「定息按揭」抵唔抵？ (定息與浮息按揭比較、免壓測、按揭保險)

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2020-05-07

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香港按揭證券有限公司 (HKMC) 由今日報 (2020年5月7日) 起提供按揭定息計劃，無論是一般成數按揭、或申請按揭保險的高成數按揭計劃客戶都可以選用。整筆計劃的總貸款額上限是10億元，每宗按揭最高可借得1000萬元定息計劃貸款。

定息按揭利率

暫時推出的計劃，定息息率根據定息按揭年期而有所不同，分別為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。定息計劃的好處當然是息率穩定，在定息期內的供款亦因此不變，但筆者的解讀為「穩定地高」，讀者可參考下一段有關浮息按揭的息率以為比較。

在已公布的資料顯示，定息計劃在定息期後可以選擇繼續用定息還是轉為浮息。不少人誤解了可在申請時選擇20年供款、20年定息，並在定息期完結前一刻以浮息續期。但實際操作上並不可能，因為如選用了20年供款、20年定息，在第20年終結時其實已供滿按揭了。申請人實際上需在申請按揭時便需選擇總年期，同時選擇首10至20年採用定息，在定息期將完結時再選擇以定息或浮息繼續供款。

現階段推出的計劃，定息期後的浮息息率為最優惠利率P-2.35，在HKMC網站上的標註，該最優惠利率「由按揭證券公司不時釐定」。現時HKMC 採用的最優惠利率是大P即 (5.25%)。

浮息按揭息率

以貸款額300萬元以上計，近期的H按 (銀行同業拆息)，批核的按息大約是H+1.3，昨日的一個月銀行同業拆息大約是0.85%即實際年利率低於2.15%。封頂利率是大P-2.75或細P-2.5，即是實際年利率2.5%。

換句話說，將來銀行同業拆息如升至1.26% (10年定息) 至1.45% (20年定息)，同時最優惠利率增加0.05% (相對10年定息) 至0.25% (相對20年定息)，才會導致浮息按比定息按的息率較高。

壓力測試

銀行在批核貸款時，需要符合特定的供款與入息比率。以沒有其他按揭的申請人，申請自住物業按揭為例，需符合「現息下供款與入息比率不超過50%」及「按息加3%壓力測試下，供款與入息比率不超過60%」，即所謂50/60。由於定息按揭不會出現加息的情況而導致供款增加，所以沒有壓力測試的部份。

譬如客戶揀選了30年供款，首10年定息計劃 (息率2.55%)，假設其後以浮息計，而最優惠利率假設是以5.25%，P-2.35即是2.9%。如當初申請100萬元貸款，首10年每月供款3977.3元；其後20年浮息期以沒有加息計，月供4106.2元，如以+3%計算，供款額則是5309.6元。以沒有其他按揭的申請人為例，在定息期內「不會加息」，所以入息要求是每月最少7954.6元；轉為浮息期後，沒加3%息的話，入息要求是8212.4元，+3%壓力測試下的入息要求是8849.3元，即是要符合後者8849.3元的入息要求才可。

以類似的準則，如客戶揀選了30年供款，首20年定息計劃 (息率2.75%)，其後以浮息計。定息期內的每月供款是4082.4元，每月收入需8164.8元；定息期後如不加息月供4111.9元 (每月入息需8223.8元)，加3%息下月供4728.9元 (每月入息需7881.5元)，即每月入息需8223.8元。

筆者向有提供計劃的銀行查詢過批核準則，獲回覆指現時只以定息期的供款計算，而不計算定息期後的入息要求。即是如選用30年供款，首10年定息計劃，每100萬元貸款的入息要求是7954.6元而20年定息計劃則是8164.8元。

筆者認為銀行採用較簡單的方法計算亦無可厚非，皆因在供了定年期後，尚欠本金已大幅降低，息率的變化對於每月供款的影響亦因而並不關鍵。更現實的是，由於該筆資金實際上是由按證公司提供，銀行只是作為一個代理人處理申請，所以批核的鬆緊就由「埋單的話事」。

「免壓測」的另一選擇

假如採用要壓測的50/60供款與入息比率，以100萬元貸款額、30年按揭及2.5%按息計，申請人的入息要求是9469.7元，比上述30年按揭、20年定息計劃的入息要求多15%。

申請一般成數按揭，除了選用上述定息計劃，因本身沒有必要計壓測而可以借多一點外，並無其他選擇。申請高成數按揭的個案則在去年10月按揭放寛後多了一個「免壓測」的選項。該按揭新制原本只定了「業主必須首置」一項要求，不過各大銀行亦各自定立了額外的批核基準，稍為收緊批核情況。其中最起碼的條件是抵押人、借款人及擔保人不能有其他按揭才會接受申請，亦有銀行採用50/65的「放寛版壓測」。

假如採用按揭保險的「免壓測」的條款，以100萬貸款額，30年供款及2.5%按息計，申請人的入息要求是7,905.1元，比上述30年按揭、20年定息計劃的入息要求低了約4%。

按揭保險費

在申請按揭保險時，如要動用「免壓測」的條款，按揭保險費將上調10至15%。另一方面，假如算用定息按揭，保費比浮息按揭平大約5至10%。有些客戶可能會想，那我不如申請定息按揭吧，利息可能貴了一點，但保費又下調了一點。

筆者問過了現時有提供定息按揭申請的銀行，銀行在批出定息按揭時是不會批出任何回贈 (亦不會發出中介費)。屈指一算，假設申請800萬元物業的八成按揭，用定息按揭將少了樓價六成的1.3%回贈即大約6.2萬元，而因動用免壓測而增加的保費是樓價八成的 (2.47%-2.32%) x 六折，即大約4,320元而已。

因此，按揭保險申請人並無動機選用定息計劃以通過供款能力測試。