近年按揭市場的優惠已多元化,除了由銀行提供傳統現金回贈外,普遍按揭中介都有提供額外回贈,由幾百元超市coupon到高達貸款額0.3%的現金獎賞不等。但跟據金管局指引,只要總現金回贈是超過1%,無論該回贈是從銀行而來或是按揭中介而來,都要扣減貸款額。
首次置業,如要做高成數按揭經按揭保險,其實在HKMC層面已會考慮中介回贈的金額並進行貸款額扣減。以下是HKMC申請表:
當貸款人填寫以上HKMC申請表時,可以在上面黃色部份選「中介人」,或在「其他」欄填寫「按揭中介公司」,然後把中介回贈金額填寫在「現金回贈」一欄。那樣,HKMC便能把該回贈從貸款額中扣減,跟足compliance,萬無一失。
銀行方面的現金回贈HKMC也會從貸款額中扣減,但銀行的回贈會由銀行職員輸入HKMC 的電腦系統,不必客人操心。
如果是轉按,貸款額未必需要扣減回贈,因轉按客人往往都借唔足。例如700萬樓,按揭成數上限是60%,扣減1.6%回贈即變為58.4%上限。但假設轉按客只借300萬(因現有按揭餘款是300萬),那麼因300萬未觸及58.4%成數上限,因此貸款額便不用扣減回贈,客人可照借足300萬並收1.6%現金。但客人在申請表也需要聲明中介回贈金額。
經常有客人問:「按揭中介承諾了額外回贈給我,但我不想在HKMC申請表填寫,因為我不想被扣減貸款額!」
萬萬不要這樣做。因如真的收了中介回贈或將會收取,都要向HKMC 和銀行如實申報,就算只是幾百元超市卷,都需要申報。收取中介回贈不會影響你的按揭批核、利率或其他條款。申報的原因是要令銀行和HKMC知道你從中介收取了幾多回贈,然後讓他們能在貸款額中扣減,符合金管局於2005年2月28日訂立的現金回贈指引:
http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/2005/20050228-3.shtml
如果不申報,被銀行或HKMC發現有收中介回贈,銀行和HKMC便會向你查詢。
其實任何形式的回贈都要申報,包括一手樓花從發展商取得的優惠(見上面HKMC申請表)。
選擇信用良好的中介,向銀行申報中介回贈,層樓成交後收取發展商、銀行及中介的回贈獎賞,袋袋平安,不亦樂乎?
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