定息按揭的殺手:H+1.26%, 2.15% 現金回贈?

定息按揭的殺手:H+1.26%, 2.15% 現金回贈?
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最近有報章報導,有些銀行已可做到全期 H+1.25%- H+1.26%, 並享現金回贈 1.8%. 再加上按揭中介回贈 0.35%, 筆者覺得這計劃真的是定息按揭的「殺手」!

所謂中介回贈,即按揭中介給客人的獎賞。坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客戶(以筆者所知起碼5-6間),最高可達貸款額 0.35%,令總回贈達至 2.15%

“注意: 跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”

以下讓筆者為大家比較這H+1.26按計劃(以下稱為「純H按」)和其他銀行的1.68%首年定息按揭計劃(「定息按」)。假設貸款額是400萬,以今天 H = 0.7% 來計算:

  • 如選擇定息按,首年定息 1.68%, 而純H按的 H+1.26 = 1.96%, 因此第一年現金流定息按比純H按慳了 $11200.
  • 現金回贈方面,定息按=1.7%(假設客是walkin銀行無經中介),  純H按是 2.15%, 因此現金回贈方面純H按比定息按多  $18000.
  • 第二年開始,定息按變成 H+1.3, 但純H按仍然是 H+1.26, 即之後29年純H按比定息按共慳 $27000利息。

由此可見,純H按雖然首年現金流輸定息按,但無論在現金回贈方面或之後29年的利息開支方面都遠勝首年定息按。

客人或會問:但加息環境下,定息不是更有保障嗎?問題是所謂定息按,只提供首年定息,但之後的H+1.3% 浮息按其實比純H按的 H+1.26% 高,小數怕長計!

而且Hibor 正在下趺。美國雖然加息,但 Hibor 長遠是跟隨本地的資金成本多過跟美國息口(長遠P才會跟美國息口). 這是因為銀行借給同業的拆息,是資金成本加一個很少的溢價。所謂資金成本,就是本地銀行存款利率。由於香港的銀行仍然是「水浸」,資金無出路,銀行的存款利率仍然處於接近零的水平(金管局的資金成本指數”HKMA Composite Interest Rate” 仍低企於 0.32%), 故此短期 Hibor 仍有下調空間。

銀行不會計錯數的,當 Hibor 最高時,銀行已預計到會 Hibor 會趺,因此才紛紛推出定息按揭。

定息按揭的殺手:H+1.26%, 2.15% 現金回贈?

 

上圖來源:https://www.analystz.hk/indicators/hibor.php

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