按揭入門

如需套現，應加按還是轉按？

作者:

星之谷編輯部

2018-09-13

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如需要套現，轉按相比留在原銀行加按是利多於幣。雖然轉按手續較加按繁複，以及要上律師樓，但轉按能取到市場上最高估價、最佳利率，以及最多的現金回贈，因而是物有所值。

加按和轉按的分別

「加按」是指留在原本銀行增加按揭貸款額作套現用途。「轉按」是指把按揭由原銀行轉到另一間銀行，也可順道套現。比如現有按揭 300萬，但樓價已升到700萬，貸款人可以有兩個選擇：

留在原銀行加按，700萬的貸款金額上限是420萬，減去原按揭300萬，因此加按金額為120萬。
轉到新銀行，借420萬，300萬還原銀行，因而也是套現120萬。

轉按的好處

相比原行加按，轉按的好處包括：

現金回贈 －轉按的現金回贈是以整筆貸款計算，而加按的回贈只是用套現的部份計算，因此兩者金額分別很大。以上面例子，假設銀行現金回贈是1.5%，加按120萬回贈為$18,000。但如轉按，由於回贈用420萬計，回贈金額為$63,000，比加按高出$45,000。
中介回贈 －近年市場上興起的按揭中介回贈，客人從按揭中介裡取一張「轉介表」，自己到銀行申請按揭時對銀行說是經指定中介轉介，除銀行有現金回贈給客人外，按揭中介也會有回贈給客人，由幾百元到貸款額0.35%不等。以上面420萬貸款額計，0.35%中介回贈為$14,700。如在原銀行加按，便不能享受中介回贈，因客人本身已屬於原銀行，原銀行不需要中介去轉介自己的顧客。
估價－加按的目的是為了套現，當然估價越高越好。原銀行的估價未必是最高，轉按到最高估價的銀行，有時可以比留在原行加按套多5-10%現金。而且套現越多，回贈也越多，套出的錢放在高息戶口對沖，變成零息，不會增加供樓支出，但就賺了額外現金回贈。

加按的好處

雖然轉按比加按的確是多了錢落袋，但很多人都是在原行加按，因覺得重新做轉按很麻煩以及需要上付律師費。

其實，除非出糧戶口在原銀行，否則原行加按也一樣要補最近3個月入息文件及住址證明，一樣要重新計壓力測試。原行加按只是省卻了不需填申請表，不用提供按揭貸款信和最近供款單而已。

至於律師費，其實市場上轉按律師費普遍都是$5000左右，相比從轉按中獲取的數萬銀行回贈以及中介回贈，數千律師費實在是不足為談。在某些情況下，就算留原行加按也需要上律師樓，包括甩按保（並取回15%退保費）、甩名、轉名。不過持平地說，如急需現金，原行加按一般都會比轉按快有錢到手，因加按省卻了律師樓程序。但是，加按因金額細（相比整筆貸款做轉按），你的banker未必優先幫你處理，明明應快都變慢。

原銀行加按另一好處是未過罰息期前也可做，沒有罰息。而轉按需要原銀行過了罰息期才可轉，否則必定被原銀行罰息。

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