公司持有物業,申請按揭指南

Company transfer
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不論是住宅或工商物業,如果由公司名義持有,也可以做按揭。自從政府的辣招稅BSD後,甚少新買物業由公司名持有,因需要30% 辣招印花稅。但工商物業仍很多是公司名義購買。住宅如上手由公司名持有,也可透過股份轉讓避免付辣招稅。公司持有的物業,也可申請轉按套現,不論是住宅或工商。

本文焦點在於用公司名買物業並申請按揭,關於用公司股份轉讓方購買物業,可參考以下文章:

問:公司持有的物業申請按揭,是否需要所有股東簽署?

答:公司持有的物業如申請按揭,大部份銀行都需要公司為借款人,股東為擔保人,而股東需要佔50%股份以上。如果沒有股東持股量是50%以上的話,便需要多個股東共同做擔保人,總持股量為50%以上。不過,有大型銀行可以容許擔保人的持股量為20%。如果公司是營運公司而非空殼公司,該行甚至可以容許非股東做借款人,只要有board resolution 便成。

不過,問題出在公司戶口。由於公司名是借款人,故需要在按揭提款前開設公司戶口,而開公司戶口是需要全體股東出現。故此,如果有個別小股東反對進行該按揭,而公司在該銀行本身沒有公司戶口,需要重新開設的話,小股東沒出現進行開設公司戶口手續,按揭便不能提取。

問:公司持有物業申請按揭,按揭成數上限是多少?

答:由於公司持有的物業被定性為投資用途,故按揭成數最高為5成,壓力測試需要用40%/50%計算。如擔保人有其他按揭在身,成數上限便扣減一成,即4成。不過,營運公司可以透過中小企貸款額外借多2-3成,但中小企額外貸款需要按揭頭按drawdown或物業成交後才可以提取。參考此文:

問:公司持有物業申請按揭,每月供款與入息比率(DTI)如何計算?

答:公司名按揭,如公司是營運公司以及借款人,DTI以及壓力測試可以用公司盈利以及擔保人的入息總和計算。如果物業作出租用途,現有租金可以計算DTI,但需要打7折。如物業打算是出租,但未有租約,有些銀行也可以用擬租金收入(projected rental)去計算DTI,但要打6折。簡單來說,即公司盈利、擔保人入息、以及租金都可計算DTI的入息。

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