建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保?【星之谷專欄 – 香港01】

hk01
-廣告-

香港樓市調整速度加快,根據中原城市領先指數(CCL),整體樓市較高位已經調整15%,個別地區或屋苑更頻密出現較高位跌逾20%的個案。要注意的是,採用「建期」付款方式買樓花的準業主,有機會因為落成物業估價急跌,影響實際按揭貸款額,最終或出現流動性風險,但現時這一刻仍有解救辦法。

樓市急劇下行,由2015年起買樓人士,大部分都沒有錢賺,甚至出現虧損。當樓價不斷下跌,若是未落成的新樓(俗稱樓花)業主採用建期付款按揭,問題便出現了。

樓花估價急挫 銀行承擔風險驟升

一般而言,就算在成交前物業價值下跌,銀行按揭都是以合約價格計算按揭成數。但是,假如樓花至收樓時,其市場估價已經跌近20%,銀行會否仍願意以合約價計算按揭成數?

舉個例子,陳先生(化名)2年前買了一層價值800萬港元的樓花,並以「建期」付款方式——即先付訂金,到物業差不多落成之際才向銀行申請9成按揭,預計貸款額720萬港元。收樓時,樓價已經跌了近20%,最新估值為680萬港元。到底銀行會否願意承擔超額風險,接收680萬港元抵押品並借出720萬港元,讓買家完成交易?

property drop

估價取代合約價 難保不會發生

筆者曾經與幾間大型銀行高層談及這件事情,答案是「這一刻」仍可以用合約價申請按揭,惟若然樓市繼續下跌,也難保不會改變現行政策。

假如出現最壞情況,亦即是銀行不以合約價計算按揭成數,只以最新估價進行審批,以陳先生為例,銀行最多只能用680萬港元估價借出9成按揭,貸款額為612萬港元,買家較原先需要多補108萬港元首期。

除了銀行,申請高成數按揭亦需要經按揭保險公司審批。過往按揭保險公司都會為物業自行估價,如果認為買入價高於估價太多,銀行有機會根據估價計算按揭成數。這些「非常手段」以往不是經常出現,但如果樓價真的跌超過2成,難保不會發生。

建期轉即供 可以解決危機嗎?

事實上,若果業主借不足按揭,又沒有流動現金應付飇升的首期,最終將面臨撻訂。筆者建議,以「建期」付款買樓花、等待收樓人士,不妨考慮改為「即供」付款,意味即時申請按揭,不用等物業落成才申請。盡快上會「過了海便是神仙」,之後樓價如再下跌,只要準時供樓,銀行亦少有純綷因物業成為負資產而進行call loan 。

就上述例子,如買家改即供上會,銀行以買入價800萬港元批出6成按揭,即480萬港元,與原本以買入價借9成,差距為240萬港元,或萬一將來銀行以估價680萬港元借9成按揭計,仍有132萬港元差距。這筆首期預算仍有頗大鴻溝。

改以「即供」付款還有一個好處,就是可以鎖定現時仍然低企的按揭利率。否則到收樓時,如果利息繼續上升,到時才申請按揭便要採用「貴Plan」。

受影響者眾 政府宜有應急方案

當然,不是人人都可以改以「即供」付款,原因是超過600萬港元的物業要做高成數按揭,一定要採用「建期」,估計很多業主仍然無可避免身陷險境。筆者建議政府應該未雨綢繆,研究當樓價繼續下跌、銀行或按揭保險公司不容許建期樓花以買入價計算按揭成數時,可以推出甚麼應對政策以減低對這類業主的影響。

最後,過去幾年發展商推出不少「先住後付」或俗稱「白食白住」的付款計劃,即業主居住物業滿3年才正式成交。這種付款計劃呎價計入了居住3年的租金,通常比市價貴。由於更難估價,如果樓價繼續下跌,這類型單位到成交時未能用合約價計算按揭成數機會相當大,同樣是一枚樓市炸彈。

子非魚

https://www.hk01.com/地產樓市/842667/星之谷-建期樓花估價急挫-頓成-樓市炸彈-業主如何自保

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較

 

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 

陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com