如何慳按揭保險費? (適用於400-450萬樓價)

如何慳按揭保險費? (適用於400-450萬樓價)
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註: 特首於2019年10月16日發表的施政報告宣佈了放寬按揭成數,新舊制下按揭保險計劃詳情,請看2019 施政報告最新按揭成數懶人包

由400萬至450萬樓價,最多可以借360萬,因此產生了可以慳按揭保險費的契機。按揭保險費的計算如下:

按揭保費表(假設還款期=30年)

按揭成數按揭保險費
(無其他按揭)
按揭保險費
(有其他按揭)
≤ 80%2.15%2.45%
≤ 85%3.05%3.35%
≤ 90%4.35%4.6%

假設樓價是440萬,最多可以借360萬。如果沒有其他按揭,按保費為 3.05%, 即按保金額:
$360萬* 3.05% = $109,800

假設貸款人不借足360萬,改為借8成按揭(即貸款$352萬),按保費便用 2.15%, 即按保金額變為:
$352萬*2.15% = $75,680

換句話說,雖然借少了$8萬,但保費便慳了$34,120!

資料來源:
http://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/mortgage_insurance_programme/Annex-1-Chinese.pdf

按保可有6折

不過,按揭保險費通常有折,最多可6折,但就算貸款人因入息穩健而取到6折保費,如肯借$352萬而不借足$360萬,也可慳到 $20,472 保費。

客人經常問:「息口咁低,緊係借足!」

非也,以上面例子,為了借多$8萬,支付額外兩至三萬保費,隱藏利息很貴的。假設保費無折,多付的 $34120保費,令借多的$8萬實際上是付了 = $34120/$80000 = 42.65% 利息。就算保費有6折,借多的$8萬也是 = $20472/ = 25.59% 利息。

借多8萬的代價很貴。

因此在這情況下,寧多付$8萬首期,慳保費,計落有著數。如果首期真的很緊拙,乾脆向家人借那8萬,把那2-3萬節省的保費給家人賺,盡表孝心。


除了保費,壓力測試也有不同

以上面例子,借360萬和借352萬,在供款與入息比率上限也有不同。如借360萬,壓力測試中的供款與入息比率以 45/55 計算,但如借352萬,便以 50/60 計算。如本身入息是「窄窄地」的話,不防借少8萬看看是不是便能通過壓力測試。

 

應用於取現金回贈 1% vs 2% 的考慮上

以上原理可以應用於現金回贈的考慮上。跟據金管局指引,如現金回贈超過1%,需要扣減貸款額(即「借少左」),不論該回贈是從銀行而來或按揭中介而來。大部份的按揭中介都有現金回贈給客人,加上銀行回贈,一般都可以做到 2% 以上。

但有些客人為了借足,寧取1%回贈而放棄2%或更高的回贈,其實這是不智。舉個例,假設貸款人想借400萬,如果取 1% 回贈,便可借足400萬,以及收取 4萬現金。但如想收取8萬現金的話,便不能借足400萬,只能借392萬,還也還392萬。

和慳按揭保險費的原理相同,如果取1%,雖然可以借多$8萬,但放棄了$4萬現金回贈,變相借多的$8萬其實是 50% 利率,很不化算。

參考文章:
【首期vs貸款】捨棄2.1%按揭現金回贈,負擔多12萬貸款有著數?

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