換樓先賣後買,只要賣嗰層的臨約日期是在買嗰層之前簽定,便能免15%印花稅,只用舊稅率計印花稅。但是,如果賣嗰層是在買嗰層收樓後才完成正式成交,銀行按揭會不會用兩層樓的樓按來計算買果層的壓力測試?
舉一個例子:換樓客人先賣出A單位,再買入B位
賣出A:
1) 現在每月供款$10,000
2)A臨約日期1月2日
3)4月2日完成交易(交匙)
買入B:
1) 按揭做6成,預期每月供款$20,000
2)B臨約日期1月3日
3)3月1日完成成交(收樓)
跟據上面例子,客人不需要付15%印花稅,因賣A的臨約日期是在買B的臨約日期之前簽定。但是,賣A的成交日期是在買B成交期之後,那麼申請按揭時,銀行計壓力測試會不會計算A的每月供款(即總供款$30,000)?因為在買B成交後,客人手上的A仍未成交,仍需要供多一個月。
其實,先賣後買,賣嗰層可以成交在買嗰層之後,而銀行計壓測時不計算賣嗰層。只要兩層樓的成交期相差不超過6個月便成。以上面例子,A的成交遲過B只有一個月,銀行可以不計A的供款入買B的壓測。
不過,如果賣嗰層成交是在買嗰層之後,那樣便需要準備多點首期,因買嗰層找尾數時賣果層未完成交易因而未套到錢。
如買家撻訂需要付15%印花稅
換樓最大風險是賣嗰層被撻定。以上面例子,如果A的買家撻定,客人便需要即時補付15%印花稅的差價,因被撻定後買入的B便當是第二套房。
有客人問:如果我被撻定,導致我新買嗰層也要撻,已交的印花稅能不能退回?答案是可以,帶齊律師樓文件到稅局申請便成。
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