夾錢(合資)買樓但不上名有沒有法律保障?

夾錢(合資)買樓有沒有法律保障?
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政府的15%印花稅推出後,令本身有物業的人難再買第二套房收租。近年興起了「夾錢買樓」(即合資買樓)熱潮。筆者身邊也有些朋友是這樣:自己出首期,用未有樓的朋友或親人做「人頭」上名,並承造按揭,避免15%印花稅,只用舊稅率付印花稅。但這種方法有沒有法律保障?

如上名的是配偶,當然法律保障,因法律本身保障了婚姻中的投資資產是夫婦雙方一人一半,如不幸離婚,基本上法庭都是傾向這樣判。

但如上名的是朋友或遠親,保障可以說是很微。原因法律上業權是屬於「人頭」,他可以隨時賣樓,加按套現,或甚至把物業抵押給財務公司借錢。

有讀者問:「如果我和人頭簽一份信托契據(deed of trust),雙方同意物業是一人一半,人頭只純粹上名代表我行事,這份契據有沒有法律保障?」

Deed of trust 雖然是契據,但由於不會註入田土廳,因此不能控制上名人享受的業權。如果這契據註入田土,便變成業權改動,需要付15%買家印花稅(因業權變成是信托形式,因此需要付 BSD)以及15% 物業印花稅。

假設人頭突然賣樓,然後把資金據為己有,理論上可以拿信托契據出來向人頭追討賠償,但有三重障礙。其一是需要從民事提出起訴,要付昂貴律師費,也未必一定贏。其二是因這契據是檯底交易,如要成為庭上證供,需要先付印花稅,而由於一直沒有付應有的印花稅,罰款是10倍,即印花稅的金額已超過層樓的賣出價,就算官司打贏也無錢落袋。其三是這份契據證明了當日人頭買樓不是「代表自己行事」而有意圖雙方串謀逃稅,稅局保留權利收取10倍印花稅之餘還提出刑事起訴。因此,那張deed of trust 其實意義不大,對人頭或有阻嚇作用,但實際操作上難用來向上名人追討損失。再者,如不幸人頭離婚,而法庭把物業判了給他的配偶,理論上凌駕在檯底契據之上。

 

合資開公司買樓

如果夾錢的形式是大家開間有限公司,股權50/50,由公司名義去買樓,當然百份百保障了雙方業權,但就需要付15%買家印花稅和15%物業印花稅。但是,如果以公司名義去買另一持物業的公司,當作是公司股份轉讓,便可免15%印花稅以及買家印花稅,但買公司需要full paid做不到按揭,而且也有其他風險。請參考:

公司轉讓買樓要注意事項和風險

利申:以上資料都是筆者詢問律師樓所得的意見,讀者應向自己律師樓尋求法律意見。

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