住宅放寬按揭成數 (一) 至 (四)【星之谷專欄 – 頭條日報】

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住宅放寬按揭成數 (一)

在2019年10月政府放寛按揭,1000萬元以下住宅放寛至8至9成,俗稱「林鄭Plan」。有些人認為,細價樓原本因舊Plan 擠壓在600萬元的高成數按揭樓價上限,一下子放寛至1000萬元,會導致細價樓樓價颷升。

細價跌 中價升

事實上,細價樓由於受舊Plan限制,導致賺買力過渡集中,呎價比中價樓超出了兩三成。在放寛按揭後,中價樓的首期大幅減低,因而出現了一股換樓潮,另外,高收入、低首期的中產上車客亦轉移目標至800萬元左右的單位。過去兩年多,細價樓呎價稍微回調,中價樓呎價微升,稍為回復至600萬樓價上限高成數按揭之前的情況,整體樓巿亦只窄幅上落。

舊Plan 的缺憾

「林鄭Plan」仍然保留了舊Plan的一個缺憾,就是當樓價剛超越了高成數按揭上限時,一刀切的回復到原本的按揭成數上限。例如舊制600萬元樓價可以申請最高8成即480萬元按揭,601萬元樓價則只能申請6成即360.6萬元按揭,兩者首期相差一倍達120.4萬元。而「林鄭Plan」下,樓價1000萬元至1001萬元,首期更相差1.5倍達300.5萬。

波叔Plan

上月底,政府再次放寛按揭成數,以樓價計,A. 1000萬元或以下可申請最高9成按揭;B. 1000萬元以上至1125萬元最高可申請900萬元按揭;C. 1200萬元或以下可申請最高8成按揭及;D. 1200萬元以上至1920萬元樓價最高可申請960萬元按揭,俗稱「波叔Plan」。

上述B及D段借款上限均以實際金額計算,頭尾均緊接著該樓價的按揭成數上限,譬如D段開始1201萬元樓價可借最高960萬元,對下接著1200萬元樓價可借8成即960萬元;最高1920萬元樓價可借最高960萬元,對上接著1921萬元樓價,無法申請按揭下最高可借5成即960.5萬元。這個設定可避免樓價臨近高成數按揭上限時造成斷層,避免購買力過度集中的情況。

子非魚

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住宅放寬按揭成數 (二)

最新的高成數按揭「波叔Plan」,雖然把高成數按揭的樓價上限提升至1920萬,但對於大部份上車客來說,該樓價上限並沒有太大意義。

1920萬元臨界點

沒有按揭的買家、借款人及擔保人購買1000萬元以上住宅,如不申請按揭保險,可以借取五成按揭。「波叔Plan」的高成數按揭樓價上限雖然是1920萬元,但最高只能借取960萬元,其實正正是五成按揭。

考慮按揭保費

以上規定的優勢是無縫銜接了1920萬元及1921萬元樓的借款金額,但對於樓價稍低於1920萬元的買家來說,例如購買1900萬元住宅,如申請高成數按揭借960萬元,按揭成數是50.5%,按揭保險費採用最新的表5,30年按揭的一次性保費,保費比率是1.84%,即17.7萬元,65折後是11.5萬元。如果不申請按揭保險,借取5成樓價也可以借到950萬元,為多借10萬元貸款卻要付出11.5萬元保費並不化算。

多按買家受惠

不過,假如買家、借款人或擔保人本身有另一宗按揭,他的按揭成數將需要扣減一成。即是如購買1900萬元住宅,只能借得4成即760萬元。假如申請按揭保險, 則可以借取最追960萬元,多借約200萬元。這類買家要注意的是,假如樓價超過1920萬元,例如1921萬元,並不能借取高成數按揭,而只可借取4成,首期就出現了約192萬元的斷層。

1000萬元至1500萬元樓跑贏大巿

由於1200萬元至1920萬元樓價只能借取最高960萬元實額的按揭,即是每一元樓價都要真金白銀繳付,當樓價超過1600萬元時,只能借取不高於6成按揭,樓價再上升的動力會減少。筆者認為,在進一步放寛按揭成數前,1000至1500萬元樓會跑贏大巿。

