筆者在頭條撰寫了一連三篇收租及自住物業報稅後,有讀者查詢有關如何填報利息開支及加按部份的利息開支問題,筆者盡量嘗試解答。
首先,無論是何種情況,假如想扣除物業貸款利息,都必須在第6部「你是否選擇個人入息課稅」剔「是」,然後在6(1)剔「是」。至於配偶有否應予評稅的入息則按個別情況申報。
其中一位讀者購買了樓花並選擇了即供上會,但在報稅年度仍未收樓。當填報了申請扣除居所貸款利息後,有關開支被稅局打回頭,拒絕了有關扣稅的申請。
這是由於該扣稅額只是讓將物業當作居所的業主本人申報,樓花未收樓,自然就不能居住,所以在樓花期是不能把利息開支扣稅的。不過,當收樓日起計,申請人便可搬入並由當日起計申報貸款利息扣稅。當然,收樓日不一定是4月1日、收樓後亦不一定即時搬入。假如是報稅年度期間搬入,在搬入的首年,在7.3(3) 「本人全年以上述物業作居所用途」需把「是」的方格留空。然後自行根據銀行發出的供款單計算由搬入日起計的利息開支,並填報在7.3(1)(ii)。搬入後第二年起,如物業全年用作自住便應剔了7.3(3) 的「是」方格。
例子一– 樓花
物業地址 | 新新花園1座28樓1室 | |
類別 | 樓花 | |
貸款額 | 1000萬 | |
按揭息率 | 2.4% | |
每月利息開支
(為簡化,沒考慮日數及息隨本減) |
2萬 | |
狀態 | 日期 | 至下一個狀態期間的利息 |
上會日 | 2018年5月1日 | 14萬(7個月) |
收樓日 | 2018年12月1日 | 2萬(1個月) |
搬入日 | 2019年1月1日 | 6萬(3個月) |
報稅年度終結 | 2019年3月31日 |

類似的情況,假如是購買二手物業,也不一定是4月1日搬入,在搬入的第一年,申請人亦應把7.3(3) 「本人全年以上述物業作居所用途」的「是」方格留空,並在7.3(1)(ii)填報搬入日起計的利息開支。
有些時候,成交後也不一定會即時入住,例如本身有另一自住物業(可能是同一業主,亦可能屬於配偶),新購物業成交後並完成裝修才入住,便應自行計算新舊物業搬走及搬入日子期間所支付的利息。稅局是不接受一個人同時申報兩所物業居所貸款利息扣稅的。
例子二. 搬屋的情況
物業地址 | 大大花園A座6樓8室 | |
類別 | 已購入數年並自住中 | |
貸款額 | 200萬 | |
按揭息率 | 2.4% | |
每月利息開支
(為簡化,沒考慮日數及息隨本減) |
4000 | |
狀態 | 日期 | 至下一個狀態期間的利息 |
報稅年度開始 | 2018年4月1日 | 1.6萬(4個月) |
搬出日 | 2018年7月31日 | 3.2萬(12個月) |
報稅年度終結 | 2019年3月31日 |
物業地址 | 美美大廈12樓C室 | |
類別 | 二手樓,新購入並在年中搬入 | |
貸款額 | 500萬 | |
按揭息率 | 2.4% | |
每月利息開支
(為簡化,沒考慮日數及息隨本減) |
10000 | |
狀態 | 日期 | 至下一個狀態期間的利息 |
成交日(上會日) | 2018年5月1日 | 3萬(3個月) |
搬入日 | 2018年8月1日 | 8萬(8個月) |
報稅年度終結 | 2019年3月31日 |

補充: 在細閱稅局的指南後,筆者發現《頭條日報》《非魚論市——自住及收租物業報稅(二)》內提及的自住物業扣稅年度上限是15年,原來已上調至20年了。在這情況下,扣稅年度上限便變得不太重要了,假如加上筆者所述的情況,丈夫購買物業自住,扣除20年的利息開支,再搬到配偶購入的物業再扣除20年利息開支,總共40年的扣稅年度,相信已超過了絕大部份家庭的物業供款年期了。所以,即使在報稅年度可申報扣除居所貸款利息的月份不多,也應慎重考慮是否申報。
物業稅報稅表(BIR57)樣本
https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_cot_dem1.pdf 個別人士報稅表(BIR60)樣本 |
延伸閱讀
非魚論市——自住及收租物業報稅(一)
非魚論市——自住及收租物業報稅(二)
非魚論市——自住及收租物業報稅(三)
子非魚
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- 於多份報章撰寫按揭專欄,包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目:「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送,平均收視率16點
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
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