層樓供完,樓契可不可放銀行或律師樓?

層樓供完,樓契可不可放銀行或律師樓?
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昨天《星島日報》向筆者查詢銀行存契費問題,令筆者覺得應以此為題出一篇教學文章。星島日報的報導:
https://goo.gl/m6i8b2

供樓期間,樓契是作為抵押品存放在銀行。但如果供完後,業主便要贖契,否則銀行會收取存契費。銀行存契費普遍為$3000-$4000 一年,比存放在保險箱貴。因此,層樓供完後不贖契並不化算。贖契要上律師樓一次,律師費為$3000左右。

樓契保存方法

不過,不是人人都有銀行保險箱。近年保險箱排長龍,一般輪候時間最少兩年。樓契如果不放銀行保險箱,可在家中買夾萬存放。有些律師樓願意讓客人存放樓契一段時間,但筆者覺得樓契還是自己存放會較安全。

遺失樓契會令物業貶值

樓契要小心存放,因如遺失,而裡面有些文件是涉及root of title 的話,便不能從田土廳勾回,那麼層樓便變成「缺契樓」,影響價值。

如份樓契沒有文件涉及root of title,遺失了是可以委託律師樓從田土廳勾回核證副本(俗稱「影印契」)。但是,很多銀行對於影印契不太願意做按揭,有些律師樓也不願意為影印契給與 good title,因而令層樓不容易搵到買家買。

加按物業為避免贖契有著數?

有客人問:「層樓供斷後,象徵式加按少少,讓樓契仍然存放在銀行,有沒有著數?」。讓我們計計數。假設供完後,重按50萬,分30年還,把25萬放入mortgage link對沖,即全期平均每月利息約$300,比放保險箱貴。不過套出的現金可作投資用途,長遠也會有回報。

未繼承遺產不能贖契

假設貸款人過身,後人如不想繼承物業,可以繼續供樓,但當供完後如不贖契便要付存契費。因種種原因後人可能不想繼承物業,比如因正在輪候政府資助房屋,寧付存契費也不想繼承物業並贖契。

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