子非魚

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住宅放寬按揭成數 (三)

「波叔Plan 」的樓價範圍調升至1,920萬,令預算樓價1,600萬元的上車客都可以6成按揭上車。以這個樓價為目標,九龍及港島不少屋苑的兩、三房,甚至名牌屋苑的兩房單位都進入範圍。至於較貼近巿區的新界港鐵站上蓋屋苑,亦有大量兩三房單位包括在內。

全幢村屋受惠

另一類更加受惠的物業是村屋。在「林鄭」Plan 下,高成數按揭的樓價範圍由600萬元調升至1,000萬元,當時新界分層村屋大約每層500萬元,即原本的高成數按揭計劃已可處理。如要購買一幢村屋,一般要1,300萬元至1,500萬元不等,則未能受惠於林鄭Plan 。現時,如購買一整幢村屋, 以樓價1,300萬元計,可申請960萬元即約74%按揭,而1,600萬元計則是6成按揭。

過去4至5年,分層村屋樓價有稍微跟隨大巿上升,但全幢村屋的樓價就原地踏步,相信新Plan下,會有較多人考慮購入全幢村屋,畢竟1,500萬元左右,便有2,100平方呎實用面積及700呎的天台,許多時還配有花園及車位,在巿區,這個配套起碼要5,000萬元才有選擇。

村屋按揭注意事項

不過,申請按揭保險購買村屋時要留意幾點。雖然部份銀行會酌量用60至65減村屋樓齡,但申請按揭保險時,多數以55減村屋樓齡計,譬如購入32年的村屋,按揭年期就只剩23年。除了每月供款額比30年按揭多約四分之一,申請人的最低入息要求也相應提高。

村屋也不能是祖、堂地的物業,未補地價的村屋亦不接受申請。簡單來說,標準的700平方呎丁屋才會較容易上會。

除此之外,丁屋原意是供新界原居民自住,在取得入伙紙前,政策上不容出售,因此,丁屋樓花是沒法申請任何按揭的。

子非魚

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住宅放寬按揭成數 (四)

1,000萬元預算,在近巿區屋苑大約可買到兩房單位,新界或新發展區則介乎兩房與三房之間,這些單位的買家都是家庭客。在疫情下,不少巿民都買車代步以避免在人多擠擁的公共交通下受到感染。

車主最煩惱就是泊車位,視乎地區需求,車位價格大約百多萬至三百多萬元、租金介乎3,000至6,000元不等。以回報率計算,車位租金不值一提,但如預算長住,為免業主加租或收回車位而需另覓車位的麻煩,不少人也會考慮買入車位自用。

「林鄭Plan」年代,高成數按揭的樓價上限定在1,000萬元,有些賣家擁有屋苑內的車位,想把車位同時出售,無奈車位連住宅價超過1,000萬元,買家無法以高成數按揭購入,買賣雙方也感無奈。

這情況下,買家有兩種選擇,第一是住宅連車位一起成交,譬如樓價1,000萬元,車位200萬元,共以1,200萬元成交,最高借五成按揭即是600萬元,首期需600萬元。第二是住宅與車位分別簽臨約,住宅借八成即800萬元按揭而把車位全數付款成交,首期共400萬元,其後才考慮把車位翻按四成套現80萬元。

前者所需首期較多,但全筆按揭的條款跟住宅按揭一樣;後者所需首期較少,而車位按揭的供款年期只有15年,利率較高而回贈較少。

「波叔Plan」推出後,樓價1,200萬元可造最高八成按揭,而1,600萬元可造最高六成按揭。買家可以約1,200萬元買入兩房單位連車位並申請高成數按揭。「連契車位」就與一般住宅一樣,理所當然地申請高成數按揭;假如本身是兩張獨立契,住宅與車位必須屬同一賣家及以同一張臨約一齊出售,才可申請高成數按揭。

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