出租按揭財技FAQ

出租按揭財技faq
-廣告-

更新:06/09/19 @ 3:25 下午

出租物業,按揭最多做5成,如多過一個按揭便4成,但租金可計收入打7折,因而令個按揭玩法比自住按揭複雜很多。這裡匯集了客人曾問過我們的問題,做了一個FAQ.

問:假設想轉按自住物業,但有另一自住物業放租中,能不能計租金收入?

答:假設現時想轉按的物業是申請銀行A,如果出租物業的按揭也是在銀行A, 一定不能計租金收入,因當年申請按揭時報了自住。但如出租物業按揭是在另一銀行B, 銀行A也會要求看客人出租物業的按揭facility letter(因要計壓力測試), 從而得知該出租物業當年是報自住。去到這裡,銀行A計唔計租金收入,便因銀行而異。有些銀行會考慮到這幾年樓價升幅大,出租物業的按揭餘款都已趺到樓價5成或以下,因此乎合了金管要求,所以能讓客計租金收入。有些銀行便比較嚴謹,會先要求客人去銀行B把物業翻按由自住改回出租,轉按果層的壓測才可計租金收入。要留意如果出租物業當年是高成數按揭,有用按揭保險,所有銀行都一定不會計租金收入,客人應先翻按甩HKMC先。

 

問:如果租約沒有打厘印,能不能計租金收入?

答:可以的,但有些銀行會再折上折。有些銀行有沒有打厘印都是一樣以7折計算,有些便6折。不過建議客人不要唔打厘印,因如交了物業稅而無交厘印稅,稅局的電腦一定聯繫到。有些客人出租物業但不交物業稅,以為「稅局問時才補交囉」,那真是好危險,因差餉物業估價處會定期寄信來問物業是不是在出租中,如填「不是」,那便是對政府作出虛假聲明,是刑事罪;如填「是」,電腦也馬上對到該物業沒有申報物業稅。

 

問:有租金收入,沒有其他入息,能不能做按揭?

答:可以的。參考這文:

申請按揭,租金收入計算之注意事項

 

問:申請按揭保險,租金收入能不能計入息?

答:可以的,但該物業的貸款信需要注明是「自住」用途或現時按揭餘額低於樓價的一半。

 

問:大陸樓的租金能不能當入息?

如在大陸有樓收租,也可以計租金收入的,但不是間間銀行做,同樣是要打7折。需要文件包括:

  • 房產證
  • 租約
  • 租客過數紀錄

 

問:如果想把物業出租,但未有租客,能不能用預期租金計收入?

答:可以的,用「擬租金收入」,請參考:

 

問:原按揭是報出租,轉按報自住有什麼要注意?

答:如舊按揭有做 rental assignment,可能要提供退租書。另外如報自住有些銀行要提供水電煤證明,如心儀這些銀行便要準備這些文件。但有些銀行接受銀行月結單作為自住證明。

 

問:原按揭是報自住,想報出租,但有其他按揭,是不是只能4成?

答:如果由自住轉為出租,按揭成數便由6成降至5成。但讀者會問:如果有其他按揭在身,會不會成數再減多一成?答案是不會的,因在原銀行自轉為出租,銀行不會重check TU,因此不會扣按揭成數。但如轉按,由於需要重check TU,便需要扣減成數。

 

問:自住物業放租,是否要向銀行申請出租同意書?

答:如是自住物業,本身和銀行的契約是不能出租。如果自住物業是高成數按揭,HKMC會定期抽樣檢查物業是不是自住,因此如有HKMC在身而「偷雞出租」要慎重考慮。如是借6成的自住物業,雖然drawdown後銀行不會定期去查貸款人有沒有放租,但如貸款人主動要求銀行發出租同意書,銀行也會要求他先把自住物業翻按為出租,成數5成或以下才可發出租同意書。在銀行角度,如發了出租同意書,假設借款人斷供,銀行也要等租約完後才能收樓拍賣。但如借款人的物業是自住但「偷雞放租」,如之後斷供,銀行可直接收樓,就算有租客。

有客人問:如銀行發現「偷雞放租」會不會 call loan?銀行幾時都有權call loan的,不需要原因。如是高成數按揭,HKMC 發現出租一定會 call loan.

在這個課題上,如客戶對個別個案有進一步查詢,請直接與我們聯絡。

也有客人問:其實「偷雞放租」是不是犯法?如是高成數按揭,有機會是違法。因借款人曾對政府作出聲明物業是自用,HKMC 也會定期要求借款人申報是不是自住,如對政府作出虛假聲明,的確有可能有法律責任。很多客人因此做高成數按揭時選擇QBE, 但其實QBE也會抽樣調查,如發現是出租,也會call loan。如是是借6成而不是按保,由於只經銀行不用經政府,聲明是自住是對銀行聲明,偷雞出租是違反同銀行的契約,有可能被銀行要求補回成數的差額。

 

問:其實租客能不能查到業主的按揭成數?

