【名家投稿】微不足道的小問題?!(Chris Shi)

廁所業權
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每個人生活中都可能遇到過一些小問題,微不足道到可以視而不見。然而,在樓宇買賣交易當中,任何細小的問題都應該認真對待。因為就算是一個很微小的問題,都有可能在日後引起大麻煩。

最近,上訴法院就審理了一單關於一個廁所業權的上訴[CACV427 / 2018]。這宗上訴案件完美地驗證了為什麼在物業交易中沒有問題是微不足道的。

該具爭議的廁所位於大廈的地下,相對獨立,但有門連接著一個單位。故事的開始,是該單位業主向土地審裁處提交申請[LDBM 157/2014],希望移除業主立案法團在廁所裡面安裝的消防設施。根據業主的理解,該廁所屬私人擁有,是其物業的一部分。但是大廈業主立案法團卻認為該廁所是公用地方,並在廁所內安裝了一些消防設施,從而引發爭議。

初審法官裁定,該廁所並不屬於業主。法官認為業主立案法團勝訴的原因在於,在發展商首次轉讓物業給第一手業主時,該物業被描述為“所有顯示在附加圖則B ,涂上了粉紅色並標記為“P” 的面積“。業主的單位在圖則上涂成了深粉紅色,並連接了一條指向“P”字母的線。但有爭議的廁所卻涂上了淺粉紅色,而且沒有直接用線連接“P”字母標記。即使業主后來在交了另一張涂有相同粉紅色的圖則,並申請復審,法官依然認為該圖沒有明確符合轉讓契上的說明,因為該廁所始終沒有直接連線“P”標記。

業主隨后提出上訴。上訴法官卻認為,有爭議的廁所區域的標記方式經常出現在香港的地契中。該平面圖沒有其他顏色,也沒有其他標記。因此,顯而易見的結論是,所有粉紅色的部分,都應該屬於發展商賣給第一手業主的物業。終於,業主爭取返廁所的業權,但就經歷了相當長的時間的法律程序,而當中涉及的法律費用亦相當可觀。

一些看似微不足道的事情,例如圖則上顏色的深淺,標記的連線,其實都可能會影響物業的業權。沒有人可以預測什麼時候這些細微的項目會演變成麻煩。當買家買入物業時,律師會查契並確認業權完整。 盡管如此,買家依然可以考慮綜合業權保險,保障一些律師盡責查契后都依然不能避免的業權風險。第一美國業權的綜合業權保險就涵蓋了“物業或物業利益的擁有人與所描述的不同”的風險。所以如果該業主在買入物業時有同時使用了業權保險,那麼他在厘清廁所業權過程中所花費的法律費用就可能不需要自掏腰包了。

第一美國業權保險公司(香港分行)銷售總監

Chris Shi

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