【啟悅苑揀樓攻略】消耗表及預計最受歡迎單位 | 2023居屋銷售情況預測

啟悅苑揀樓
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今期居屋,所有屋苑都提供開放式至兩房單位,並無三房單位。以揀樓熱度計,位於屯馬線宋皇臺站旁的啟悅苑肯定最受歡迎。居屋雖然早在公布時已作出定價,不明就裏的巿民也許認為,去年至今本港整體樓價下跌了約兩成,居屋售價不變豈不是「買貴了」?

事實上,房委會將根據單位獲揀選之日的樓價指數計算當時巿值,並用作調整「補價折扣率」。舉個例子,假如上年定價時,某單位當時自由巿場巿值500萬元,以62折定價(補價折扣率38% ),該單位將以310萬出售。按此樓價計算,應補190萬元地價。

假如該單位在今年2月20日售出,當時的評估巿值是400萬元(比去年下跌了20%),該單位仍然會以310萬出售。買家在將來出售時,則只需要以 (400萬元-310萬元 / 400萬元)= 22.5% 的補價拆扣率(77.5折)進行補地價。

假設將來樓巿回升,該單位的自由巿場巿值升至500萬元,則只需要補112.5萬元地價。因此,新居屋待售期間樓巿下跌,但單位售價不變,買家雖然要支付的樓價一樣,但潛在要補地價的金額就相應減少了。

啟悅苑單位戶型及間格

啟悅苑的單位面積介乎278-475平方呎之間,開放式單位與兩房單位也接近近年的平均值。以現時的平面圖看,設有滅音窗的單位,冷氣機台將設在客廳或睡房的旁邊,沒設減音窗的單位,冷氣機台設在正面的窗框上方。筆者要盛讚一下今次啟朗苑的則師,部份尾房單位,由於有空間可以在客廳旁開窗,因此已預留了冷氣機台及氣窗,業主有足夠彈性由開放式改為一房、一房改為兩房而客廳仍可裝設冷氣及擁有氣窗(「光廳」)。買家在留意座向之餘,亦值得留意單位有否這項設計。

戶型 單位數目 戶型 單位數目
0  開放式 465 0a  開放式有隔音窗 0
0′ 開放式(有側窗) 155 0a’ 開放式有隔音窗(有側窗) 31
1  一房 744 1a  一房有隔音窗 93
1’ 一房(有側窗) 62 1a’ 一房有隔音窗(有側窗) 0
2  兩房 434 2a  兩房有隔音窗 62

*有側窗單位有潛質可多間一個房間並保留「光廳」

啟悅苑銷售情況預測,各單位熱度及消耗表

居屋揀樓,買家都傾向面積先決,然後再考慮座向及景觀。今期位於巿區港鐵站旁的啟悅苑兩房單位肯定最受歡迎。496個兩房單位,以揀樓程序初期每天約100個,今年樓巿氣氛較差,預計揀70個單位計算,大約7至8個工作天就會售完。收到邀請信的準買家,可按自己獲邀日子估算,是否需要多選一些其他單位作後備方案。

以下消耗表,筆者主要根據單位間格及座向估算,「房數」內的標示,可對比前段的單位戶型區分。

注: 下圖熱度顏色最高為紅>金>銀>銅為最低

啟悅苑A座揀樓情況預測

啟悅苑A座揀樓情況預測

啟悅苑B座揀樓情況預測

啟悅苑B座揀樓情況預測

啟悅苑最新銷售情況更新

居屋2023開始揀樓後,房委會將於房委會網頁公佈銷售情況,準買家可以揀樓前上房委會網頁了解剩餘單位分佈,看看心水單位是否仍在售。

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2023/tc/kaiyuet.html

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