夾錢(合資)買樓但不上名有沒有法律保障？

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2018-09-03

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政府的15%印花稅推出後，令本身有物業的人難再買第二套房收租。近年興起了「夾錢買樓」（即合資買樓）熱潮。筆者身邊也有些朋友是這樣：自己出首期，用未有樓的朋友或親人做「人頭」上名，並承造按揭，避免15%印花稅，只用舊稅率付印花稅。但這種方法有沒有法律保障？

如上名的是配偶，當然法律保障，因法律本身保障了婚姻中的投資資產是夫婦雙方一人一半，如不幸離婚，基本上法庭都是傾向這樣判。

但如上名的是朋友或遠親，保障可以說是很微。原因法律上業權是屬於「人頭」，他可以隨時賣樓，加按套現，或甚至把物業抵押給財務公司借錢。

有讀者問：「如果我和人頭簽一份信托契據（deed of trust），雙方同意物業是一人一半，人頭只純粹上名代表我行事，這份契據有沒有法律保障？」

Deed of trust 雖然是契據，但由於不會註入田土廳，因此不能控制上名人享受的業權。如果這契據註入田土，便變成業權改動，需要付15％買家印花稅（因業權變成是信托形式，因此需要付BSD）以及15%從價印花稅。

假設人頭突然賣樓，然後把資金據為己有，理論上可以拿信托契據出來向人頭追討賠償，但有三重障礙。其一是需要從民事提出起訴，要付昂貴律師費，也未必一定贏。其二是因這契據是檯底交易，如要成為庭上證供，需要先付印花稅，而由於一直沒有付應有的印花稅，罰款是10倍，即印花稅的金額已超過層樓的賣出價，就算官司打贏也無錢落袋。其三是這份契據證明了當日人頭買樓不是「代表自己行事」而有意圖雙方串謀逃稅，稅局保留權利收取10倍印花稅之餘還提出刑事起訴。因此，那張deed of trust 其實意義不大，對人頭或有阻嚇作用，但實際操作上難用來向上名人追討損失。再者，如不幸人頭離婚，而法庭把物業判了給他的配偶，理論上凌駕在檯底契據之上。

合資開公司買樓

如果夾錢的形式是大家開間有限公司，股權50/50，由公司名義去買樓，當然百份百保障了雙方業權，但就需要付15%買家印花稅和15%物業印花稅。但是，如果以公司名義去買另一持物業的公司，當作是公司股份轉讓，便可免15%印花稅以及買家印花稅，但買公司需要full paid做不到按揭，而且也有其他風險。請參考：

公司轉讓買樓要注意事項和風險

利申：以上資料都是筆者詢問律師樓所得的意見，讀者應向自己律師樓尋求法律意見。

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