按揭進階及財技

出租按揭財技FAQ

作者:

星之谷編輯部

2018-01-29

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更新：03/07/23 @ 11:29 上午

出租物業，按揭最多做5成，如多過一個按揭便4成，但租金可計收入打7折，因而令個按揭玩法比自住按揭複雜很多。這裡匯集了客人曾問過我們的問題，做了一個FAQ。

問：假設想轉按自住物業，但有另一自住物業放租中，能不能計租金收入？

答：假設現時想轉按的物業是申請銀行A，如果出租物業的按揭也是在銀行A，一定不能計租金收入，因當年申請按揭時報了自住。但如出租物業按揭是在另一銀行B，銀行A也會要求看客人出租物業的按揭facility letter（因要計壓力測試)，從而得知該出租物業當年是報自住。去到這裡，銀行A計唔計租金收入，便因銀行而異。有些銀行會考慮到這幾年樓價升幅大，出租物業的按揭餘款都已趺到樓價5成或以下，因此乎合了金管要求，所以能讓客計租金收入。有些銀行便比較嚴謹，會先要求客人去銀行B把物業翻按由自住改回出租，轉按果層的壓測才可計租金收入。要留意如果出租物業當年是高成數按揭，有用按揭保險，所有銀行都一定不會計租金收入，客人應先翻按甩HKMC先。

問：如果租約沒有打厘印，能不能計租金收入？

答：可以的，但有些銀行會再折上折。有些銀行有沒有打厘印都是一樣以7折計算，有些便6折。不過建議客人不要唔打厘印，因如交了物業稅而無交厘印稅，稅局的電腦一定聯繫到。有些客人出租物業但不交物業稅，以為「稅局問時才補交囉」，那真是好危險，因差餉物業估價處會定期寄信來問物業是不是在出租中，如填「不是」，那便是對政府作出虛假聲明，是刑事罪；如填「是」，電腦也馬上對到該物業沒有申報物業稅。

問：有租金收入，沒有其他入息，能不能做按揭？

答：可以的。參考這文：

申請按揭，租金收入計算之注意事項

問：申請按揭保險，租金收入能不能計入息？

答：可以的，但該物業的貸款信需要注明是「自住」用途或現時按揭餘額低於樓價的一半。

問：大陸樓的租金能不能當入息？

如在大陸有樓收租，也可以計租金收入的，但不是間間銀行做，同樣是要打7折。需要文件包括：

房產證
租約
租客過數紀錄

問：如果想把物業出租，但未有租客，能不能用預期租金計收入？

答：可以的，用「擬租金收入」，請參考：

問：原按揭是報出租，轉按報自住有什麼要注意？

答：如舊按揭有做rental assignment，可能要提供退租書。另外如報自住有些銀行要提供水電煤證明，如心儀這些銀行便要準備這些文件。但有些銀行接受銀行月結單作為自住證明。

問：原按揭是報自住，想報出租，但有其他按揭，是不是只能4成？

答：如果由自住轉為出租，按揭成數便由6成降至5成。但讀者會問：如果有其他按揭在身，會不會成數再減多一成？答案是不會的，因在原銀行自轉為出租，銀行不會重check TU，因此不會扣按揭成數。但如轉按，由於需要重check TU，便需要扣減成數。

問：自住物業放租，是否要向銀行申請出租同意書？

答：如是自住物業，本身和銀行的契約是不能出租。如果自住物業是高成數按揭，HKMC會定期抽樣檢查物業是不是自住，因此如有HKMC在身而「偷雞出租」要慎重考慮。如是借6成的自住物業，雖然drawdown後銀行不會定期去查貸款人有沒有放租，但如貸款人主動要求銀行發出租同意書，銀行也會要求他先把自住物業翻按為出租，成數5成或以下才可發出租同意書。在銀行角度，如發了出租同意書，假設借款人斷供，銀行也要等租約完後才能收樓拍賣。但如借款人的物業是自住但「偷雞放租」，如之後斷供，銀行可直接收樓，就算有租客。

有客人問：如銀行發現「偷雞放租」會不會call loan？銀行幾時都有權call loan的，不需要原因。如是高成數按揭，HKMC發現出租一定會call loan。

