即供樓花未入伙能不能供樓利息扣稅?【含填寫報稅表實例】

非魚論市——自住及收租物業報稅(三)
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筆者在頭條撰寫了一連三篇收租及自住物業報稅後,有讀者查詢有關如何填報利息開支及加按部份的利息開支問題,筆者盡量嘗試解答。

首先,無論是何種情況,假如想扣除物業貸款利息,都必須在第6部「你是否選擇個人入息課稅」剔「是」,然後在6(1)剔「是」。至於配偶有否應予評稅的入息則按個別情況申報。

填寫報稅表第6部
圖1. 填寫報稅表第6部

其中一位讀者購買了樓花並選擇了即供上會,但在報稅年度仍未收樓。當填報了申請扣除居所貸款利息後,有關開支被稅局打回頭,拒絕了有關扣稅的申請。

這是由於該扣稅額只是讓將物業當作居所的業主本人申報,樓花未收樓,自然就不能居住,所以在樓花期是不能把利息開支扣稅的。不過,當收樓日起計,申請人便可搬入並由當日起計申報貸款利息扣稅。當然,收樓日不一定是4月1日、收樓後亦不一定即時搬入。假如是報稅年度期間搬入,在搬入的首年,在7.3(3) 「本人全年以上述物業作居所用途」需把「是」的方格留空。然後自行根據銀行發出的供款單計算由搬入日起計的利息開支,並填報在7.3(1)(ii)。搬入後第二年起,如物業全年用作自住便應剔了7.3(3) 的「是」方格。

例子一– 樓花

物業地址 新新花園1座28樓1室
類別 樓花
貸款額 1000萬
按揭息率 2.4%
每月利息開支

(為簡化,沒考慮日數及息隨本減)

2萬
狀態 日期 至下一個狀態期間的利息
上會日 2018年5月1日 14萬(7個月)
收樓日 2018年12月1日 2萬(1個月)
搬入日 2019年1月1日 6萬(3個月)
報稅年度終結 2019年3月31日

 

例子一的填報方法
圖2. 例子一的填報方法

類似的情況,假如是購買二手物業,也不一定是4月1日搬入,在搬入的第一年,申請人亦應把7.3(3) 「本人全年以上述物業作居所用途」的「是」方格留空,並在7.3(1)(ii)填報搬入日起計的利息開支。

 

有些時候,成交後也不一定會即時入住,例如本身有另一自住物業(可能是同一業主,亦可能屬於配偶),新購物業成交後並完成裝修才入住,便應自行計算新舊物業搬走及搬入日子期間所支付的利息。稅局是不接受一個人同時申報兩所物業居所貸款利息扣稅的。

例子二. 搬屋的情況

物業地址 大大花園A座6樓8室
類別 已購入數年並自住中
貸款額 200萬
按揭息率 2.4%
每月利息開支

(為簡化,沒考慮日數及息隨本減)

4000
狀態 日期 至下一個狀態期間的利息
報稅年度開始 2018年4月1日 1.6萬(4個月)
搬出日 2018年7月31日 3.2萬(12個月)
報稅年度終結 2019年3月31日

 

物業地址 美美大廈12樓C室
類別 二手樓,新購入並在年中搬入
貸款額 500萬
按揭息率 2.4%
每月利息開支

(為簡化,沒考慮日數及息隨本減)

10000
狀態 日期 至下一個狀態期間的利息
成交日(上會日) 2018年5月1日 3萬(3個月)
搬入日 2018年8月1日 8萬(8個月)
報稅年度終結 2019年3月31日

 

例子二的填報方法
圖3. 例子二的填報方法

補充: 在細閱稅局的指南後,筆者發現《頭條日報》《非魚論市——自住及收租物業報稅(二)》內提及的自住物業扣稅年度上限是15年,原來已上調至20年了。在這情況下,扣稅年度上限便變得不太重要了,假如加上筆者所述的情況,丈夫購買物業自住,扣除20年的利息開支,再搬到配偶購入的物業再扣除20年利息開支,總共40年的扣稅年度,相信已超過了絕大部份家庭的物業供款年期了。所以,即使在報稅年度可申報扣除居所貸款利息的月份不多,也應慎重考慮是否申報。

物業稅報稅表(BIR57)樣本

https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_cot_dem1.pdf

個別人士報稅表(BIR60)樣本

https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_ctrc_demo.pdf

 

延伸閱讀

非魚論市——自住及收租物業報稅(一)

https://starpnews.com/blog/%e9%9d%9e%e9%ad%9a%e8%ab%96%e5%b8%82-%e8%87%aa%e4%bd%8f%e5%8f%8a%e6%94%b6%e7%a7%9f%e7%89%a9%e6%a5%ad%e5%a0%b1%e7%a8%85%e4%b8%80/

 

非魚論市——自住及收租物業報稅(二)

https://starpnews.com/blog/%e9%9d%9e%e9%ad%9a%e8%ab%96%e5%b8%82-%e8%87%aa%e4%bd%8f%e5%8f%8a%e6%94%b6%e7%a7%9f%e7%89%a9%e6%a5%ad%e5%a0%b1%e7%a8%85%e4%ba%8c/

 

非魚論市——自住及收租物業報稅(三)

https://starpnews.com/blog/%e9%9d%9e%e9%ad%9a%e8%ab%96%e5%b8%82-%e8%87%aa%e4%bd%8f%e5%8f%8a%e6%94%b6%e7%a7%9f%e7%89%a9%e6%a5%ad%e5%a0%b1%e7%a8%85%e4%b8%89/

 

子非魚

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