不論是住宅或工商物業,如果由公司名義持有,也可以做按揭。自從政府的辣招稅BSD後,甚少新買物業由公司名持有,因需要30% 辣招印花稅。但工商物業仍很多是公司名義購買。住宅如上手由公司名持有,也可透過股份轉讓避免付辣招稅。公司持有的物業,也可申請轉按套現,不論是住宅或工商。
本文焦點在於用公司名買物業並申請按揭,關於用公司股份轉讓方購買物業,可參考以下文章:
問:公司持有的物業申請按揭,是否需要所有股東簽署?
答:公司持有的物業如申請按揭,大部份銀行都需要公司為借款人,股東為擔保人,而股東需要佔50%股份以上。如果沒有股東持股量是50%以上的話,便需要多個股東共同做擔保人,總持股量為50%以上。不過,有大型銀行可以容許擔保人的持股量為20%。如果公司是營運公司而非空殼公司,該行甚至可以容許非股東做借款人,只要有board resolution 便成。
不過,問題出在公司戶口。由於公司名是借款人,故需要在按揭提款前開設公司戶口,而開公司戶口是需要全體股東出現。故此,如果有個別小股東反對進行該按揭,而公司在該銀行本身沒有公司戶口,需要重新開設的話,小股東沒出現進行開設公司戶口手續,按揭便不能提取。
問:公司持有物業申請按揭,按揭成數上限是多少?
答:由於公司持有的物業被定性為投資用途,故按揭成數最高為5成,壓力測試需要用40%/50%計算。如擔保人有其他按揭在身,成數上限便扣減一成,即4成。不過,營運公司可以透過中小企貸款額外借多2-3成,但中小企額外貸款需要按揭頭按drawdown或物業成交後才可以提取。參考此文:
問:公司持有物業申請按揭,每月供款與入息比率(DTI)如何計算?
答:公司名按揭,如公司是營運公司以及借款人,DTI以及壓力測試可以用公司盈利以及擔保人的入息總和計算。如果物業作出租用途,現有租金可以計算DTI,但需要打7折。如物業打算是出租,但未有租約,有些銀行也可以用擬租金收入(projected rental)去計算DTI,但要打6折。簡單來說,即公司盈利、擔保人入息、以及租金都可計算DTI的入息。
延伸閱讀:
- 【按揭成數 2021.買樓首期計算】自住、出租、工商物業車位、資產按揭及入息種類
- 善用「擬租金」收入,幫助過壓力測試
- 申請按揭,租金收入計算之注意事項 【含大陸樓、劏房、高成數按揭】
- 只得租金收入能不能通過壓力測試?
- 【資產按揭申請】獨資公司戶口的現金能否計個人資產?
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較
推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!
想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介:
關於我們
免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:- 環聯(Transunion, 「TU」)正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書,在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄,包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目:「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送,平均收視率16點
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1900客戶留言,讚揚我們的服務,並給與5星評分