在這個課題上，如客戶對個別個案有進一步查詢，請直接與我們聯絡。

也有客人問：其實「偷雞放租」是不是犯法？如是高成數按揭，有機會是違法。因借款人曾對政府作出聲明物業是自用，HKMC也會定期要求借款人申報是不是自住，如對政府作出虛假聲明，的確有可能有法律責任。很多客人因此做高成數按揭時選擇QBE, 但其實QBE也會抽樣調查，如發現是出租，也會call loan。如是是借6成而不是按保，由於只經銀行不用經政府，聲明是自住是對銀行聲明，偷雞出租是違反同銀行的契約，有可能被銀行要求補回成數的差額。

問：其實租客能不能查到業主的按揭成數？

答：當然可以，田土廳查冊中，按揭契會注入樓契內。

問：出租需要打厘印，那麼銀行是不是會知？

答：稅局是無權把客人資料給銀行，這是洩露私隱。不過，若果因出租申請供樓利息扣稅，稅局是有機會向銀行查詢是不是合規出租。參考這文：

「偷雞出租」或可能會被稅局問，就算有打厘印

問：按揭如報出租會不會影響按揭利率和回贈？

答：以前會，現在不會了。無論是報自住或出租，批出來的利率都是一樣。

問：如只租出了一個月，收了一個月租金，能不能照計租金收入？

答：可以的。其實銀行考慮是租約的真偽而已。打正厘印，有銀行入數紀錄，就算一個月也無問題。很多時，簽正式租約及交樓時，兩按一上都是現金交收，只要租約上寫明是以現金交收，就算無銀行過數紀錄，有些銀行也會作出考慮的。有些銀行只看租約，不一定查證入數紀錄。

問：如多過一個按揭，轉按能不能借到6成？

答：在金管局新例下要扣一成，即是只能借5成。但是，如果轉按的物業能找到一個「處身」的借款人做borrower，自己做mortgagor，有銀行也可借6成。請參考：

如何第二套房或擔保人有樓，按揭成數做6成?

問：如本身有出租物業，能不能擔保近親首置借8成或9成？

答：可以的，請參考：

非魚論市——多按者可否申請九成按揭？

問：多按人士行non-consent，最多可借幾成？

答：申請轉按時，行non-consent意思是不授權銀行check資料信貸庫中樓按的部份，因此銀行不知道借款人除申請中的物業外，有沒有其他按揭係身。金管指引是如行 non-consent，按揭成數要減一成，或利率要加一厘。有些銀行讓客選擇是減一成還是加一厘。當然大部份客人都會選減一成。自住物業最盡是借6成，減一成便變5成。出租物業5成，減一成便變4成。如行資產審查最多借4成，減一成便變3成。留意 non-consent不應用於按揭保險內。即如客要申請按揭保險借8成，必須簽TU consent（即要簽按揭申請表表格一，俗稱Form1）。不過要留意，不是間間銀行可行 non-consent，而且大部份可行non-consent的銀行最多只借4成（自住物業）。而且就算行non-consent，銀行也要借款人簽聲明沒有其他按揭。

參考我們在《都市日報》的文章：

暢談「不同意查閱」按揭

問：出租物業申請按揭，銀行需不需要驗樓？

答：如是現契重按必須要驗樓，就算有租客。如租客拒絕開門那麼按揭便不能提款。如果不是現契重按，有租約的話，有些銀行都可waive入屋驗樓，但都可能會到門外查看有沒有間房。

問：如業主已很多出租樓在身，想轉按但爆壓力測試，如何破解？

答：找個近親做借款人（borrower），自己做業主（mortgagor），那麼有些銀行可以不計業主其他樓按供款入壓力測試，但業主的入息和租金收入也不會被計算。

問：剛買樓，打算出租，應報自住或出租？

答：假設剛購入物業，如果是連約買，一定是報出租。但如果是交吉買，可以選擇報自住或報出租。如果報自住，按揭成數最多6成（如不能申請按揭保險），壓力測試以50/60計算（如無其他按揭）。相反，如報出租，按揭成數最多是5成，壓測以40/50計算。不過，就算是交吉買，如打算出租報擬出租，個別銀行可以用預計租金收入計在入息內，幫助過壓力測試。

如果首期不足，就算是打算出租，都可以先報自住，借6成。到未來真的決定放租才通知銀行補差價。