「 定息按揭 」抵唔抵? (定息與浮息按揭比較、免壓測、按揭保險)

定息按揭 定息與浮息按揭比較
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香港按揭證券有限公司 (HKMC) 由今日報 (2020年5月7日) 起提供按揭定息計劃,無論是一般成數按揭、或申請按揭保險的高成數按揭計劃客戶都可以選用。整筆計劃的總貸款額上限是10億元,每宗按揭最高可借得1000萬元定息計劃貸款。

定息按揭利率

暫時推出的計劃,定息息率根據定息按揭年期而有所不同,分別為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。定息計劃的好處當然是息率穩定,在定息期內的供款亦因此不變,但筆者的解讀為「穩定地高」,讀者可參考下一段有關浮息按揭的息率以為比較。

在已公布的資料顯示,定息計劃在定息期後可以選擇繼續用定息還是轉為浮息。不少人誤解了可在申請時選擇20年供款、20年定息,並在定息期完結前一刻以浮息續期。但實際操作上並不可能,因為如選用了20年供款、20年定息,在第20年終結時其實已供滿按揭了。申請人實際上需在申請按揭時便需選擇總年期,同時選擇首10至20年採用定息,在定息期將完結時再選擇以定息或浮息繼續供款。

現階段推出的計劃,定息期後的浮息息率為最優惠利率P-2.35,在HKMC網站上的標註,該最優惠利率「由按揭證券公司不時釐定」。現時HKMC 採用的最優惠利率是大P即 (5.25%)。

浮息按揭息率

以貸款額300萬元以上計,近期的H按 (銀行同業拆息),批核的按息大約是H+1.3,昨日的一個月銀行同業拆息大約是0.85%即實際年利率低於2.15%。封頂利率是大P-2.75或細P-2.5,即是實際年利率2.5%。

換句話說,將來銀行同業拆息如升至1.26% (10年定息) 至1.45% (20年定息),同時最優惠利率增加0.05% (相對10年定息) 至0.25% (相對20年定息),才會導致浮息按比定息按的息率較高。

壓力測試

銀行在批核貸款時,需要符合特定的供款與入息比率。以沒有其他按揭的申請人,申請自住物業按揭為例,需符合「現息下供款與入息比率不超過50%」及「按息加3%壓力測試下,供款與入息比率不超過60%」,即所謂50/60。由於定息按揭不會出現加息的情況而導致供款增加,所以沒有壓力測試的部份。

譬如客戶揀選了30年供款,首10年定息計劃 (息率2.55%),假設其後以浮息計,而最優惠利率假設是以5.25%,P-2.35即是2.9%。如當初申請100萬元貸款,首10年每月供款3977.3元;其後20年浮息期以沒有加息計,月供4106.2元,如以+3%計算,供款額則是5309.6元。以沒有其他按揭的申請人為例,在定息期內「不會加息」,所以入息要求是每月最少7954.6元;轉為浮息期後,沒加3%息的話,入息要求是8212.4元,+3%壓力測試下的入息要求是8849.3元,即是要符合後者8849.3元的入息要求才可。

以類似的準則,如客戶揀選了30年供款,首20年定息計劃 (息率2.75%),其後以浮息計。定息期內的每月供款是4082.4元,每月收入需8164.8元;定息期後如不加息月供4111.9元 (每月入息需8223.8元),加3%息下月供4728.9元 (每月入息需7881.5元),即每月入息需8223.8元。

筆者向有提供計劃的銀行查詢過批核準則,獲回覆指現時只以定息期的供款計算,而不計算定息期後的入息要求。即是如選用30年供款,首10年定息計劃,每100萬元貸款的入息要求是7954.6元而20年定息計劃則是8164.8元。

筆者認為銀行採用較簡單的方法計算亦無可厚非,皆因在供了定年期後,尚欠本金已大幅降低,息率的變化對於每月供款的影響亦因而並不關鍵。更現實的是,由於該筆資金實際上是由按證公司提供,銀行只是作為一個代理人處理申請,所以批核的鬆緊就由「埋單的話事」。

「免壓測」的另一選擇

假如採用要壓測的50/60供款與入息比率,以100萬元貸款額、30年按揭及2.5%按息計,申請人的入息要求是9469.7元,比上述30年按揭、20年定息計劃的入息要求多15%。

申請一般成數按揭,除了選用上述定息計劃,因本身沒有必要計壓測而可以借多一點外,並無其他選擇。申請高成數按揭的個案則在去年10月按揭放寛後多了一個「免壓測」的選項。該按揭新制原本只定了「業主必須首置」一項要求,不過各大銀行亦各自定立了額外的批核基準,稍為收緊批核情況。其中最起碼的條件是抵押人、借款人及擔保人不能有其他按揭才會接受申請,亦有銀行採用50/65的「放寛版壓測」。

假如採用按揭保險的「免壓測」的條款,以100萬貸款額,30年供款及2.5%按息計,申請人的入息要求是7,905.1元,比上述30年按揭、20年定息計劃的入息要求低了約4%。

按揭保險費

在申請按揭保險時,如要動用「免壓測」的條款,按揭保險費將上調10至15%。另一方面,假如算用定息按揭,保費比浮息按揭平大約5至10%。有些客戶可能會想,那我不如申請定息按揭吧,利息可能貴了一點,但保費又下調了一點。

筆者問過了現時有提供定息按揭申請的銀行,銀行在批出定息按揭時是不會批出任何回贈 (亦不會發出中介費)。屈指一算,假設申請800萬元物業的八成按揭,用定息按揭將少了樓價六成的1.3%回贈即大約6.2萬元,而因動用免壓測而增加的保費是樓價八成的 (2.47%-2.32%) x 六折,即大約4,320元而已。

因此,按揭保險申請人並無動機選用定息計劃以通過供款能力測試。

總結

以暫時推出的計劃及利率走勢看來,定息按揭的利率比近期批出的高按高。而申請按揭保險的個案,定息按揭比浮息按揭的按揭保險費節省不了多少費用。最「蝕抵」的是定息按揭不會獲得任何回贈。純粹以「抵唔抵」角度看,定息按揭並無任何優勢。

筆者看來,只有普通成數按揭申請人,假如入息僅僅未能通過壓力測試,才有必要透過定息按揭的「無壓測」特性來申請按揭。否則,在財務角度也沒有誘因選用定息計劃。相信這個計劃並不會太受歡迎。

參與計劃的銀行名單

現時已公布參與計劃的銀行如下。

  • 中國銀行(香港)有限公司
  • 創興銀行有限公司
  • 大新銀行有限公司
  • 中國工商銀行(亞洲)有限公司
  • 上海商業銀行有限公司
  • 渣打銀行(香港)有限公司
  • 東亞銀行有限公司

子非魚

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