【都市日報專欄】低稅率高套現「拆名」神技

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2018-05-18

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逢周五追看本欄的讀者，相信已清楚回復「首置客」身份，以低稅買入第二層樓的秘訣，就是向近親「拆名」。不過一般人希望魚與熊掌皆可兼得，既希望低估價慳稅，又想以高估價套現，如何做到？秘訣就是先以低估價「拆名」，付較便宜印花稅，過三個月「冷河期」後，再支付罰息轉按，以較高估價套現。

假設業主A希望將市價440萬元物業「拆名」予聯名妻子，可先尋找低估價行，如估到400萬元，便能令印花稅成本少至僅100元，同時尋找罰息率較低銀行，減少轉按時付出的成本。

香港有銀行首年罰息僅1%，同時現金回贈也有最少1%，兩者均以貸款額為基礎，一加一減，就算即時轉走罰息也能打和；如銀行首年罰息2%，但總現金回贈超過2%，兩者抵銷下，不止打和，甚至有賺。
業主再經過3個月「冷河期」後，可將物業轉按至另一間銀行，並獲取正常估價，套取較多現金。不過須留意只有少數銀行「冷河期」為三個月，大部分為半年至一年，期內只能以「轉名價」轉按。

業主亦可以採用按揭保險計劃，享受低稅率、高套現。例如業主B物業市值630萬元，有估價行認為物業值600萬元，然後業主根據這個估價，「拆名」予妻子，慳稅額達1.5萬元。同時600萬元樓價按揭成數較高，計及按揭保險計劃，可借取最多八成按揭，即480萬元；樓價若然是630萬元，按揭成數最多六成，只能借378萬元。

須留意按揭保險計劃需要支付2.15%按揭保費，但按保公司一般提供六折優惠，令保費減至1.29%，現金回贈夠冚有餘。詳情可向按揭經紀查詢。

此外，有讀者閱畢本欄早前文章，希望再深入了解「拆名」詳情。其實夫妻或近親簽署臨約後，再到銀行申請轉按及「拆名」，然後赴律師樓辦手續，即可完成程序，律師費最便宜為6,500元全包。要嚴選律師樓，如律師樓註冊時搞錯了「代價」一欄，拆名便會變成「送契」。

那甚麼時候原業主才可以買第二層樓？原來雙方簽署臨約後，原業主已回復「首置客」身份，可以買第二層樓，毋須等待「拆名」和轉按手續完成，亦毋須支付15%印花稅。但值得留意的是，簽署臨約一個月內，須付「拆名」印花稅，亦建議「拆名」物業和第二層物業建議使用同一律師樓。

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（逢周五見報）

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