供樓扣稅你要識(自住、出租、加按、重按、高息戶口)

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2018-07-19

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供樓的利息開支是可以扣稅的，本文探討一系列的扣稅情況，包括自住、出租、加按，及重按，也會探討如何利用高息掛鈎戶口（mortgage link）來慳稅。

如持有香港身份證及香港永久居民，可以有一層自住樓的供樓利息用來扣稅。如果多過一層自住樓，原則上那年最常住那層才可扣稅。因此平日銀行的供款單要保存好，到填報稅表時便能容易找回過去一年的供樓利息開支。

最新扣稅上限的最新標準是每年十萬元，每人一生可自住利息扣稅20年。比如第一次買樓後每個課稅年度也選擇利息扣稅，3年後換樓，新果層只可扣稅17年(20-3)。

出租樓的供樓利息也是可以扣稅的，無論有幾多層出租樓都可以。但是，只能出租期內才可以扣稅。空租期內的供樓利息是不能扣稅。因此，如果不幸有幾個月無租客，不只無租收，連供樓都不能扣稅。

出租樓扣稅要用個人入息課稅表。

出租樓扣稅沒有上面自住樓說的15年上限。

物業如加按或重按（即現契翻按），如加按或重按的錢是用來買物業或車位收租，利息也可以扣稅，報稅表上可以填寫新物業或車位的貸款額，便可扣稅（雖然那貸款額是從另一加按物業而來）。實際操作請看此文：
加按套現買車位可扣稅

如果加按或重按的錢是用來炒股票，當然不能扣稅。但比如幾年前按揭剩200萬時，突然 full paid了200萬贖樓，現在又想重按200萬，這200萬也有機會可扣稅，因本來這200萬是在未贖樓前的原按揭之內，但一切以稅局批核為準。

工商物業如工廈商廈，和住宅是一樣。如出租的話，出租期內供樓利息可以扣稅，和出租物業做法相同。如自用，那麼自用的公司可以扣公司利得稅。這是因為理論上，工商自用應是公司而不是個人，而公司是報利得稅。

有了高息戶口（mortgage link）後，慳稅方法便多了創意。把錢放入高息戶口可以對沖供樓利息，但供樓利息可以扣稅，而高息戶口所得的利息不用交稅，因此便產生了正現金流：

以前很多人供樓不會選擇最長還款期30年，寧快快供完。但聰明的理財方法是應選擇30年還款期，然後如有多餘錢的話，不應提早部份還款，而應放入mortgage link內。這是因為把錢放入高息戶口，因對沖了供樓利息，只要不再提取，其實已是還了錢給銀行，但供樓利息可以繼續扣稅，高息戶口利息不用交稅，正現金流。
轉按應借盡套現，把套出的現金放入mortgage link內對沖。雖然很多客人說：「我不需要現金周轉，套現放mortgage link 純對沖有什麼意思？」。首先，套現的部份本身有現金回贈（每100萬有2萬幾元），二來和上面原理一樣，套現放ml 對沖，供樓的利息可扣稅，但ml的利息不用交稅，因而有正現金流。