分批轉名踩界難過關 可被追印花稅差額

分批轉名
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【 分批轉名・印花稅.經一專欄】資深樓市玩家將物業「甩名」或轉名,以重獲首置身份慳稅,這些按揭技巧已經運用得相當純熟,甚至走火入魔,忘了稅局可以「一系列交易」,以及「不代表自己行事」為理由,追收印花稅差額。

物業「 甩名 」可被追稅

上週筆者的專欄《小心被追印花稅差價 2種物業甩名情況 會有手尾跟》提及,倘若業主「分批甩名」規避印花稅,或會被稅局以「一系列交易」為由追討欠款。以夫婦持有價值800萬元聯名物業為例,丈夫分兩次「甩名」予妻子,每次「甩」200萬元業權,印花稅理論上僅200元。

不過,倘若被稅局電腦系統識穿,這兩次交易有機會被視為同一項交易,因而將被追討印花稅差額,除非業主能提出讓稅局滿意之解釋。「分批甩名」時間愈短,稅局追討的機會愈大,即使是以繼承資產為理由,例如母親將800萬元物業權益,短時間內,先後平均「甩」給四名子女,理論上每人只須繳100元印花稅,但實際上難逃過稅局法眼,最終須以800萬元計稅。

「 分批轉名 」難過關

本週筆者探討稅局的另一追稅理據——「不代表自己行事」。舉例假設夫婦持有聯名物業,丈夫將一半業權「甩名」給妻子,回復首置身份後,再買另一層樓,最終兩公婆一人持有一個物業,在法律上絕對可行。

不過,假設丈夫把最新入手的物業再「轉名」給妻子,回復首置身份後,再以低印花稅買第三個物業,如此不斷輪迴,又是否可行?根據稅局規例,如想豁免15%印花稅,購買物業要以自己身份行事。

在上述例子,假設丈夫不斷買樓,然後不斷「轉名」給妻子,再不斷買樓,在稅局角度,可以懷疑丈夫「不是代表自己行事」,真正買家是妻子。由於妻子已經有不少物業在身,稅局確認事實後,便會開始追收稅款,除了第一個物業「甩名」物業不獲追究外,丈夫過去買入再「轉名」給妻子之物業,均會被追收15%印花稅差額。

被追收印花稅的例子

再舉另一例子,假設丈夫名下三個物業皆「轉名」予妻子,由於屬近親轉讓,三個物業都可以免去15%印花稅,只用舊稅率進行。這種做法不會被稅局抽秤,原因是兩夫妻均是「代表自己行事」,而近親可以免去15%印花稅項。

當丈夫回復首置身份後,再買入新一個物業,繼續是「代表自己行事」,不會有任何問題。但是,當這一個物業再「轉名」給妻子時,稅局便可以質疑他「代表妻子行事」,然後徵收15%重稅。

或許有業主認為,稅局只會抽樣,不會所有個案一一細查,但其實按揭律師樓看到疑似「不代表自己行事」個案,已經會把關,主動向客戶收取15%稅項,然後交予稅局,因為物業印花稅一直是經律師樓交予稅局。

律師樓要求先繳稅?

不過,有時候律師樓會極端保守,筆者早前處理一宗個案,丈夫將名下聯名物業「甩名」給妻子,雙方簽署臨約後,丈夫便回復首置身份,然後再買第二個物業,惟律師樓竟然要求他先繳15%稅項,往後再向稅局申請退稅。

這是非常不合理,該對夫妻簽署臨約後,在法律上,丈夫已經是首置身份,購買第二個物業毋須繳付15%稅率,但有時律師樓行事保守,才會有這些要求。遇上這種情況怎麼辦?不必氣餒,直接炒這間律師樓,轉去另一間律師樓便可。

子非魚

https://www.edigest.hk/109915/專欄/甩名-印花稅-首置-物業轉名-樓市/

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