供樓扣稅你要識(自住、出租、加按、重按、高息戶口)

供樓扣稅你要識(自住、出租、加按、重按、高息戶口)
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供樓的利息開支是可以扣稅的,本文探討一系列的扣稅情況,包括自住、出租、加按,及重按,也會探討如何利用高息掛鈎戶口(mortgage link)來慳稅。

自住樓

如持有香港身份證及香港永久居民,可以有一層自住樓的供樓利息用來扣稅。如果多過一層自住樓,原則上那年最常住那層才可扣稅。因此平日銀行的供款單要保存好,到填報稅表時便能容易找回過去一年的供樓利息開支。

最新扣稅上限的最新標準是每年十萬元,每人一生可自住利息扣稅20年。比如第一次買樓後每個課稅年度也選擇利息扣稅,3年後換樓,新果層只可扣稅17年(=20-3)

出租樓

出租樓的供樓利息也是可以扣稅的,無論有幾多層出租樓都可以。但是,只能出租期內才可以扣稅。空租期內的供樓利息是不能扣稅。因此,如果不幸有幾個月無租客,不只無租收,連供樓都不能扣稅。

出租樓扣稅要用個人入息課稅表。

出租樓扣稅沒有上面自住樓說的15年上限。

加按、重按

物業如加按或重按(即現契翻按),如加按或重按的錢是用來買物業或車位收租,利息也可以扣稅,報稅表上可以填寫新物業或車位的貸款額,便可扣稅(雖然那貸款額是從另一加按物業而來)。實際操作請看此文:
加按套現買車位可扣稅

如果加按或重按的錢是用來炒股票,當然不能扣稅。但比如幾年前按揭剩200萬時,突然 full paid 了200萬贖樓,現在又想重按200萬,這200萬也有機會可扣稅,因本來這200萬是在未贖樓前的原按揭之內,但一切以稅局批核為準。

工商物業

工商物業如工廈商廈,和住宅是一樣。如出租的話,出租期內供樓利息可以扣稅,和出租物業做法相同。如自用,那麼自用的公司可以扣公司利得稅。這是因為理論上,工商自用應是公司而不是個人,而公司是報利得稅。

善用高息掛鈎戶口慳稅

有了高息戶口(mortgage link) 後,慳稅方法便多了創意。把錢放入高息戶口可以對沖供樓利息,但供樓利息可以扣稅,而高息戶口所得的利息不用交稅,因此便產生了正現金流:

  • 以前很多人供樓不會選擇最長還款期30年,寧快快供完。但聰明的理財方法是應選擇30年還款期,然後如有多餘錢的話,不應提早部份還款,而應放入mortgage link內。這是因為把錢放入高息戶口,因對沖了供樓利息,只要不再提取,其實已是還了錢給銀行,但供樓利息可以繼續扣稅,高息戶口利息不用交稅,正現金流。
  • 轉按應借盡套現,把套出的現金放入mortgage link內對沖。雖然很多客人說:「我不需要現金周轉,套現放mortgage link 純對沖有什麼意思?」。首先,套現的部份本身有現金回贈(每100萬有2萬幾元),二來和上面原理一樣,套現放ml 對沖,供樓的利息可扣稅,但ml的利息不用交稅,因而有正現金流。

市場上兩種高息戶口

市場上有兩種mortgage link,一種是直接派息,另一種是把mortgage link 利息用來提早還款。總利息支出(供樓利息支出-高息戶口利息收入)兩者其實是一樣,但後者會扣少左稅。

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