住宅放寬按揭成數 (一) 至 (四)【星之谷專欄 – 頭條日報】

作者:

子非魚

2022-04-25

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住宅放寬按揭成數 (一)

住宅放寬按揭成數 (二)

最新的高成數按揭「波叔Plan」，雖然把高成數按揭的樓價上限提升至1920萬，但對於大部份上車客來說，該樓價上限並沒有太大意義。

1920萬元臨界點

沒有按揭的買家、借款人及擔保人購買1000萬元以上住宅，如不申請按揭保險，可以借取五成按揭。「波叔Plan」的高成數按揭樓價上限雖然是1920萬元，但最高只能借取960萬元，其實正正是五成按揭。

考慮按揭保費

以上規定的優勢是無縫銜接了1920萬元及1921萬元樓的借款金額，但對於樓價稍低於1920萬元的買家來說，例如購買1900萬元住宅，如申請高成數按揭借960萬元，按揭成數是50.5%，按揭保險費採用最新的表5，30年按揭的一次性保費，保費比率是1.84%，即17.7萬元，65折後是11.5萬元。如果不申請按揭保險，借取5成樓價也可以借到950萬元，為多借10萬元貸款卻要付出11.5萬元保費並不化算。

多按買家受惠

不過，假如買家、借款人或擔保人本身有另一宗按揭，他的按揭成數將需要扣減一成。即是如購買1900萬元住宅，只能借得4成即760萬元。假如申請按揭保險，則可以借取最追960萬元，多借約200萬元。這類買家要注意的是，假如樓價超過1920萬元，例如1921萬元，並不能借取高成數按揭，而只可借取4成，首期就出現了約192萬元的斷層。

1000萬元至1500萬元樓跑贏大巿

由於1200萬元至1920萬元樓價只能借取最高960萬元實額的按揭，即是每一元樓價都要真金白銀繳付，當樓價超過1600萬元時，只能借取不高於6成按揭，樓價再上升的動力會減少。筆者認為，在進一步放寛按揭成數前，1000至1500萬元樓會跑贏大巿。

子非魚

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住宅放寬按揭成數 (三)

「波叔Plan 」的樓價範圍調升至1,920萬，令預算樓價1,600萬元的上車客都可以6成按揭上車。以這個樓價為目標，九龍及港島不少屋苑的兩、三房，甚至名牌屋苑的兩房單位都進入範圍。至於較貼近巿區的新界港鐵站上蓋屋苑，亦有大量兩三房單位包括在內。

全幢村屋受惠

另一類更加受惠的物業是村屋。在「林鄭」Plan 下，高成數按揭的樓價範圍由600萬元調升至1,000萬元，當時新界分層村屋大約每層500萬元，即原本的高成數按揭計劃已可處理。如要購買一幢村屋，一般要1,300萬元至1,500萬元不等，則未能受惠於林鄭Plan 。現時，如購買一整幢村屋，以樓價1,300萬元計，可申請960萬元即約74%按揭，而1,600萬元計則是6成按揭。

過去4至5年，分層村屋樓價有稍微跟隨大巿上升，但全幢村屋的樓價就原地踏步，相信新Plan下，會有較多人考慮購入全幢村屋，畢竟1,500萬元左右，便有2,100平方呎實用面積及700呎的天台，許多時還配有花園及車位，在巿區，這個配套起碼要5,000萬元才有選擇。

村屋按揭注意事項

不過，申請按揭保險購買村屋時要留意幾點。雖然部份銀行會酌量用60至65減村屋樓齡，但申請按揭保險時，多數以55減村屋樓齡計，譬如購入32年的村屋，按揭年期就只剩23年。除了每月供款額比30年按揭多約四分之一，申請人的最低入息要求也相應提高。

村屋也不能是祖、堂地的物業，未補地價的村屋亦不接受申請。簡單來說，標準的700平方呎丁屋才會較容易上會。

除此之外，丁屋原意是供新界原居民自住，在取得入伙紙前，政策上不容出售，因此，丁屋樓花是沒法申請任何按揭的。

子非魚

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住宅放寬按揭成數 (四)

1,000萬元預算，在近巿區屋苑大約可買到兩房單位，新界或新發展區則介乎兩房與三房之間，這些單位的買家都是家庭客。在疫情下，不少巿民都買車代步以避免在人多擠擁的公共交通下受到感染。

車主最煩惱就是泊車位，視乎地區需求，車位價格大約百多萬至三百多萬元、租金介乎3,000至6,000元不等。以回報率計算，車位租金不值一提，但如預算長住，為免業主加租或收回車位而需另覓車位的麻煩，不少人也會考慮買入車位自用。

「林鄭Plan」年代，高成數按揭的樓價上限定在1,000萬元，有些賣家擁有屋苑內的車位，想把車位同時出售，無奈車位連住宅價超過1,000萬元，買家無法以高成數按揭購入，買賣雙方也感無奈。

這情況下，買家有兩種選擇，第一是住宅連車位一起成交，譬如樓價1,000萬元，車位200萬元，共以1,200萬元成交，最高借五成按揭即是600萬元，首期需600萬元。第二是住宅與車位分別簽臨約，住宅借八成即800萬元按揭而把車位全數付款成交，首期共400萬元，其後才考慮把車位翻按四成套現80萬元。

前者所需首期較多，但全筆按揭的條款跟住宅按揭一樣；後者所需首期較少，而車位按揭的供款年期只有15年，利率較高而回贈較少。

「波叔Plan」推出後，樓價1,200萬元可造最高八成按揭，而1,600萬元可造最高六成按揭。買家可以約1,200萬元買入兩房單位連車位並申請高成數按揭。「連契車位」就與一般住宅一樣，理所當然地申請高成數按揭；假如本身是兩張獨立契，住宅與車位必須屬同一賣家及以同一張臨約一齊出售，才可申請高成數按揭。

子非魚

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