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「人頭」用盡仍想再買樓，可考慮空殼公司物業避15%印花稅

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2018-02-27

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筆者過去一年不斷叫客人們把物業轉名或除名，然後回復「處身」再買樓，避免15%印花稅，也寫了多篇關於甩名轉名的文章，深受讀者歡迎。今天想講的個案，是如果夫婦二人都已有多個物業在名下，那麼其中一方要把多個物業全部轉名給另一方為「淨身」，操作便變得複雜，印花稅也重。在這情況下，如仍有閒錢想繼續買樓，最有效免15%印花稅的方法是買持有物業的空殼公司。

如物業是空殼公司持有，直接買公司的全份股權便能擁有該物業的業權，而買公司的印花稅只是 0.1%. 即如果樓價是1,000萬，物業沒有按揭，公司的價值便是1,000萬。公司的股份轉讓印花稅便為1,000萬X0.1%=$10,000。

買空殼公司的費用和風險

買公司最大的風險是該公司可能有隱藏債務，買入該公司等於承擔了那些債務。這點在互聯網不少文章都有提及。但其實只要找一間好的律師樓，他們好多方法查證公司有沒有「街數」或隱藏業權負擔，也會要求賣家簽份indemnity，所以風險不如想像大。

律師費預數萬，如簡單個案樓價1,000萬以下，2萬都有機會做得到。

另外，賣方需要找會計師樓做好盤數，而買方也要找會計師樓audit盤數，雙方會計費也要預數萬。羊毛出自羊身上，賣方一般都會把律師費和會計費打入樓價內。但洗數萬元的律師會計費，能慳幾十萬甚至過百萬的15%印花稅，是值得的。

要先Full Paid才可做按揭

直接買公司不能做按揭，買家需要先Full Paid完成股權轉讓，才可把物業重按。如空殼公司的物業價值1,000萬，便需要動用1,000萬現金Full Paid股權交易才可再翻按。可以找10個8個朋友夾，每人都做公司股東，完成交易後大家便能分權擁有物業再翻按套現，作其他投資用途。

用空殼公司可隨時賣出物業，無須鎖3年

買入公司後，如將來樓價升了想賣出，可隨時賣公司而無須鎖三年或付SSD稅。但要留意，如賣出物業的方式不是以賣公司進行，而是賣給個人（例如首置客），那麼仍持有的空殼公司便要付利得稅（因公司賣出物業後有盈利）。當然，會計上是容許用各項開支來抵銷部份盈利，但空殼公司始終難做盤數完全洗清盈利，可能要找稅務顧問幫手。

因此，用買公司形式來持有物業，有心理準備將來想賣物業也是以賣公司操作。不過左計右計後，始終都是比直接付15%印花稅著數。

延伸閱讀：公司轉讓買樓要注意事項和風險（進階篇）

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