【都市日報－星之谷專欄】筆者最近遇到一位客人，把自己層樓現契抵押給財務公司(簡稱財仔)，年息接近12厘(因不註契)，套現逾百萬元，捱了貴息一段時間，瀕臨爆煲邊緣，終於打電話來向筆者求救。
筆者奇怪，客人層樓市值450萬元，業權完整，借給財仔只是套現150萬元，按揭成數不高，為甚麼不將物業按給銀行？客人回答：「我做剪髮，剪幾多賺幾多，冇固定底薪，加上仲有20萬元卡數，每月只交最低還款額，問過大銀行，過唔到壓力測試，最後迫住去借財仔囉。」
這些個案在社會上很普遍，但其實客人不知道幫襯財仔非解決方法，實際上有銀行願意重按物業幫客人清還欠款。
筆者向客人提議：以資產審查方式抵押物業套現，例如先借四成按揭，套取180萬元貸款，銀行會先取170萬元清數，餘下10萬元過戶給客人使用。
清數利率比普通按揭利率高，以30年還款期、假設利率2.5厘計算，每月供約7,000元，不過客人不再受財務公司及高息卡數困擾，可以重過新生活。
這項重按清數方式，最大特點是債仔不會沾手該筆資金，銀行會直接幫借款人經律師樓清還財仔欠債及卡數，餘額才給客人，避免款項到欠款人手中一去不還，當中牽涉律師費約五六千元。
重按清數涉及風險，借款人如借錢成癮，這邊清完那邊再借，最終可能斷供，物業變成銀主盤，故此只有部分銀行願意參與這項業務。對債仔而言，重按清數年利率約2.5厘至3厘，計及現金回贈率，遠較財仔及信用卡現金透支便宜。
值得注意的是，上述客人無足夠入息證明或入息不足，以資產審查方式借得更多，不過就算是銀行資產，如果涉及清數，銀行都要看入息證明是夠供樓。假設客人有足夠入息，重按清數最多可借六成，甚至可以經按揭保險借八成。
有客人問：「我有入息，但財仔每月還款同信用卡每月最低還款令我爆壓測，點算好？」其實如果是銀行清數，銀行計算客戶供款與入息比率(DSR)不會計算須清還債務，按上述例子計，重按物業借170萬元清數，借款人每月入息要求只是1.6萬元。
至於有甚麼銀行願意為債仔解憂？只要向按揭代理查詢即知道答案。根據金管局指引，按揭代理不能向客人收費，所以查詢按揭難題毋須成本。
子非魚
（逢周五見報）
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