【朗天苑揀樓攻略】消耗表及預計最受歡迎單位 | 2023居屋銷售情況預測

朗天苑銷售情況
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今期居屋,所有屋苑都提供開放式至兩房單位,並無三房單位。元朗唐人新村朗天苑提供了3080個單位稍次於上一期的東涌裕雅苑。朗天苑位置較為偏遠,暫時未見有大型道路或鐵路改善計劃。而附近雖然有元朗南新發展區,但與朗天苑仍有一段距離,朗天苑附近的配套,在短期內不會有改善。近日樓巿淡靜,居屋銷售一向「瘦田無人耕」,相信朗天苑的開放式甚至質素較低的一房單位將成為貨尾。

居屋定價不改 樓價下跌有沒影響?

居屋雖然早在公布時已作出定價,不明就裏的巿民也許認為,去年至今本港整體樓價下跌了約兩成,居屋售價不變豈不是「買貴了」?

事實上,房委會將根據單位獲揀選之日的樓價指數計算當時巿值,並用作調整「補價折扣率」。舉個例子,假如上年定價時,某單位當時自由巿場巿值500萬元,以62折定價(補價折扣率38% ),該單位將以310萬出售。按此樓價計算,應補190萬元地價。

假如該單位在今年2月20日售出,當時的評估巿值是400萬元(比去年下跌了20%),該單位仍然會以310萬出售。買家在將來出售時,則只需要以 (400萬元-310萬元 / 400萬元)= 22.5% 的補價拆扣率(77.5折)進行補地價。

假設將來樓巿回升,該單位的自由巿場巿值升至500萬元,則只需要補112.5萬元地價。因此,新居屋待售期間樓巿下跌,但單位售價不變,買家雖然要支付的樓價一樣,但潛在要補地價的金額就相應減少了。

單位戶型及間格

朗天苑的單位面積介乎280-454平方呎之間,開放式及一房面積接近近年平均值,而兩房單位則偏小。A座16、17、18及21室的開放式單位設有減音露台,除露台外的內籠部份與沒有露台的單位一樣。

買家要留意的是朗天苑面向朗天路及青山公路的單位,交通噪音會相對嚴重,因此單位的窗戶設計作出了緩減措施,譬如隔音窗和上述的減音露台。另外,部份位於尾房的單位設有側窗,戶主有一定彈性多間一個房間而保留客廳維持「光廳」。在各種噪音緩減措施及側窗的組合下,開放式、一房及兩房三種戶型,組合出11種副戶型,準買家可根據自己喜好研究一下。

戶型 單位數目 戶型 單位數目
0  開放式 123 0a 有隔音窗開放式 334
0a’有隔音窗開放式(有側窗) 44 0b 有減音露台開放式 88
0b’有減音露台開放式(有側窗) 88
1 一房 480 1’ 一房(有側窗) 83
1a 有隔音窗一房 426 1a’有隔音窗一房(有側窗) 281
2 兩房 476 2a 有隔音窗兩房 657

 

單位熱度及消耗表

居屋揀樓,買家都傾向面積先決,然後再考慮座向及景觀。朗天苑的兩房單位共有1133個,由於地區問題,估計待啟悅苑一房接近沽清,買家才會流向朗天苑兩房。朗天苑的1270個一房單位,部份可能成為貨尾,而677個開放式,更有可能大部份成為貨尾。

要說到優勢的話,朗天苑真的不枉以天命名,A座樓高47層、B及C座49層,是近年樓層最高的居屋。亦由於朗天苑附近都是低密度發展,朗天路對面只有12層的御豪山莊和16層的御景園。朗天苑居民不怕景觀被遮擋,就怕畏高而已。

以下消耗表,筆者主要根據單位間格及座向估算,「房數」內的標示,可對比前段的單位戶型區分。

注: 下圖熱度顏色最高為紅>金>銀>銅為最低

朗天苑預計揀樓熱度消耗表 – A座

朗天苑A座預計揀樓熱度消耗表

朗天苑預計揀樓熱度消耗表 – B座

朗天苑B座預計揀樓熱度消耗表

朗天苑預計揀樓熱度消耗表 – C座

朗天苑B座預計揀樓熱度消耗表

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