最近有報章報導，有些銀行已可做到全期 H+1.25%- H+1.26%, 並享現金回贈 1.8%. 再加上按揭中介回贈 0.35%, 筆者覺得這計劃真的是定息按揭的「殺手」！
所謂中介回贈，即按揭中介給客人的獎賞。坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客戶（以筆者所知起碼5-6間），最高可達貸款額 0.35%，令總回贈達至 2.15%
“注意: 跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”
以下讓筆者為大家比較這H+1.26按計劃(以下稱為「純H按」）和其他銀行的1.68%首年定息按揭計劃(「定息按」）。假設貸款額是400萬，以今天 H = 0.7% 來計算：
- 如選擇定息按，首年定息 1.68%, 而純H按的 H+1.26 = 1.96%, 因此第一年現金流定息按比純H按慳了 ＄11200.
- 現金回贈方面，定息按＝1.7%(假設客是walkin銀行無經中介), 純H按是 2.15%, 因此現金回贈方面純H按比定息按多 $18000.
- 第二年開始，定息按變成 H+1.3, 但純H按仍然是 H+1.26, 即之後29年純H按比定息按共慳 $27000利息。
由此可見，純H按雖然首年現金流輸定息按，但無論在現金回贈方面或之後29年的利息開支方面都遠勝首年定息按。
客人或會問：但加息環境下，定息不是更有保障嗎？問題是所謂定息按，只提供首年定息，但之後的H+1.3% 浮息按其實比純H按的 H+1.26% 高，小數怕長計！
而且Hibor 正在下趺。美國雖然加息，但 Hibor 長遠是跟隨本地的資金成本多過跟美國息口（長遠P才會跟美國息口). 這是因為銀行借給同業的拆息，是資金成本加一個很少的溢價。所謂資金成本，就是本地銀行存款利率。由於香港的銀行仍然是「水浸」，資金無出路，銀行的存款利率仍然處於接近零的水平（金管局的資金成本指數”HKMA Composite Interest Rate” 仍低企於 0.32%), 故此短期 Hibor 仍有下調空間。
銀行不會計錯數的，當 Hibor 最高時，銀行已預計到會 Hibor 會趺，因此才紛紛推出定息按揭。
上圖來源：https://www.analystz.hk/indicators/hibor.php
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