債仔難借盡居屋按揭?一招「金蟬脫殼」自救【星之谷專欄 – 東方日報】

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打工仔買未補地價居屋,申請按揭一般都是過關斬將,然而「周身數」的債仔卻是例外——他們想借盡9成按揭、再分25年還款期買舊居屋,但奈何自己曾拖欠三大銀行債務遭拒批按揭,中小型銀行不提供「925」計劃,究竟有甚麼解決方法?

居屋申請人向銀行申請按揭,一般毋需提供入息證明或通過壓力測試,只需要申報家庭總入息,而有關入息足夠供樓有餘,則必然獲批。

【兩大原因銀行拒批按揭】

不過凡事都有例外,據筆者經驗,近年居屋按揭被拒批不外乎兩大原因——最常見的是申請人曾經欠銀行債務,例如遲還或未還,或因投資虛擬貨幣而遭關閉銀行戶口,那麼無論是居屋還是私樓,按揭皆不會獲批,要到其他未有「走數」紀錄的銀行求助。

另一個不獲批按揭原因,則是環聯(TransUnion)信貸評級屬「ii」或「unknown」,通常這些級數反映有關人士已破產,或破產令尚未解除,或解除後環聯評級尚未重啟,故此仍是「unknown」狀態。

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張先生(化名)正是一個典型案例,其與母親以「家有長者」核心家庭方式抽居屋,揀樓時並以聯名方式持有,之後兩人到銀行申請按揭,可是張先生曾經在3間大型銀行有欠債紀錄,最終未能獲批。

【一招拆解居屋按揭危機】

其實遇到這種特殊情況,是有方法可以拆解,首先是張生向房屋署申請除名,由業主變成家庭成員,只留下母親作為業主,由於母親沒「走數」往績,故此大型銀行按揭便可以順利獲批,最終靠這個方法順利上會。

不過如果在臨成交前除名,中間的手續頗為複雜,包括要向房屋署申請,再取消原來的買賣合約,並要重新簽署新的買賣合約,再變回由母親單名持有居屋物業。如果是二手未補地價居屋,修定買賣合約也需要得到賣家同意。

雖然張生的個案最終成功,但筆者不能確定是否每一次同類事件房屋署都會照瓣煮碗。房署也有特定情況才允許除名,比如登記家庭成員提供樓宇的首期或按揭供款而申請更改業權。

所以,如果曾經在不同銀行有「走數」紀錄,環聯又屬於「ii」或「unknown」級別,筆者建議在揀樓階段時,應要果斷地決定自己不應做業主,只能做家庭成員。

要留意,如果以「家有長者」核心家庭方式申請居屋,長者必須是業主。故此,若果上述個案中的債仔是母親而不是張生,母親是無法向房屋署申請除名的;而母親是業主的話,不應光顧自己曾經「走數」的銀行,否則按揭必然不會獲批。

所以無論如何,居屋申請人有必要理解自己在不同銀行的信貸紀錄,避免成功抽到居屋卻觸礁收場。

子非魚

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