【更新:2022年2月23日政府宣布放寬按揭成數,1,000萬或以下可借高達9成按揭、1,200萬可借高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元。】
註: 特首於2019年10月16日發表的施政報告宣佈了放寬按揭成數,新舊制下按揭保險計劃詳情,請看2019 施政報告最新按揭成數懶人包
由400萬至450萬樓價,最多可以借360萬,因此產生了可以慳按揭保險費的契機。按揭保險費的計算如下:
按揭保費表(假設還款期=30年)
按揭成數 | 按揭保險費 (無其他按揭) | 按揭保險費 (有其他按揭) |
---|---|---|
≤ 80% | 2.15% | 2.45% |
≤ 85% | 3.05% | 3.35% |
≤ 90% | 4.35% | 4.6% |
假設樓價是440萬,最多可以借360萬。如果沒有其他按揭,按保費為3.05%, 即按保金額:
$360萬 x 3.05% = $109,800
假設貸款人不借足360萬,改為借8成按揭(即貸款352萬),按保費便用2.15%,即按保金額變為:
$352萬 x 2.15% = $75,680
換句話說,雖然借少了$8萬,但保費便慳了$34,120!
資料來源:
https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1141/Premium%20Rate%20Sheet_Chi.pdf
按保可有6折
不過,按揭保險費通常有折,最多可6折,但就算貸款人因入息穩健而取到6折保費,如肯借352萬而不借足360萬,也可慳到$20,472 保費。
客人經常問:「息口咁低,緊係借足!」
非也,以上面例子,為了借多8萬,支付額外兩至三萬保費,隱藏利息很貴的。假設保費無折,多付的 $34,120保費,令借多的8萬實際上是付了 = $34,120/$80,000 = 42.65%利息。就算保費有6折,借多的8萬也是 = $20,472/$80,000 = 25.59%利息。
借多8萬的代價很貴。
因此在這情況下,寧多付8萬首期,慳保費,計落有著數。如果首期真的很緊拙,乾脆向家人借那$萬,把那2-3萬節省的保費給家人賺,盡表孝心。
除了保費,壓力測試也有不同
以上面例子,借360萬和借352萬,在供款與入息比率上限也有不同。如借360萬,壓力測試中的供款與入息比率以45/55計算,但如借352萬,便以50/60計算。如本身入息是「窄窄地」的話,不防借少8萬看看是不是便能通過壓力測試。
應用於取現金回贈1% vs 2%的考慮上
以上原理可以應用於現金回贈的考慮上。跟據金管局指引,如現金回贈超過1%,需要扣減貸款額(即「借少左」),不論該回贈是從銀行而來或按揭中介而來。大部份的按揭中介都有現金回贈給客人,加上銀行回贈,一般都可以做到2%以上。
但有些客人為了借足,寧取1%回贈而放棄2%或更高的回贈,其實這是不智。舉個例,假設貸款人想借400萬,如果取1%回贈,便可借足400萬,以及收取4萬現金。但如想收取8萬現金的話,便不能借足400萬,只能借392萬,還也還392萬。
和慳按揭保險費的原理相同,如果取1%,雖然可以借多8萬,但放棄了4萬現金回贈,變相借多的8萬其實是50%利率,很不化算。
參考文章:
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- 於多份報章撰寫按揭專欄,包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目:「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送,平均收視率16點
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
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