公司持有物業，申請按揭指南

作者:

2022-01-03

-廣告-

推薦文章：【7月5日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

不論是住宅或工商物業，如果由公司名義持有，也可以做按揭。自從政府的辣招稅BSD後，甚少新買物業由公司名持有，因需要30％辣招印花稅。但工商物業仍很多是公司名義購買。住宅如上手由公司名持有，也可透過股份轉讓避免付辣招稅。公司持有的物業，也可申請轉按套現，不論是住宅或工商。

本文焦點在於用公司名買物業並申請按揭，關於用公司股份轉讓方購買物業，可參考以下文章：

問：公司持有的物業申請按揭，是否需要所有股東簽署？

答：公司持有的物業如申請按揭，大部份銀行都需要公司為借款人，股東為擔保人，而股東需要佔50％股份以上。如果沒有股東持股量是50％以上的話，便需要多個股東共同做擔保人，總持股量為50％以上。不過，有大型銀行可以容許擔保人的持股量為20％。如果公司是營運公司而非空殼公司，該行甚至可以容許非股東做借款人，只要有board resolution 便成。

不過，問題出在公司戶口。由於公司名是借款人，故需要在按揭提款前開設公司戶口，而開公司戶口是需要全體股東出現。故此，如果有個別小股東反對進行該按揭，而公司在該銀行本身沒有公司戶口，需要重新開設的話，小股東沒出現進行開設公司戶口手續，按揭便不能提取。

問：公司持有物業申請按揭，按揭成數上限是多少？

答：由於公司持有的物業被定性為投資用途，故按揭成數最高為5成，壓力測試需要用40％／50％計算。如擔保人有其他按揭在身，成數上限便扣減一成，即4成。不過，營運公司可以透過中小企貸款額外借多2-3成，但中小企額外貸款需要按揭頭按drawdown或物業成交後才可以提取。參考此文：

公司持有物業的按揭：空殼公司和營運公司的分別

問：公司持有物業申請按揭，每月供款與入息比率（DTI）如何計算？

答：公司名按揭，如公司是營運公司以及借款人，DTI以及壓力測試可以用公司盈利以及擔保人的入息總和計算。如果物業作出租用途，現有租金可以計算DTI，但需要打7折。如物業打算是出租，但未有租約，有些銀行也可以用擬租金收入（projected rental）去計算DTI，但要打6折。簡單來說，即公司盈利、擔保人入息、以及租金都可計算DTI的入息。