局把扣減貸款額的死線設在1%之下。如果銀行為搶客提供超過1%回贈，才需要扣減貸款額。
賣方付印花稅而提高樓價，並不是按揭回贈
如果以上個案，賣家提高樓價，但代支付印花稅，買家其實沒有實際現金落袋，樓價也沒因此而平了。故此，在銀行審批按揭時，不會把代支印花稅當作是回贈，從而需要扣減貸款額。
一手樓花各種優惠需要扣減
如是買一手樓花，發展商有各式各樣的優惠比如律師費、管理費、傢私等。申請按揭時這些都需要扣減貸款額。這些是實際現金落袋，因此當是回贈。
延伸閱讀：
- 分期繳付印花稅奇招：將物業售價提升、大訂加碼、代交佣金【星之谷專欄－蘋果日報】
- 物業印花稅 FAQ（第二基準、SSD、BSD、退稅流程，含多種特殊情況)【一文睇晒】
- 一手樓花按揭 8大Q&A【新按揭成數、即供樓花、建期、發展商二按】
如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章：【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較
推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
想知邊間銀行按息最平，回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介：
關於我們
免費按揭轉介，幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行，以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用，只想把所識和所想，向客人分享。公司的獎項和里程碑：
- 環聯（Transunion, 「TU」）正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書，在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目：「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送，平均收視率16點
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1900客戶留言，讚揚我們的服務，並給與5星評分
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁：https://starpagency.com
