居屋、房協樓二揀一　拆解按揭關鍵【星之谷專欄 – 東方日報】

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2021-02-22

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手持綠表人士，買樓上車階梯不外乎是居屋或房協樓。不過一手居屋太難抽，二手居屋太殘舊，年輕人一般傾向選擇外表及環境更優勝的房協樓，例如入伙近5年的青衣綠悠雅苑，絕對較傳統屋邨「靚仔」。然而，買樓不應是「外貌協會」，由於兩類物業按揭玩法截然不同，或影響最終決定。

客人阿豪(化名)為綠表人士，近月擬買入資助性房屋，但出現選擇困難症，兩個心儀項目——房協樓及二手居屋難作出取捨，遂向筆者求救。筆者未有就物業本身質素置評，反而要他先了解按揭玩法，去判斷最適合自己的屋苑。

房協樓在按揭層面上有不少優點，例如供樓可以採用以1個月港元拆息為基準的H按，而居屋只能以採用最優惠利率為基準的P按。現時P按利率為2.5厘，H按則低至1.4厘至1.5厘。故此房協樓較居屋利息支出每年少近1厘。

除此以外，房協樓還款期更長達30年；居屋最多僅25年。假設樓價為500萬元，同樣借9成按揭，由於房協樓年期更長、息率更低，每月供款少約4,000元，供樓壓力大為減輕。

【房協樓按揭入息審查嚴格】

不過，從入息審批角度而言，房協樓較為嚴謹，申請9成按揭須經按揭保險公司，供款與入息比率(DSR)上限為50%，即每月供款不能超過入息一半，亦不能如未補價居屋般可計算家庭總收入，只能計算借款人及擔保人收入；另外亦需要提供稅單和有效入息證明。

由於申請9成按揭須買按揭保險，房協樓買家要繳付保費——9成按揭保費為貸款額5%。雖然按揭保險公司「例牌」會給予6折至7折優惠，惟房協樓較難取得最盡6折優惠。

若果阿豪本身入息一般，或收入來源上有各類「奇難雜症」，例如屬自僱、出現金糧等等，居屋一定較房協樓容易批出按揭——毋須提供入息證明，只需聲明家庭總入息，夠供樓就可以。

【居屋按揭須留意擔保期】

居屋有一個位亦要留神，就是政府擔保期影響按揭成數。持綠表買二手居屋最高可以借9成半按揭，房協樓最高則9成，表面上前者佔優，但樓齡較舊二手居屋難借盡，原因是政府對居屋有30年擔保期期限。簡單而言，2002年前入伙居屋，不能同時有9成半按揭及25年還款期——如要選擇還款期25年，便要扣減按揭成數；選擇做足9成半按揭，便要縮短還款期，每月供款隨着樓齡幾何級數上升。

銀行估價方面，居屋或房協樓這類未補地價房屋一般估價不足，但前者是經由銀行處理，審批較有彈性，容許以買賣合約價計算按揭成數；房協樓則需要按揭保險公司批核，有機會因估價不足而降按揭成數，或削按揭保費折扣優惠。

事實上，筆者始終覺得買居屋較房協樓着數——就算家人年長沒有入息，都能夠獲批按揭，因為有政府擔保，不用擔心銀行按揭。不過隨着樓齡漸增，將來賣出時，新買家要面對上會較為困難的問題，以投資角度看就要考慮了。

子非魚

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