每兩星期還款的按揭計劃慳到幾多利息?

按揭每兩星期還款可慳到幾多利息?
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供樓可以選擇每月還款,或每兩星期還款一次。理論上,如選擇每兩星期還款,由於每次供一半月供的金額,每個月有的總還款金額有一半是慳了兩星期利息,直覺上應有慳息效果。但實際是不是?讓我們計計。

假設貸款額 $400萬,利率 2.15%, 還款期30年,如用「月供」,全期總利息 $1,431,184. 如用「每兩星期供」,全期總利息 $1,266,856. 乍看之下,隔星期供一次樓全期會慳了$16萬4千利息。

月供和每兩星期供樓利息比較

但留意上面匯豐的按揭計算機所顯示的資料,原來兩者利息支出的分別是因每兩星期供樓會縮短了按揭年期,由30年變為26.9年。為什麼會縮短了年期?因一年有52個星期,每兩星期供一次,即每年供26期,變相和月供比較,每年供多一個月。

因此,如要蘋果對蘋果,便要計算如兩星期供款,供足30年,把每期還款減少,然後才比較總利息。跟據中銀的按揭計算機,如隔星期供款供足30年,總利息便是$1,425,034, 和每月供款的總利息$1,431,184 只相差6000元。

每兩星期還款的其他缺點

結論是:每兩星期還款一次,總利息是慳左,但慳息的原因主要是因縮短了還款期。如把還款期變回30年,每兩星期還款一次,每月的供款便會少左,慳息的效果便消失。而且每兩星期供款有以下缺點:

  • 如選擇每兩星期供款,一般銀行的利息會貴點,比如行 p-2.85%(=2.15%), 不能做H按。不過,現在Hibor已升穿2厘,H按和P按短期都無分別。
  • 選擇每兩星期還款,要每兩星期便查看一次戶口有無足夠錢供樓,都幾麻煩。供樓一定要準時,否則會影響信貸評級以及在銀行會有永恆的經錄。

 

自制每兩星期還款

其實如真的想每兩星期還款一次,可以自制的。每兩星期,主動把錢放入mortgage link account(高息存款戶口),收取的利息和供樓的利息一樣,便已經等於還了款給銀行!

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