答:當然可以,田土廳查冊中,按揭契會注入樓契內。

 

問:出租需要打厘印,那麼銀行是不是會知?

答:稅局是無權把客人資料給銀行,這是洩露私隱。不過,若果因出租申請供樓利息扣稅,稅局是有機會向銀行查詢是不是合規出租。參考這文:

「偷雞出租」或可能會被稅局問,就算有打厘印

 

問:按揭如報出租會不會影響按揭利率和回贈?

答:以前會,現在不會了。無論是報自住或出租,批出來的利率都是一樣。

 

問:如只租出了一個月,收了一個月租金,能不能照計租金收入?

答:可以的。其實銀行考慮是租約的真偽而已。打正厘印,有銀行入數紀錄,就算一個月也無問題。很多時,簽正式租約及交樓時,兩按一上都是現金交收,只要租約上寫明是以現金交收,就算無銀行過數紀錄,有些銀行也會作出考慮的。有些銀行只看租約,不一定查證入數紀錄。

 

問:如多過一個按揭,轉按能不能借到6成?

答:在金管局新例下要扣一成,即是只能借5成。但是,如果轉按的物業能找到一個「處身」的借款人做borrower,自己做mortgagor,有銀行也可借6成。請參考此文

 

問:如本身有出租物業,能不能擔保近親首置借8成或9成?

答:可以的,請參考此文

 

問:多按人士行non-consent, 最多可借幾成?

答:申請轉按時,行non-consent意思是不授權銀行check資料信貸庫中樓按的部份,因此銀行不知道借款人除申請中的物業外,有沒有其他按揭係身。金管指引是如行 non-consent, 按揭成數要減一成,或利率要加一厘。有些銀行讓客選擇是減一成還是加一厘。當然大部份客人都會選減一成。自住物業最盡是借6成,減一成便變5成。出租物業5成,減一成便變4成。如行資產審查最多借4成,減一成便變3成。留意 non-consent 不應用於按揭保險內。即如客要申請按揭保險借8成,必須簽 tu consent (即要簽按揭申請表表格一,俗稱Form1)。不過要留意,不是間間銀行可行 non-consent, 而且大部份可行 non-consent的銀行最多只借4成(自住物業)。而且就算行non-consent, 銀行也要借款人簽聲明沒有其他按揭。

參考我們在《都市日報》的文章:

暢談「不同意查閱」按揭

 

問:出租物業申請按揭,銀行需不需要驗樓?

答:如是現契重按必須要驗樓,就算有租客。如租客拒絕開門那麼按揭便不能提款。如果不是現契重按,有租約的話,有些銀行都可waive入屋驗樓,但都可能會到門外查看有沒有間房。

問:如業主已很多出租樓在身,想轉按但爆壓力測試,如何破解?

答:找個近親做借款人(borrower),自己做業主(mortgagor),那麼有些銀行可以不計業主其他樓按供款入壓力測試,但業主的入息和租金收入也不會被計算。

 

問:剛買樓,打算出租,應報自住或出租?

答:假設剛購入物業,如果是連約買,一定是報出租。但如果是交吉買,可以選擇報自住或報出租。如果報自住,按揭成數最多6成(如不能申請按揭保險),壓力測試以 50/60 計算(如無其他按揭)。相反,如報出租,按揭成數最多是5成,壓測以 40/50 計算。不過,就算是交吉買,如打算出租報擬出租,個別銀行可以用預計租金收入計在入息內,幫助過壓力測試。

如果首期不足,就算是打算出租,都可以先報自住,借6成。到未來真的決定放租才通知銀行補差價。

問:未補價居屋可不可出租?

答:現時只有房協核下的資助房屋推出了未補價出租計劃,詳情請參閱以下文章。至於房委會核下的居屋,如未補地價,仍然未有任何計劃可供申請。

參考此文:
「未補價資助出售房屋-出租計劃」懶人包

 

問:劏房租金收入能不能計入息?

答:「兩睇」。如果做按揭的物業是那間劏房單位,由於大部份銀行都不做劏房按揭,按揭是不會批。但如果申請的銀行肯為劏房做按揭(市場上有2-3間銀行),那麼劏房的租金是可以計入息。另一個情況,如果申請按揭的物業不是該劏房單位,而是另一單位,那麼,劏房單位的租金是可以計入息。

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【11月2日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

 

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 


轉按新買準備買


苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
星之谷編輯部
開業兩年,幫助超過4000客戶處理按揭或轉按,並榮獲都市日報2018「最佳按揭轉介」大獎及Capital資本雜誌之「2018傑出物業按揭轉介獎」,星之谷的使命是向客人提供免費按揭資訊,幫客即時格價,以及解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,不需要客人提供私人資料,只想把我們所識和所知,無私與您分享! 想知最新市場情報,請 Whatsapp 91390569 我們會耐心幫你解答任何問題。