按揭入門

即供樓花未入伙能不能供樓利息扣稅？【含填寫報稅表實例】

作者:

子非魚

2019-02-18

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筆者在頭條撰寫了一連三篇收租及自住物業報稅後，有讀者查詢有關如何填報利息開支及加按部份的利息開支問題，筆者盡量嘗試解答。

首先，無論是何種情況，假如想扣除物業貸款利息，都必須在第6部「你是否選擇個人入息課稅」剔「是」，然後在6(1)剔「是」。至於配偶有否應予評稅的入息則按個別情況申報。

其中一位讀者購買了樓花並選擇了即供上會，但在報稅年度仍未收樓。當填報了申請扣除居所貸款利息後，有關開支被稅局打回頭，拒絕了有關扣稅的申請。

這是由於該扣稅額只是讓將物業當作居所的業主本人申報，樓花未收樓，自然就不能居住，所以在樓花期是不能把利息開支扣稅的。不過，當收樓日起計，申請人便可搬入並由當日起計申報貸款利息扣稅。當然，收樓日不一定是4月1日、收樓後亦不一定即時搬入。假如是報稅年度期間搬入，在搬入的首年，在7.3(3) 「本人全年以上述物業作居所用途」需把「是」的方格留空。然後自行根據銀行發出的供款單計算由搬入日起計的利息開支，並填報在7.3(1)(ii)。搬入後第二年起，如物業全年用作自住便應剔了7.3(3) 的「是」方格。

例子一– 樓花

物業地址	新新花園1座28樓1室
類別	樓花
貸款額	1000萬
按揭息率	2.4%
每月利息開支 (為簡化，沒考慮日數及息隨本減)	2萬
狀態	日期	至下一個狀態期間的利息
上會日	2018年5月1日	14萬(7個月)
收樓日	2018年12月1日	2萬(1個月)
搬入日	2019年1月1日	6萬(3個月)
報稅年度終結	2019年3月31日

類似的情況，假如是購買二手物業，也不一定是4月1日搬入，在搬入的第一年，申請人亦應把7.3(3) 「本人全年以上述物業作居所用途」的「是」方格留空，並在7.3(1)(ii)填報搬入日起計的利息開支。

有些時候，成交後也不一定會即時入住，例如本身有另一自住物業(可能是同一業主，亦可能屬於配偶)，新購物業成交後並完成裝修才入住，便應自行計算新舊物業搬走及搬入日子期間所支付的利息。稅局是不接受一個人同時申報兩所物業居所貸款利息扣稅的。

例子二. 搬屋的情況

物業地址	大大花園A座6樓8室
類別	已購入數年並自住中
貸款額	200萬
按揭息率	2.4%
每月利息開支 (為簡化，沒考慮日數及息隨本減)	4000
狀態	日期	至下一個狀態期間的利息
報稅年度開始	2018年4月1日	1.6萬(4個月)
搬出日	2018年7月31日	3.2萬(12個月)
報稅年度終結	2019年3月31日

物業地址	美美大廈12樓C室
類別	二手樓，新購入並在年中搬入
貸款額	500萬
按揭息率	2.4%
每月利息開支 (為簡化，沒考慮日數及息隨本減)	10000
狀態	日期	至下一個狀態期間的利息
成交日(上會日)	2018年5月1日	3萬(3個月)
搬入日	2018年8月1日	8萬(8個月)
報稅年度終結	2019年3月31日

補充: 在細閱稅局的指南後，筆者發現《頭條日報》《非魚論市——自住及收租物業報稅（二）》內提及的自住物業扣稅年度上限是15年，原來已上調至20年了。在這情況下，扣稅年度上限便變得不太重要了，假如加上筆者所述的情況，丈夫購買物業自住，扣除20年的利息開支，再搬到配偶購入的物業再扣除20年利息開支，總共40年的扣稅年度，相信已超過了絕大部份家庭的物業供款年期了。所以，即使在報稅年度可申報扣除居所貸款利息的月份不多，也應慎重考慮是否申報。

物業稅報稅表(BIR57)樣本

https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_cot_dem1.pdf

個別人士報稅表(BIR60)樣本

https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_ctrc_demo.pdf