居屋上樓願望落空?房協樓按揭全攻略【星之谷專欄 – 東方日報】

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香港上車一族都希望住「平靚正」的新居屋,但現實情況是抽中機率低;退而求其次揀二手居屋時,又嫌樓齡太舊。其實房協樓可能是好選擇,但相比起房署轄下居屋申請按揭難度較高。

房協資助出售單位一手貨尾較房署居屋選擇為多,例如近年推售的沙田綠怡雅苑、將軍澳翠嶺峰、屯門翠嗚臺等等,近期都有一手貨尾成交。

【綠表人士按揭上限9成】

這類型房協一手貨尾,銀行可直接批出9成按揭給綠表或白表人士。但要注意,雖然綠表人士買未補地價居屋可以申請95%按揭,但房協新樓最多只能借9成。

而且,房協新樓按揭需要申請者提供入息證明及通過壓力測試;入息不夠的話可以找擔保人幫忙,和私人住宅做法相若。相比起居屋毋需提供入息證明,房協新樓按揭申請門檻明顯較高。

另一分別是房協樓最高可以申請30年按揭,大型銀行普遍有提供,中小型銀行一般最長25年,與居屋最長還款期一樣。要留意,房協樓最長還款期也考慮到借款人或擔保人年齡,不一定做足30年。

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【二手房協樓須申請按揭保險】

至於二手房協樓,申請難度再提升。首先,如果要借9成高成數按揭,需要申請按揭保險,程序和私樓一樣嚴謹,入息文件要求同樣多,例如需要提供稅單。至於還款期能否借足30年,除了要考慮借款人和擔保人年齡,樓齡亦是一大因素。

其次是要留意銀行估價。無論是房協樓或居屋,往往估價都比市價低。不過,居屋按揭一般都可根據合約價計算按揭成數,但二手房協樓由於涉及按揭保險,按揭保險公司將會對物業進行估價,如果發現太偏離合約價,可能會以估價計算貸款額,變相未能借足。

【房協樓實際現金回贈高過私樓】

按揭利率方面,房協樓和其他居屋相同,目前最着數計劃為1個月拆息(H)加1.3%,封頂利率為最優惠利率(P)減2.75%,實際封頂利率2.875%。而且總現金回贈率為貸款額2.45%,可謂相當吸引。根據金管局指引,如現金回贈超過1%需要扣減貸款額。

值得注意的是,縱然按揭現金回贈率相若,但房協樓較私人住宅着數,原因是後者就算借足9成按揭貸款,現金回贈率僅以6成部分計算,但房協樓現金回贈則以全數貸款額計算。舉例,若果一層600萬元住宅借9成按揭,私人樓現金回贈僅以360萬元貸款額計算(88,200元),而房協樓則以540萬元計算(現金回贈13.23萬元),差異相當顯著。

子非魚

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