如需套現,應加按還是轉按?

如需套現,應加按還是轉按?
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如需要套現,轉按相比留在原銀行加按是利多於幣。雖然轉按手續較加按繁複,以及要上律師樓,但轉按能取到市場上最高估價、最佳利率,以及最多的現金回贈,因而是物有所值。

加按和轉按的分別

「加按」是指留在原本銀行增加按揭貸款額作套現用途。「轉按」是指把按揭由原銀行轉到另一間銀行,也可順道套現。比如現有按揭 300萬,但樓價已升到700萬,貸款人可以有兩個選擇:

  1. 留在原銀行加按,700萬的貸款金額上限是420萬,減去原按揭300萬,因此加按金額為120萬。
  2. 轉到新銀行,借420萬,300萬還原銀行,因而也是套現120萬。

轉按的好處

相比原行加按,轉按的好處包括:

  • 現金回贈 - 轉按的現金回贈是以整筆貸款計算,而加按的回贈只是用套現的部份計算,因此兩者金額分別很大。以上面例子,假設銀行現金回贈是1.5%,加按120萬回贈為$18,000。但如轉按,由於回贈用420萬計,回贈金額為$63,000,比加按高出$45,000。
  • 中介回贈 -近年市場上興起的按揭中介回贈,客人從按揭中介裡取一張「轉介表」,自己到銀行申請按揭時對銀行說是經指定中介轉介,除銀行有現金回贈給客人外,按揭中介也會有回贈給客人,由幾百元到貸款額0.35%不等。以上面420萬貸款額計,0.35%中介回贈為$14,700。如在原銀行加按,便不能享受中介回贈,因客人本身已屬於原銀行,原銀行不需要中介去轉介自己的顧客。
  • 估價 - 加按的目的是為了套現,當然估價越高越好。原銀行的估價未必是最高,轉按到最高估價的銀行,有時可以比留在原行加按套多5-10%現金。而且套現越多,回贈也越多,套出的錢放在高息戶口對沖,變成零息,不會增加供樓支出,但就賺了額外現金回贈。

 

加按的好處

雖然轉按比加按的確是多了錢落袋,但很多人都是在原行加按,因覺得重新做轉按很麻煩以及需要上付律師費。

其實,除非出糧戶口在原銀行,否則原行加按也一樣要補最近3個月入息文件及住址證明,一樣要重新計壓力測試。原行加按只是省卻了不需填申請表,不用提供按揭貸款信和最近供款單而已。

至於律師費,其實市場上轉按律師費普遍都是$5000左右,相比從轉按中獲取的數萬銀行回贈以及中介回贈,數千律師費實在是不足為談。在某些情況下,就算留原行加按也需要上律師樓,包括甩按保(並取回15%退保費)、甩名、轉名。不過持平地說,如急需現金,原行加按一般都會比轉按快有錢到手,因加按省卻了律師樓程序。但是,加按因金額細(相比整筆貸款做轉按),你的banker未必優先幫你處理,明明應快都變慢。

原銀行加按另一好處是未過罰息期前也可做,沒有罰息。而轉按需要原銀行過了罰息期才可轉,否則必定被原銀行罰息。

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