【刊登於第1960期《經濟一週》星之谷專欄】去一年轉按活動職熱,不過大部分都是私樓轉按,未補價居屋甚少。筆者認為,由於未補價只接受最優惠利率計劃(P按),過去幾年轉按未有如銀行同業拆息計劃(H按)般具減息功能, 業主容易忽略轉按賺現金回贈以及減利息開支的好處。
未補價居屋每兩年可轉按一次,但要符合兩個原則:(一) 貨款額不能借多過按揭餘額; (二)不能延長還款期。
舉個例子,假設原有銀行按揭貸款餘額為200萬 元,還款期只剩下十年,如果轉按到另一銀行,亦最多只可借200萬元,還款期最長為十年。
由於未補價居屋轉按一定要選擇P按,因此失去 了減息功能。
又舉個例子,兩年前私樓H按計劃是H+1.3厘至 H+1.4厘,現在則是H+1.23厘,雖然近年封頂息率上 調,但由於拆息有機會回落,尚算有潛在減息功能。
兩年前已按計劃是P-2.85厘,即實際年利率為 2.275厘;現在則是P-2.75厘,實際利率為2.375厘, 轉按後反而要供貴息;而且未補價居屋不能加按套現,轉按始終未見活躍。
不過,這批業主其實漠視了現金回贈這個重要考 慮因素。
未補地價居屋應轉按，為賺取現金回贈
未補價居屋轉按可以賺取高達貸款額2.45%的現金回贈,就算轉按後按息微增0.1厘,現金回贈也足夠達到首年免息的效果。
假設按揭封頂利率2.375厘一直維持不變,每兩年轉按一次,餘下供樓日子有半數免息。
業主甚至可以「計到盡」,將現金回贈存入按息掛鉤存款戶口(Mortgage-ink)收息。即貸款額當中 的2.45% 收取2.375厘年利率,這筆利息收入等於貸款額的0.06%,已能夠抵銷0.1厘按息升幅的60%。
居屋轉按申請較私樓簡單
而未補價居屋轉按申請程序比私樓更簡單。如果在政府擔保期內,業主毋須提供入息證明和經過壓力測試,只需要到房屋署付1,950元取得同意信(consent leter),然後到銀行申請轉按,通常一至兩日便會獲批。
居屋轉按如何能套現？
不少人問,如果未補價居屋轉按時想套現,或者供斷後想重按,應該怎麼辦?
其實業主可向房屋署申請,但要有特殊原因才獲批,例如紅白事及財困等,兼且要文件證明。
例如A業主向房屋署聲稱財困,須證明欠債、薪金未能應付利息,房屋署才會有機會批准套現。
值得注意的是,就算房屋署批准套現,金額只是有限度,例如套現理由是為家人籌措10萬元手術費, 房屋署只能批出10萬元,避免業主把居屋當成「提款機」。
一旦套現,未補價居屋便會失去政府擔保;正正是這個原因,就算房屋署同意,大部分銀行均不願意承按。
僅少數銀行承接,惟年利率要4厘以上,而且需要入息證明和通過壓力測試,兼且不能添加擔保人。
最後,筆者希望提醒讀者,由於未補價居屋不能套現,供樓是「有入無出」,除非業主很有信心未來25年完全沒有流動資金需要。
早前有報道指有買家以一筆過方式買入未補價公屋,其實這樣將會大幅鎖死資金流動性,不是理想的理財做法。
子非魚
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