【兆翠苑揀樓攻略】消耗表及預計最受歡迎單位 | 2023居屋銷售情況預測

兆翠苑
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今期居屋,所有屋苑都提供開放式至兩房單位,並無三房單位。屯門兆翠苑附近雖然只有輕鐵站,但屯馬線屯門南延線已經落實,車站將設在原屯門泳池旁的河道旁。新站「第16區站」預計於2030年落成及通車,2025年入伙的兆翠苑等待五年就可升格為港鐵沿線物業了。

居屋定價不改 樓價下跌有沒影響?

居屋雖然早在公布時已作出定價,不明就裏的巿民也許認為,去年至今本港整體樓價下跌了約兩成,居屋售價不變豈不是「買貴了」?

事實上,房委會將根據單位獲揀選之日的樓價指數計算當時巿值,並用作調整「補價折扣率」。舉個例子,假如上年定價時,某單位當時自由巿場巿值500萬元,以62折定價(補價折扣率38% ),該單位將以310萬出售。按此樓價計算,應補190萬元地價。

假如該單位在今年2月20日售出,當時的評估巿值是400萬元(比去年下跌了20%),該單位仍然會以310萬出售。買家在將來出售時,則只需要以 (400萬元-310萬元 / 400萬元)= 22.5% 的補價拆扣率(77.5折)進行補地價。

假設將來樓巿回升,該單位的自由巿場巿值升至500萬元,則只需要補112.5萬元地價。因此,新居屋待售期間樓巿下跌,但單位售價不變,買家雖然要支付的樓價一樣,但潛在要補地價的金額就相應減少了。

兆翠苑單位戶型及間格

兆翠苑的單位面積介乎281-518平方呎之間,開放式單位與兩房單位呎數也接近近年的平均值。兆翠苑提供的518平方呎單位是今期最大單位。根據平面圖和剛公布的價單,兩房單位及面積分別為A座1室487平方呎、3室442平方呎、8室482平方呎和B座13室518平方呎。A座1室和B座13室相對平常的居屋兩房單位多了一個玄關,主因是該兩個單位屬於尾房,則師將原本走郎盡頭的位置撥入單位內形成玄關。該玄關空間不算大,可放一個厚身的儲物櫃,亦有一面固定窗。玄關轉入客廳的位置是正常兩房單位的大門位置,其實也放不到傢俱。因此,有玄關的單位多出來的空間,就只可以多放一個儲物櫃而已。

四個兩房單位之中,442平方呎的A座3室面積最細。主要原因是客廳長度只有6米,其餘三個單位都有6.15米。另外,A座1室和8室面積分別是487和482平方呎,1號室比8號室多了一個玄關而實用面積只大了5平方呎,主要原因是8號室內有1的幾幅牆壁都極厚,成為了實用面積的一部份。

兆翠苑西面是皇珠路,相信是則師為了避開交通噪音,兆翠苑不設向面,面對皇珠路的單位。因此,亦屬於近年難得完全不設減音窗單位的屋苑。屋苑部份尾房一房單位設的客廳有側窗,買家可考慮改造成兩房而同時保留「光廳」的單位。

戶型單位數目戶型單位數目
0  開放式154
1  一房1531’一房(有側窗)102
2  兩房582  兩房加玄關51

*有側窗單位有潛質可多間一個房間並保留「光廳」

兆翠苑單位熱度及消耗表

居屋揀樓,買家都傾向面積先決,然後再考慮座向及景觀。兆翠苑的兩房單位只有109個,連同496個啟悅苑兩房單位,合共605個單位。作為交通第二方便的屋苑,相信兆翠苑是第二個售馨的屋苑,兩房單位估計在14個工作天內便會沽清。

以下消耗表,筆者主要根據單位間格及座向估算,「房數」內的標示,可對比前段的單位戶型區分。

注: 下圖熱度顏色最高為紅>金>銀>銅為最低

1. 啟悅苑預計揀樓熱度消耗表 – A座

啟悅苑A座預計消耗表

2. 啟悅苑預計揀樓熱度消耗表 – B座

啟悅苑B座預計消耗表

兆翠苑最新銷售情況更新

居屋2023開始揀樓後,房委會將於房委會網頁公佈銷售情況,準買家可以揀樓前上房委會網頁了解剩餘單位分佈,看看心水單位是否仍在售。

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2023/tc/kaiyuet.html

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