內地生分租惹劏房懷疑 轉按出事業主捱貴息【星之谷專欄 – 香港01】

HK01專欄
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香港「收租佬一族」過往盛行買樓然後以內地生為目標租客,主要區域為沙田、大圍一帶。有時候將一個單位分租給4個學生,租金相當和味。然而,租約過多將會惹起劏房懷疑,衍生轉按障礙。

鄰近香港幾間大學的私人屋苑成為內地生租屋的心水選擇,需求量頗大,尤其是暑假時份。租樓給國內學生有幾個好處,首先是他們對於本地租金水平未必太敏感,租金往往可以高於市價,例如每人繳付5,000港元租金,4人已經2萬港元。

兼且內地生租客通常願意一次性提早繳付一年租金,業主大可以將有關資金再投資錢滾錢,賺取更高回報。此外,暫居香港的內地生很多時只是過客,對於裝修和室內維修要求都比較低。

內地生租屋需求未減少

近年雖然疫情關係,香港少了很多內地旅客,但內地生在港升學需求卻未有顯著減少,那些受內地生追捧的私人屋苑,譬如沙田第一城、 大圍河畔花園、大圍金禧花園等等,出租空置率都仍然很低。

不過,如果這些業主打算利用豐厚的租金收入去申請按揭,有個伏位需要留意。黃太(化名)近月將持有的沙田物業出租給內地生,兩房單位4人居住。由於學生們本身互不相識,故此業主和他們簽了4張租約。

近期本地銀行加息在即,黃太得悉市場上有H按計劃仍然提供2.5%封頂利率,故此趕尾班車申請轉按,套現兼賺現金回贈,並利用了該單位4張租約的豐厚租金去增加個人入息,令申請按揭更容易。

銀行上門驗樓「食檸檬」

事與願遺,銀行審批按揭時,發現同一單位4張租約,懷疑室內改建成劏房,要求驗樓,惟4個內地生在香港人生路不熟,恐怕這些驗樓其實是騙案,因而拒絕開門。遇到以上情況,黃太其實可以轉按去其他銀行,總有銀行比較鬆手,但由於仍有2.5%封頂利率的銀行少之又少,結果最終要選擇2.75%封頂利率銀行,被迫捱貴息。

property inspection

這個案的教訓是,如果是租給內地生,又需要用租金收入去申請轉按或幫家人擔保做按揭的話,最好在簽訂租約時定明租客是有責任開門給銀行驗樓,這樣便萬無一失。

另外,若果業主打算用租金作為入息,增加轉按時的彈藥,還有兩點需要留意。首先是租約完結日期,如果租約在按揭放款前完結,有些銀行是不能把租金計算作入息,除非租客續約;其次,如果物業是租給內地生,大部分都只是租一年,甚少會續約,這兩方面業主需要留意。

子非魚

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