【安楹苑、安樺苑及安麗苑揀樓攻略】消耗表及預計最受歡迎單位 | 2023居屋銷售情況預測

安楹苑、安樺苑及安麗苑
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今期居屋,所有屋苑都提供開放式至兩房單位,並無三房單位。位於安達臣道發展區內的安楹苑、安樺苑及安麗苑,分別提供1140、1380及990伙,合共3510個單位,比天水圍唐人新村朗天苑還多選擇。安達臣道發展區範圍甚廣,將來遷入人口眾多,買家最關心的交通問題,在東九龍線由彩虹至寶達的「掘頭路」方案,於上年優化為彩虹至油塘東的「加長版」方案,乘客可以兩邊走,到彩虹或油塘站轉乘觀塘或將軍澳線。

原來的「掘頭路」方案,最接近安達臣發展區的車站是安泰邨與順天邨中間的順安站,或現時秀明小學旁的秀茂坪站。安達臣道居民往返時都要上落兩級的山坡。

「加長版」方案中間還增設了馬游塘站,安達臣道發展區東邊的居民,例如長實項目及上一期安秀苑的居民可選馬游塘站。至於今期安麗苑的居民,也可考慮行斜路到馬游塘站,而不用上落兩層斜坡到秀茂坪站。

居屋定價不改 樓價下跌有沒影響?

居屋雖然早在公布時已作出定價,不明就裏的巿民也許認為,去年至今本港整體樓價下跌了約兩成,居屋售價不變豈不是「買貴了」?

事實上,房委會將根據單位獲揀選之日的樓價指數計算當時巿值,並用作調整「補價折扣率」。舉個例子,假如上年定價時,某單位當時自由巿場巿值500萬元,以62折定價(補價折扣率38% ),該單位將以310萬出售。按此樓價計算,應補190萬元地價。

假如該單位在今年2月20日售出,當時的評估巿值是400萬元(比去年下跌了20%),該單位仍然會以310萬出售。買家在將來出售時,則只需要以 (400萬元-310萬元 / 400萬元)= 22.5% 的補價拆扣率(77.5折)進行補地價。

假設將來樓巿回升,該單位的自由巿場巿值升至500萬元,則只需要補112.5萬元地價。因此,新居屋待售期間樓巿下跌,但單位售價不變,買家雖然要支付的樓價一樣,但潛在要補地價的金額就相應減少了。

安楹苑、安樺苑及安麗苑單位戶型及間格

安楹苑的單位面積介乎282平方呎與478平方呎,所有單位不設減音露台,所有單位都屬近年標準設計,面積亦是標準大小。

安樺苑的單位面積介乎296平方呎與495平方呎,所有單位不設減音露台。買家要特別留意的是,安樺苑單位的內籠設計與近年常見的略有分別,廚房及廁所的其中一面間格牆屬於主力牆,不可拆卸。而睡房方面,近年常見的居屋都會將預計建造間格牆的位置留空,但安樺苑亦已預先造好部份牆身,亦屬於主力牆,不可拆卸。因此,戶主想進行空間大改造的彈性少了,甚至房門位置亦有一定限制。安樺苑客廳設計亦較一般窄長,常見的設計是大約6~6.2米長、2.3~2.4米濶,而安樺苑的客廳是6.415米長、2.2米濶。至於單位面積較安楹苑同類單位大,部份原因相信是結構牆入屋,較普通磚牆厚而造成,實際可用空間相信與安楹苑相約。

安麗苑的單位面積介乎278平方呎與497平方呎,A座部份單位設有減音露台。在售樓書內有分別列明,不設減音露台的單位面積介乎278平方呎與456平方呎,開放式單位面積與平常接近,兩房單位稍細;設有減音露台的單位面積介乎311平方呎與497平方呎,而減音露台面積介乎30平方呎與41平方呎,屈指一算,有沒減音露台單位的內籠間格一樣,只差減音露台的部份而已。

安楹苑戶型及單位數目

戶型 單位數目
0  開放式 104
1  一房 752
2  兩房(有側窗) 284

*有側窗單位有潛質可多間一個房間並保留「光廳」

安樺苑戶型及單位數目

戶型 單位數目
0  開放式 112
1  一房 544
1'一房(有側窗) 110
2  兩房 224

 

安麗苑戶型及單位數目

戶型 單位數目 戶型 單位數目
0  開放式 225 有減音露台開放式 75
1  一房 580 1a 有減音露台一房 140
2  兩房 35 2'兩房(有側窗) 300
2a  有減音露台兩房 25

 

安楹苑、安樺苑及安麗苑單位熱度及消耗表

居屋揀樓,買家都傾向面積先決,然後再考慮座向及景觀。安楹、安樺和安麗苑都位處安達臣發展區,又在同一期發售。以景觀計,以安楹苑及安麗苑望維港最優質;以步行至港鐵站計,安麗苑最接近。至於安樺苑,除了景觀及交通外,單位內的結構牆限制了戶主改動亦是一個要考慮的因素,相信是三個屋苑中較不受歡迎的一個。

以下消耗表,筆者主要根據單位間格及座向估算,「房數」內的標示,可對比前段的單位戶型區分。

注: 下圖熱度顏色最高為紅>金>銀>銅為最低

1. 安楹苑預計揀樓熱度消耗表 – A座

安楹苑A座預計消耗表

 

2. 安楹苑預計揀樓熱度消耗表 – B座

安楹苑B座預計消耗表

3. 安樺苑預計揀樓熱度消耗表 – A座

安樺苑A座預計消耗表

4. 安樺苑預計揀樓熱度消耗表 – B座

安樺苑B座預計揀樓熱度消耗表

5. 安麗苑預計揀樓熱度消耗表 – A座

安麗苑A座預計揀樓熱度消耗表

6. 安麗苑預計揀樓熱度消耗表 – B座

安麗苑B座預計揀樓熱度消耗表

7. 安麗苑預計揀樓熱度消耗表 – C座

安麗苑C座預計揀樓熱度消耗表

安楹苑、安樺苑及安麗苑最新銷售情況更新

居屋2023開始揀樓後,房委會將於房委會網頁公佈銷售情況,準買家可以揀樓前上房委會網頁了解剩餘單位分佈,看看心水單位是否仍在售。

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2023/tc/kaiyuet.html

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