入息文件藏3大「按揭地雷」 一文拆解【星之谷專欄 – 香港01】

星之谷HK01專欄
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加息陰霾下,香港樓市成交量低迷。不過很多香港人還是希望擁有一個自住居所,而不打算做一世租奴。在靜候低位入市期間,準上車客有必要審視自己入息文件是否埋藏按揭伏位,一旦大環境轉好或利率走勢趨平,可以迅速入手筍盤及申請按揭。

不少人現正觀望樓市變化。根據土地註冊處資料顯示,7月份住宅買賣僅3,671宗,對比5月樓市小陽春多達6,202宗減少近4成;又以本公司為例,很多準上車客擔心美國利率升勢未有放緩情況下,都擱置了上車大計。筆者贊成這個策略,畢竟這是十多年來再遇的加息周期,而且來勢洶洶,絕不能掉以輕心。

不過,擱置上車並不代表放棄上車,更要密切留意樓市或利率市場會否出現轉勢訊號。當那一刻突然出現,但個人入息文件未準備好,迅速捕獲筍盤卻未能安然申請按揭,就真的是人生遺憾了。

很多人以為入息文件是小事一樁,只要有全職工作、入息「夠計」、文件齊備,申請按揭就不會遇上甚麼問題——這是合理推斷,畢竟銀行都是做生意的,但有時候「黑天鵝」會突然出現,殺按揭申請人一個措手不及。

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1.「新稅單」或暴露入息變動

首先談談最重要的入息文件——稅單。下月開始市民陸續會收到稅局寄出的新一年稅單,而申請按揭需要基於新稅單之入息數據,不能再使用舊稅單,期間或會產生不少潛在問題。

銀行在審批按揭時,會審視申請人最近3個月薪酬紀錄,而下月發出的稅單亦需要呈交予銀行,申請人2021年4月至2022年3月期間入息狀況便一覽無遺——如果期間曾經失業,最近才獲得工作機會,銀行只要比對新稅單及最近薪酬紀錄便一清二楚。當銀行發現申請人新稅單全年入息和最近3個月薪酬紀錄分別太大時,就會質疑其入息穩定性,甚至會要求補交不同文件,準上車人士必須注意。

2.糧單項目各有不同計法

另一重要入息文件是出糧紀錄或糧單,內裏包含了底薪、佣金及花紅(Bonus)等薪金項目。值得注意的是,很多公司未有清楚劃分佣金及花紅之定義,例如明明是佣金卻納入花紅之列。

在銀行角度,計算按揭申請人總入息時,糧單上佣金及花紅兩大項目計算方式差異頗大,前者以最近6個月之平均數計算;後者則以2年平均數計算,故此將佣金納入花紅有機會令總入息減少。準上車人士若發現自己有同樣情況,可以和人事部商討修正。

employment contract

3.僱傭合約公司名稱不一

最後是僱傭合約——雖然這項不一定要提供予銀行,但銀行有權要求查閱。而僱傭合約最常出現的問題,是受僱公司名稱和銀行出糧過數時的公司名稱不同,大型企業尤其常見——很多時候是「A公司」簽僱傭合約,「B公司」出糧,與稅務安排不無關係。

銀行審批按揭時,若上述公司名稱出現差異,定會查問究竟。若出糧公司不但和僱傭合約顯示的不同,而且更是一間離岸公司,按揭審批便有機會出現問題,需要及早和人事部商討修正,或提供認證文件。

子非魚

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